+359 879 333 822 r.nikoghosyan@bulgharhomes.com WhatsApp Пон. до пет., 9:00 до 18:009:00 до 18:00

Официално число · НСИ, Q2 2026

Цените растат с 15,5%.
Кой е прав сега?

Статията се отключва автоматично в момента на публикуване. Не е нужно да презареждаш страницата.

Очаквайте скоро 00:00:00:00 дни : часа : минути : секунди

Официално число · НСИ, Q2 2026

Цените растат с 15,5%.
Кой е прав сега?

Двама анализатори спореха с прогнози без методика чия страна печели пазарът. На 23.09.2026 НСИ обяви официалния индекс на цените на жилищата за Q2 2026. Проверяваме го срещу двете прогнози.

Лагер 1

Спад

◆ VS

Лагер 2

Стабилност

BulGhar Homes

Trusted Homes · Trusted Future

Раффи Никогосян Брокер, BulGhar Homes

28 септември 2026 · 9 мин четене

Сподели

За какво спорят

На 23.09.2026 НСИ публикува официалния индекс на цените на жилищата за Q2 2026: +15,5% годишно за страната, ускорение спрямо +14,8% за Q1. Едновременно с това тримесечният темп се забави от +6,2% на +4,5%. Сделките продължават да падат. Двата лагера по-долу, вече запознати с новото число, гледат абсолютно същите данни от БНБ, НСИ и пазарните портали. И продължават да стигат до противоположни прогнози.

Три темпа на растеж, Q2 2026

Жилищни кредити (юли 2026)+25,7%

Цени на жилища (НСИ, Q2 2026)+15,5%

Средна заплата+12,7%

Разликата между най-бързия и най-бавния темп е под 13 пункта, не двузначната пропаст на класически балон.

Кръг 1

Аргументите пред новото число.

Лагер 1 · Мечки

Спад

Макс Баклаян, финансов анализатор

-20 до -25%

прогнозиран спад на цените до 2029-2030 г., непроменена след Q2

25 → 75 дни

времето за продажба на имот се е утроило, по негово твърдение, не потвърдено от агрегирани пазарни данни

Standart News прогнозира отделно номинален спад от 20-30% между 2027 и 2029 г. Сделките продължават да падат: Варна -16,7% г/г през Q2 2026, страната -17,9% г/г. Но нито едно от двете число НЕ е обрат на посоката на цените.

Лагер 2 · Бикове

Стабилност

Кредитният пазар и НАНИ

+25,7%

ръст на жилищните кредити г/г, до около 19 млрд. евро (юли 2026)

+15,5%

официалният ръст на цените, НСИ, Q2 2026, срещу +12,7% ръст на средната заплата

33 дни

средно време за сделка във Варна по портала Zimoti, без публикувана методика; Баклаян дава 75

Александър Бочев (НАНИ) очаква цените в големите градове да продължат да растат с 5-7% до края на 2026 г. Q2 числото на НСИ е по-близо до неговата теза, отколкото до тезата за спад.

Едни и същи институции: БНБ, НСИ, пазарните портали. Противоположни изводи, дори след новото число.

А ти на коя страна си?

Лагер 1 · Спад0%

Лагер 2 · Стабилност0%

0 гласа

Кръг 2

Три въпроса, на които новото число не отговаря само.

Натисни въпрос, за да видиш какво стои зад него.

Годишният ръст се ускорява, тримесечният се забавя. Как е възможно и двете едновременно?

Годишният темп (+15,5%) мери спрямо Q2 2025, тоест носи цялата инерция на предходните четири тримесечия. Тримесечният темп (+4,5%) мери спрямо Q1 2026 и е по-чувствителен барометър за текущата скорост. Забавянето от +6,2% на +4,5% е реален сигнал: пазарът продължава да поскъпва, но по-бавно от преди. Не е обрат на посоката, а промяна в темпото.

Съществуващите жилища поскъпват с 17,6%, новото строителство само с 12,3%. Защо разликата?

НСИ разделя индекса на съществуващи и ново строителство, и за Q2 2026 разликата е 5,3 процентни пункта в полза на съществуващите. Ново строителство с Акт 16 излиза постепенно на пазара и разпределя натиска по-равномерно, докато готовите жилища на добра локация се боричкат за същия ограничен пул купувачи, готови да купят СЕГА. При по-малко сделки (Варна -16,7%) търсенето се пренасочва към готовия продукт, не към бъдещия.

БНБ финансира кредити +25,7%, а самата БНБ предупреждава за 13,8% надценка. Коя БНБ да вярваме?

И двете числа са реални и идват от една и съща институция. Банковият надзор на БНБ следи системен риск: 13,8% надценка е нейна оценка спрямо фундаментали като доходи и наеми, за Q3 2025, коментирана през август 2026. Статистиката за кредитен ръст отчита факт: банките отпускат жилищни кредити, защото домакинствата вземат кредити и погасяват в срок. Надзорът предупреждава точно защото кредитирането расте толкова бързо, не защото пазарът е спрял.

Сблъсък · Варна · НСИ, Q2 2026

Едно число. Две посоки.

Сделки, Q2 2026

на годишна база, подобрение спрямо -21,5% за Q1

Индекс на цените

годишно, +2,8% тримесечно (беше +4,0%)

По-малко сделки не значи автоматично по-ниски цени. Значи по-избирателни купувачи, готови да платят за точния имот, при по-бавен, но все още положителен темп на растеж.

Заключение