Гаранцията е
към сградата, не към теб.
Сроковете стигат до 10 години и са в наредба, но правата по тях не минават автоматично към купувача.
Гаранцията е към сградата, не към теб Един делегиращ член и една наредба
ЗУТ не изброява гаранционни срокове. Той делегира. По чл. 160, ал. 3 министърът на регионалното развитие определя с наредба минималните срокове, по ал. 4 конкретните срокове се уговарят с договора между възложителя и изпълнителя и не могат да са по-къси от минималните, а по ал. 5 текат от деня на въвеждане в експлоатация.
Три неща излизат оттук наведнъж, и всяко от тях е риск. Първо, гаранцията е договорна по източник: нормативна е само долната ѝ граница. Второ, договорът, който я поражда, е между възложителя и строителя, а купувачът на апартамент по правило не е нито едното. Трето, броенето започва от въвеждането в експлоатация, не от нотариалния акт, не от предаването на ключовете и не от плащането.
Наредбата е Наредба № 2 от 2003 г. за въвеждане в експлоатация на строежите и минимални гаранционни срокове. Тя е изменяна шест пъти, като изменението от 12.11.2019 г. пренаписа изцяло таблицата със сроковете. Всеки текст, който днес дава по-стари числа, е преписан отпреди тази дата. Такива текстове има и в мрежата през 2026 г.
Оттук нататък всичко в тази статия е един и същи въпрос, зададен пет пъти: правата съществуват, но у кого са и срещу кого се насочват. Какво значат самите актове по пътя до готовата сграда е в Акт 14, 15 и 16.
Четири срока за една сграда
и още дванайсет, които не са за жилище
Таблицата на чл. 20, ал. 4 от Наредба № 2 има шестнайсет точки. За обикновена жилищна сграда работят четири от тях.
Десет години за всички видове новоизпълнени строителни конструкции, включително за земната основа под тях. Седем години за хидроизолационни, топлоизолационни, звукоизолационни и антикорозионни работи в неагресивна среда, и пет години за същите в агресивна. Седем години за вътрешните инсталации на сградата. Пет години за всички останали строителни, монтажни и довършителни работи: подови и стенни покрития, тенекеджийски, железарски, дърводелски и подобни.
Останалите дванайсет точки покриват пътища, мостове, железопътни линии, писти и мрежи. Изброяваме ги, за да е ясно, че четирите горе са избрани, а не че наредбата е прочетена наполовина.
Има и едно изключение, добавено през 2019 г., което тихо изважда цяла категория. Минималните срокове не се прилагат за технологично оборудване, което е предмет на търговска сделка и има гаранционна карта. Тоест климатикът, термопомпата, котелът и асансьорът излизат от седемгодишния режим на инсталациите и падат на гаранцията на производителя, която се мери в години, не в десетилетия. Монтажът остава на строителя за срока на обекта. Изделието не.
Решаващата дата е в документ, който не е у теб § 9 и 12 ноември 2019
Изменението от 2019 г. вдигна два от четирите срока: изолациите от 5 на 7 години, вътрешните инсталации от 5 на 7. И си дойде с преходна разпоредба от едно изречение: наредбата се прилага за договори между възложителя и изпълнителя, сключени след влизането ѝ в сила, тоест след 12.11.2019 г.
Прочетете това още веднъж. Решаващата дата не е датата на Акт 16. Не е датата на нотариалния акт. Не е датата, на която сте се нанесли. Решаваща е датата на договора за строителство между инвеститора и строителя, документ, който купувачът никога не е виждал и няма причина да поиска.
Сграда, чийто договор за строително-монтажни работи е подписан през 2018 г., а Акт 16 е издаден през 2022 г., носи старите срокове: хидроизолация 5 години вместо 7, вътрешни инсталации 5 вместо 7. Тази сграда се продава днес като „ново строителство“ и по нищо не се различава от съседната.
Разликата между 5 и 7 години е точно разликата между „имам право“ и „нямам право“ при теч, който се появява в шестата година. Тя не се решава от това, което пише в обявата, нито от годината върху фасадата. Решава се от една дата в чуждо досие.
Откога тече и къде точно пише
Информацията не липсва. Никой не я търси.
Срокът тече от датата на разрешението за ползване (за строежи от по-висока категория, издава ДНСК) или на удостоверението за въвеждане в експлоатация (за средно и ниско застрояване, издава общината). И двата документа са публични и се публикуват в единния публичен регистър по устройство на територията.
Малко известното е, че самите срокове се вписват в самия документ. Наредба № 2 изисква и разрешението за ползване, и удостоверението за въвеждане в експлоатация да носят вписани минималните гаранционни срокове. Тоест хартията, която казва кога започва броенето, казва и докъде стига то.
Рискът тук не е, че информацията липсва. Рискът е, че никой не я търси. Датата на въвеждане в експлоатация не се вписва в нотариалния акт. Купувачът на препродажба вижда акта на предишния собственик, вижда скица и данъчна оценка, и няма никаква причина да поиска разрешението за ползване, при положение че точно то носи и началото, и сроковете. Какво се проверява преди сделка и защо списъкът е по-дълъг от очакваното, е в Как се проверява имот преди покупка.
И още едно изречение от наредбата, което определя целия по-нататъшен разговор: при поява на скрити дефекти в гаранционните срокове споровете при непостигане на съгласие се решават по съдебен ред. Няма административен орган, който да задължи строителя да поправи. Няма ДНСК за теча в спалнята. Има съд.
Вторият купувач и едно решение от 1984 година Гаранцията не следва вещта
Тук е най-скъпото недоразумение в темата. Гаранционният срок се поражда от договор между възложителя и строителя, а по чл. 21 ЗЗД договорът поражда действие между страните и спрямо трети лица само в предвидените от закона случаи. Купувачът на апартамент е трето лице.
Тълкувателно решение № 37 от 13.11.1984 г. на ОСГК на Върховния съд приема, че гаранционната отговорност не следва вещта при прехвърлянето ѝ. Само вещните права следват вещта. Останалите права, свързани с нея, трябва да бъдат изрично прехвърлени по реда на чл. 99 ЗЗД, за да може новият собственик да се ползва от тях. Съдилища прилагат това решение и днес. Има и обратна линия в практиката, според която отговорността е към самата сграда и към всеки настоящ собственик на обект в нея, но правната теория е по-скоро на страната на първата.
Остава чл. 163, ал. 3 ЗУТ, по който строителят носи имуществена отговорност за причинени щети от свои виновни действия или бездействия. Задължителна практика на ВКС приема, че този иск е на разположение и на крайния купувач. Само че разликата между двата иска е решаваща: гаранционната отговорност не изисква вина, а искът по чл. 163, ал. 3 изисква доказана вина.
Тоест вторият купувач по правило не наследява по-лесния иск, а само по-трудния. А продавачът, който е имал по-лесния, го е изгубил фактически, защото вече не е собственик и няма претърпяна вреда. Предотвратяването струва един абзац в договора и едно писмо до строителя. Нула евро, ако някой се е сетил навреме. Къде точно се пише такъв ред е въпрос към Предварителният договор и към нотариалния акт.
Продавачът: една година, не десет
Най-подценяваното число в темата
Купувачът обикновено има безспорно право срещу един-единствен човек: продавача. И точно този режим е с най-краткия срок.
По чл. 193 до 197 ЗЗД продавачът отговаря за недостатъци на продадената вещ, включително когато не ги е знаел, и съглашението за освобождаване от тази отговорност е недействително. Срокът обаче е една година от предаването при недвижим имот, и три години само ако се докаже, че продавачът съзнателно е премълчал недостатъка. Съзнателното премълчаване е твърдение, което се доказва, не се заявява.
Отделно стои чл. 265 ЗЗД за недостатъци на изработеното: правата се погасяват в шест месеца, а при строителни работи в пет години. Този режим важи между страните по договора за изработка.
Съберете ги накуп и получавате четири различни срока за едно и също петно на тавана: една година срещу продавача, пет години по чл. 265 ЗЗД, пет до десет години по наредбата срещу строителя, и обща петгодишна давност за иска за вреди. Затова въпросът „каква е гаранцията“ няма един отговор, а има четири, всеки от които води до различен ответник.
Купувач, който чака дефектът да „се прояви напълно“, преди да реагира, изпуска най-краткия и най-сигурния от четирите, без изобщо да разбере.
Строителят, който вече не съществува Не фалит. Тихо заличаване.
Най-честият лош сценарий не е фалит по време на строежа. Това е отделен риск и той е разгледан в Купуване на зелено. Най-честият е тихото заличаване: дружеството, което е строило, приключва ликвидация и изчезва от Търговския регистър две или три години след Акт 16. Отговорникът по ЗУТ вече не съществува като правен субект.
Какво остава тогава. Иск срещу инвеститора като продавач, при който едногодишният срок обикновено вече е изтекъл. Иск срещу инвеститора като възложител по чл. 49 ЗЗД, който е солидарно отговорен за възложената работа, но иска доказана вина на строителя и жив инвеститор. Допълнителна ликвидация по чл. 273, ал. 2 ТЗ, която има смисъл само ако е останало имущество, защото дружеството не възстановява правосубектността си, а просто се осребрява новооткрито имущество. Иск срещу строителния надзор, който е дал оценка за годност на строежа и често още съществува. Иск срещу проектанта, ако коренът на дефекта е в проекта.
Разликата с фалита е, че тук няма производство, няма синдик и няма маса. Има само липсващ ответник.
Пример за порядъка на числата: подмяна на стара хидроизолация на плосък покрив по пазарни оферти от 2026 г. е около 30 EUR на квадратен метър, тоест около 12 000 EUR за покрив от 400 кв.м, или около 500 EUR на апартамент при двайсет и четири собственика. Държавната такса по иск е 4% върху цената на иска. Плюс експертиза, плюс адвокат, плюс една до три години. И още един капан: покривът е обща част, тоест искът не се води от един собственик по негово усмотрение, а през органите на етажната собственост, за които става дума в Етажна собственост.
Застраховката покрива сградата, не апартамента
и то само докато полицата тече
ЗУТ задължава строителя, проектанта, консултанта и надзора да застраховат професионалната си отговорност за вреди, причинени на други участници и на трети лица. Звучи като защитна мрежа. Три уговорки я изяждат.
Първо, сумата е за целия обект, не за апартамент. Минималната застрахователна сума за строител на строеж IV категория е 100 000 лв., тоест около 51 129 EUR по фиксирания курс, наш превод. Разделена на четирийсет апартамента, това са около 1 278 EUR на собственик. Конструктивен дефект стига дотам за един ден.
Второ, полицата покрива претенции, предявени в срока на действие на застрахователния договор, а сумите се определят за период от една година. Тоест теч, открит в петата година, не се покрива от полицата, която е била в сила по време на строителството. Разминаването между гаранционен срок от 7 или 10 години и застрахователно покритие, което се подновява годишно, е структурно, а не изключение.
Трето, при прекратяване на дейност лицето е длъжно да сключи допълнителна застраховка за пет години напред. Пет, не десет. И само ако изобщо го направи.
Затова темата не е дали сградата има гаранция. Сградата почти винаги има. Темата е кой е носителят на правата, от коя дата тече срокът, срещу кого се насочва искът и има ли той още имущество. Тези четири отговора не се четат от обявата и не се четат от нотариалния акт. Те се сглобяват от документи, които трябва да бъдат поискани, докато купувачът още има лост, тоест преди капарото, а не след Акт 16.
Често задавани въпроси
Колко години е гаранцията при ново строителство?
Зависи от това коя част от сградата е дефектна. По минималните срокове в Наредба № 2 конструкцията и земната основа под нея са с десет години, хидроизолациите, топлоизолациите и звукоизолациите в неагресивна среда със седем, вътрешните инсталации също със седем, а всички останали строителни, монтажни и довършителни работи с пет. Тези срокове са минимални: договорът между възложителя и строителя може да ги удължи, но не може да ги съкрати. Броенето започва от деня на въвеждане на сградата в експлоатация, не от нотариалния акт и не от предаването на ключовете.
Прехвърля ли се гаранцията на следващия купувач на апартамента?
Не автоматично. По Тълкувателно решение № 37 от 1984 г. на ОСГК на Върховния съд гаранционната отговорност не следва вещта: само вещните права следват имота, а останалите права трябва да бъдат изрично прехвърлени по реда на чл. 99 ЗЗД. Има и обратна линия в практиката, според която отговорността е към самата сграда и към всеки настоящ собственик, но тя не е преобладаващата. На втория купувач остава искът по чл. 163, ал. 3 ЗУТ, който е достъпен за крайния купувач, но изисква доказана вина на строителя, за разлика от гаранционната отговорност, при която вина не се изисква. Затова изричното прехвърляне на правата в договора при препродажба струва нула евро преди сделката и много след нея.
Откога точно тече гаранционният срок и къде се вижда?
Тече от датата на разрешението за ползване или на удостоверението за въвеждане в експлоатация, според категорията на строежа. И в двата документа се вписват самите минимални гаранционни срокове, тоест хартията, която дава началото, дава и края. Двата документа са публични и се публикуват в единния публичен регистър по устройство на територията. Проблемът не е, че информацията липсва, а че тази дата не се вписва в нотариалния акт и купувачът на препродажба няма причина да поиска документа, в който тя стои.
Ако строителят вече не съществува, срещу кого се предявява дефектът?
Ако дружеството е заличено от Търговския регистър, отговорникът по ЗУТ вече не съществува като правен субект и не може да бъде ответник. Остават няколко по-трудни пътя: иск срещу инвеститора като продавач, при който едногодишният срок по чл. 197 ЗЗД обикновено вече е изтекъл; иск срещу инвеститора като възложител по чл. 49 ЗЗД, който изисква доказана вина на строителя; допълнителна ликвидация по чл. 273, ал. 2 ТЗ, която има смисъл само ако е останало имущество; както и искове срещу строителния надзор или проектанта, които често още съществуват. За разлика от фалита, тук няма производство, няма синдик и няма маса, а само липсващ ответник.
Купуваш ново
строителство?
Тази вечер поискай една-единствена дата: кога е сключен договорът за строителство между инвеститора и строителя. Не датата на Акт 16, не датата на разрешението за строеж. Ако продавачът не може да я каже, това вече е отговор, защото точно тази дата решава кои срокове важат за сградата.
Прати ни я заедно с датата на въвеждане в експлоатация и с обявата. Връщаме преценка кой срок кога изтича, срещу кого се насочва всеки от четирите режима, кой от тях вече е изтекъл и какво трябва да пише в договора, за да не купиш сграда с гаранция, чиито права са останали у някой друг.
Преценката е търговска и практическа, не правно становище и не замества адвокат. Сумите в лева са преизчислени по фиксирания курс 1 EUR = 1,95583 BGN.
Коментари
Все още няма коментари. Бъдете първи.