Най-предпазливата форма
е и най-скъпата днес.
Между родител и дете дарението е с данък нула. Същият имот срещу издръжка и гледане струва 1 350 евро. Точно затова после се плаща другаде.
Трите форми се различават по едно изречение всяка. Дарението е безвъзмездно и окончателно днес. Продажбата е възмездна и почти неотменима. Прехвърлянето срещу издръжка и гледане е възмездно, но цената му не е сума, а поведение, което тепърва предстои.
Освобождаването хваща по-малко хора, отколкото се мисли
По чл. 44, ал. 6 ЗМДТ не се облагат имуществата, придобити по дарение между роднини по права линия и между съпрузи. Това е целият кръг. Братята, сестрите и техните деца плащат намалена ставка, за Варна 0,8%. Всички останали плащат 6,6%.
В „всички останали“ влизат хора, които в семейството се броят за близки: снахи, зетьове, братовчеди, лели и чичовци по сватовство. Разликата между брат и братовчед за едно и също дарение е осемкратна.
Илюстрация при данъчна оценка 45 000 EUR и пазарна цена 100 000 EUR, Варна. Родител към дете: 0 EUR. Брат към сестра: 360 EUR. Свекър към снаха: 2 970 EUR. Продажба по пазарна цена: 3 000 EUR. Прехвърляне срещу издръжка и гледане: 1 350 EUR.
Съотношението, което решава: най-предпазливата форма е и най-скъпата днес.
Дарението се отменя.
Продажбата не.
Чл. 227, ал. 1 ЗЗД дава три изчерпателни основания: покушение срещу дарителя, набедяване в тежко престъпление, и отказ да се даде издръжка, от която дарителят се нуждае. Практически цялата съдебна практика е по третото.
И точно там е капанът. „Отказва“ не значи „не дава“. Искат се две неща едновременно: дарителят действително да се нуждае, и надареният да е бил поканен и да е отказал. Мълчаливо неучастие, без нито едно поискване, се доказва трудно.
Срокът е една година и е преклузивен: тече от узнаването на основанията и не се възстановява. Наследниците могат да продължат вече започнат иск, но не да го започнат наново.
Две подробности отгоре. Предварителният отказ от правото на отмяна е нищожен, тоест клауза в акта „дарителят се отказва от правото си на отмяна“ не струва нищо. И отмяната не засяга правата на трети лица, придобити преди вписването на исковата молба: ако надареният е препродал, дарителят печели делото и получава не имота, а обезщетение.
Продажбата няма аналог на това. Няма законов текст, който да я връща заради развалени отношения; само нищожност или разваляне за неплатена цена.
Механизмът, който работи чак след смъртта
Дарението не е окончателно и в друг смисъл. При откриване на наследството се образува маса от всичко, което наследодателят е имал, минус задълженията, плюс даренията, с изключение на обичайните.
И тук е редът, който разбива семейства. По чл. 31 ЗН даренията се прибавят според положението им по време на подаряването и стойността им по време на откриване на наследството.
Тоест състоянието се гледа към деня на дарението, а цената към деня на смъртта. Апартамент, дарен през 2005 г. за 20 000 EUR, влиза в масата през 2026 г. по днешната си стойност, а вложеният междувременно ремонт не се брои, защото положението се гледа отпреди двайсет години. Дарението поевтинява данъчно и поскъпва наследствено, с целия ръст на пазара.
Дробите: при две и повече деца без съпруг запазената част е 2/3; при съпруг и три деца разполагаемата пада до 1/6 (чл. 29 ЗН). Даренията падат по ред от последното към първото. Свързана тема: наследственият имот.
Издръжка и гледане:
няма „почти изпълних“.
Договорът е двустранен, възмезден, формален и алеаторен: при сключването никой не знае колко ще струва, защото гледаният може да живее месец или петнайсет години. Тази неизвестност е основанието му. В закона не е уреден, тоест съдържанието го пишат страните, а границите ги установява съдът, случай по случай.
Задължението е единно и неделимо и се изпълнява непрестанно и в пълен обем. Неизпълнението за определен период не може да се навакса по-късно, а неизпълнението на част от дължимото е основание за пълно разваляне на договора. Няма „почти изпълних“: има изпълнено и неизпълнено, и второто сваля целия имот.
Развалянето става по съдебен ред, има обратно действие, а наследниците могат да го искат и след смъртта, за неизпълнение приживе.
И най-неприятното. Ако при сключването приобретателят е знаел за близката и неизбежна смърт на прехвърлителя, договорът е нищожен: няма неизвестност, значи няма основание. Тоест договорът, подписан от болничното легло през последните седмици, е точно този, който съдът отменя най-лесно. Формата, избрана да предпази, е избрана в момента, в който тя вече не предпазва.
„Ще го продадем за пет хиляди“ не работи по три начина
Първо, данъкът не пада. Основата е по-високата между уговорената цена и данъчната оценка, тоест под оценката не се слиза. При оценка 45 000 EUR и „цена“ 10 000 данъкът пак е 1 350 EUR.
Второ, симулацията се разкрива. Ако сделката прикрива дарение, тя може да бъде атакувана по чл. 17 ЗЗД. Доказването е тежко и обикновено иска обратно писмо или начало на писмено доказателство, но когато мине, прикритата сделка се разкрива с всичките си последици, включително връщането в наследствената маса.
Трето, и това е числото, което идва по-късно. Записаната цена става цена на придобиване за бъдещ данък по ЗДДФЛ. При последваща препродажба облагаемата разлика се смята от нея, тоест спестените днес няколко стотин евро се плащат утре върху разлика от десетки хиляди. Как се раждат петте различни числа за един имот: реалната цена.
Не данъкът.
Въпросът „ако се развали“.
Трите форми се подреждат различно според това какво пита семейството.
Ако въпросът е „колко ще платим днес“, между родител и дете дарението печели с нула.
Ако въпросът е „да не може да се върне“, печели продажбата: тя не се отменя заради отношения и не влиза в наследствената маса.
Ако въпросът е „искам грижи, докато съм жив“, само издръжката и гледането дава лост, и то е най-острият от трите: едно неизпълнено тримесечие сваля целия имот. За приобретателя това е и най-високият риск, а за прехвърлителя единственият, който му оставя нещо в ръцете.
И една подробност при съсобствен имот: продажбата на дял задейства правото на изкупуване по чл. 33 ЗС и трябва да се предложи първо на съсобствениците. Дарението не го задейства, и точно затова се използва, за да се заобиколи. Подробно: съсобственост и делба.
Често задавани въпроси
Кой роднина не плаща данък при дарение на имот?
Само роднините по права линия и съпрузите. По чл. 44, ал. 6 от ЗМДТ не се облагат имуществата, придобити по дарение между роднини по права линия и между съпрузи. Братята, сестрите и техните деца плащат намалена ставка, която за Община Варна е 0,8 на сто. Всички останали, включително снахи, зетьове и братовчеди, плащат 6,6 на сто. Разликата между брат и братовчед за едно и също дарение е осемкратна.
Може ли дарение на имот да бъде отменено?
Да, но само на три изчерпателни основания по чл. 227, ал. 1 ЗЗД и в едногодишен преклузивен срок от узнаването им. Практически цялата съдебна практика е по третото: отказ да се даде издръжка, от която дарителят се нуждае. „Отказва“ не значи „не дава“: иска се дарителят действително да се нуждае и надареният да е бил поканен и да е отказал. Предварителният отказ от правото на отмяна е нищожен, а отмяната не засяга правата на трети лица, придобити преди вписването на исковата молба.
Влиза ли дареният имот в наследството?
Да. По чл. 31 от Закона за наследството даренията се прибавят към наследствената маса, като положението на имота се гледа към момента на подаряването, а стойността му към момента на откриване на наследството. Тоест апартамент, дарен преди двайсет години, влиза в сметката по днешната си цена, а вложеният междувременно ремонт не се брои. Възмездните сделки, включително прехвърлянето срещу издръжка и гледане, не влизат, освен ако не се докаже симулация.
Изгодно ли е имотът да се продаде на символична цена?
Не. Основата за данъка при придобиване е по-високата между уговорената цена и данъчната оценка, тоест данъкът не пада под оценката и спестеното е по-малко, отколкото изглежда. Отделно записаната цена става цена на придобиване за бъдещ данък по ЗДДФЛ: при последваща препродажба облагаемата разлика се смята от нея. А ако сделката прикрива дарение, тя може да бъде атакувана като симулативна.
Един въпрос преди нотариуса
Не „коя форма е по-евтина“, а „какво трябва да стане, ако отношенията се развалят“. Отговорът на втория въпрос избира формата, и то е единственият ред, който не може да се поправи после.
Пратете ни роднинската връзка и данъчната оценка. Връщаме трите сметки една до друга, с това какво може да се върне, от кого и в какъв срок.
Този материал не е правен и не е данъчен съвет. Конкретният случай се проверява от юрист.
Коментари
Все още няма коментари. Бъдете първи.