Класът още не вдига цената.
Липсата му вече я сваля.
От 01.01.2025 оценителят вписва клас дори когато сертификат няма, и предполага по годината и по конструкцията.
Три документа, които всички бъркат и нито един не е „на моя апартамент“
Три документа се смесват в почти всеки разговор. Сертификат за енергийни характеристики на нова сграда се издава по проекта преди въвеждане в експлоатация. Сертификат за сграда в експлоатация се издава след реално обследване на място. Енергийният паспорт е част от техническия паспорт по ЗУТ и е трети, отделен документ.
Оттук следва най-важното изречение в темата: сертификатът е на сградата, не на апартамента. При продажба на самостоятелен обект продавачът предоставя заверено копие от сертификата на сградата. Не съществува „сертификат на моя апартамент“, който собственикът да си извади сам за две седмици, защото няма какво да се обследва отделно от сградата.
Второ разчистване, този път на широко разпространено погрешно четене. По чл. 38, ал. 1 ЗЕЕ на задължително обследване и сертифициране подлежат сградите за обществено обслужване с разгъната застроена площ над 250 кв.м и, отделно, сградите в експлоатация. Прагът важи само за първата група: ако важеше за всички, изключението за обособени сгради до 50 кв.м в същия член щеше да е безсмислено. Тази редакция стои в закона от края на 2016 г. Тоест масовото „сертификат трябва само за сгради над 250 квадрата“ е погрешно, а вилата от 60 кв.м, обитавана целогодишно, също е в обхвата.
„Валиден е десет години“
Само ако сградата е клас A
Законът дава тавана: сертификатът за сграда в експлоатация е със срок на валидност до 10 години. Наредбата дава действителния срок, и той зависи от класа.
10 години за клас A и за сгради с близко до нулево потребление на енергия. 8 години за клас B. 6 години за клас C. И 4 години за класове D, E, F и G.
Тоест типичният необновен блок, който попада в клас E, има сертификат с валидност четири години, не десет. Лошата сграда плаща по-често. Почти всяка публикация у нас казва „валиден десет години“ и точно този ред е причината собственик да покаже документ от 2019 г., искрено убеден, че е валиден, докато той е изтекъл още през 2023 г. А след изтичането задължението не отпада, а се подновява.
А ново обследване е разход на етажната собственост, който изисква решение на общото събрание, докато сделката тече по сроковете на предварителния договор. В този сценарий времето излиза по-скъпо от документа. Как се взимат такива решения и защо обвързват и новия собственик е в Етажна собственост.
Седем класа, не девет и границите не са абсолютни
Действащата скала е седемстепенна, от G до A, по показателя специфично годишно потребление на първична енергия в kWh на квадратен метър годишно. За многофамилни жилищни сгради клас A е под 90, клас B до 180, клас C до 235, клас D до 290, клас E до 363, клас F до 435, клас G над 435. За еднофамилни къщи границите са по-ниски.
Словесните определения в наредбата са изненадващо груби. Клас D е описан като сграда с незадоволителна енергийна ефективност, клас E като лоша, клас F като най-лоша. Тоест средният български блок е официално описан като незадоволителен до лош.
Две уговорки, които рядко се правят. Първо, скалата не е абсолютна. Границите се определят по метода на оптималните разходи, тоест спрямо референтни точки за българския сграден фонд, така че клас C в България и клас C в Германия не са едно и също число. Второ, скали с A+ вече не са в сила: действащата от 2022 г. има седем класа, от A до G, а сайтовете, които пишат за девет, цитират отменена уредба.
Отделно наредбата изисква всички съществуващи сгради, които не са заети от публични органи, да имат потребление най-малко в клас B, с допускане на клас C при доказана неосъществимост. Изискването съществува. Прилагането му е друг въпрос.
Санкцията, която не идва
Глоба за жилищна сграда почти няма
Тук нещо обръща обичайното очакване. ЗЕЕ наказва изрично собственика на сграда за обществено обслужване, който не изпълни задължението за обследване и сертифициране: от 10 000 до 30 000 лв. за физическо лице. За жилищна етажна собственост без сертификат самостоятелен състав няма.
Остава общият текст за „други задължения, предвидени в този закон“, който е с най-ниските размери в целия закон: 255,65 до 766,94 EUR за физическо лице и 511,29 до 5 112,92 EUR за фирма, наш превод от 500 до 1 500 и от 1 000 до 10 000 лв.
За сравнение, сертификат, издаден без реално обследване, се наказва с 50 000 до 100 000 лв. глоба и до 300 000 лв. имуществена санкция. Фиктивният сертификат е третиран десетократно по-тежко от липсващия.
Изводът обаче не е „значи няма страшно“, а точно обратното: задължението съществува, а натискът не идва от глобата. Идва от оценителя и от банката на купувача. Има и още едно задължение със същия слаб състав: щом за сградата е издаден сертификат, показателят kWh/m² се отбелязва във всички обяви. Не в договора и не при огледа, а в обявата. Санираните блокове вече имат сертификати, а обявите за апартаменти в тях в масовия случай нямат числото. Това е задължение на посредника и на наемодателя, не на купувача.
Ударът, който вече е факт Оценителят от 1 януари 2025
Това е най-важната част за българския купувач и продавач през 2026 г., и почти никъде не е обяснена.
Камарата на независимите оценители и Камарата на професионалните оценители, съвместно с АУЕР, приемат насоки към оценителите за отразяването на сертификата, които влизат в сила от 01.01.2025 г. Какво изискват: сертификатът влиза в задължителните документи при възлагане на оценка; класът задължително се посочва; при липсващ сертификат оценителят задължително посочва предполагаем клас, изведен по вида на конструкцията, годината на изграждане и климатичния регион; в доклада задължително влиза пазарен коефициент за енергийни характеристики; и задължително се посочва бюджет за подобрение на класа до минимум клас B.
Самите насоки публикуват и таблицата за този бюджет. От клас G до клас B: 240 лв./кв.м, тоест 122,71 EUR/кв.м, наш превод. От клас E до клас B: 195 лв./кв.м, тоест 99,70 EUR/кв.м. От клас C до клас B: 152 лв./кв.м, тоест 77,72 EUR/кв.м.
Работният пример в самите насоки е най-краткото възможно обяснение на механизма. Пазарна стойност след всички други корекции 2 650 EUR/кв.м. Разход за повишаване от клас C до клас B: 77 EUR/кв.м. Пазарен коефициент: единица минус 77 делено на 2 650, тоест 0,97. Оценка: 2 650 по 0,97, тоест 2 570 EUR/кв.м.
Това е реалната цена на липсващия сертификат в България, и тя не е глоба. Без сертификат оценителят не оставя полето празно. Той предполага класа по годината и конструкцията, а панелка от 1978 г. не получава добро предположение. Оттам нататък в оценката влиза изричен бюджет до клас B, който сваля стойността. И тази оценка отива право в банката на купувача. Какво значи конструкцията сама по себе си е разгледано в Панелка или ново строителство.
Сметката, която пада на етап оценка
8 589 евро върху 70 квадрата
Разгледайте най-обикновения варненски случай. Апартамент от 70 кв.м в необновен блок, купувач с ипотечен кредит, продавач без сертификат.
Оценителят е длъжен да посочи предполагаем клас. Ако апроксимацията стигне до клас G, бюджетът до клас B е 240 лв./кв.м, тоест при 70 кв.м това са 16 800 лв., или около 8 589 EUR, наш превод. Тази сума влиза в доклада за оценка като изричен разход.
Оттук нататък аритметиката е позната. Таванът на БНБ е 85% от оценката, не от цената. Оценката пада, банката отпуска по-малко, купувачът трябва да допълни разликата в брой или сделката се разпада на етап оценка. Продавачът обикновено разбира това две седмици след като вече е поел ангажимент по предварителен договор. Пълните тавани са в БНБ стегна кредитирането, а механиката на кредита в Ипотечен кредит стъпка по стъпка.
Колко струва самият сертификат за сравнение. Пазарът котира на квадратен метър разгъната застроена площ: от 0,70 EUR/кв.м за големи сгради до 1,50 за малки. Среден панелен вход от 4 000 кв.м излиза около 2 800 EUR, което съвпада с публикуваната оценка от 2 000 до 3 000 EUR за цяла жилищна сграда. Разделено на четирийсет апартамента, това е около 70 EUR на апартамент.
Тоест документът, който може да струва на продавача осем и половина хиляди евро в оценката, струва седемдесет евро на глава. Проблемът не е цената. Проблемът е, че не можеш да го купиш сам: разходът е общ, ползата е индивидуална, а решението е на общото събрание.
Разходът, който купувачът на ново строителство наследява Между третата и шестата година
Ново строителство изглежда чисто откъм тази тема. Не е.
По чл. 33, ал. 1 ЗЕЕ възложителят придобива сертификат за нова сграда преди въвеждане в експлоатация, тоест документът трябва да съществува още преди Акт 16. Собствениците имат право на копие от оригинала, който се пази от упълномощено от тях лице. Ако инвеститорът е фалирал, сменил е дружеството или не отговаря, копието се търси от „упълномощеното лице“, което често не съществува, и сградата плаща наново обследване, за което законът вече е изисквал документът да е издаден и платен.
И втората част, която е бомба със закъснител. По чл. 39, ал. 2 ЗЕЕ собствениците на нови сгради придобиват сертификат за сграда в експлоатация не по-рано от три и не по-късно от шест години от въвеждането в експлоатация. Тоест купувачът на апартамент в сграда с Акт 16 от 2023 г. купува и обследване на място, което настъпва някъде до 2029 г. Цялата сграда струва от 2 000 до 3 000 EUR. Купувачът на „ново строителство“ купува и този разход, без да го е видял в цената.
Има и обратната, положителна връзка, която тук само отбелязваме: срокът на валидност по ЗЕЕ тече от датата на издаване, а в случаите по Закона за местните данъци и такси от началото на следващата година, тоест сертификат с добър клас може да носи освобождаване от данък сгради. По чл. 24, ал. 1, т. 18 и 19 ЗМДТ сграда отпреди 2005 г. с клас A се освобождава за 6 години, а сграда с близко до нулево потребление на енергия за 10 години, общо не повече от 10 години (ал. 6). За самия данък виж Данък сгради и такса смет.
Влияе ли класът на цената
Честният отговор, без внесени числа
Няма българско изследване с публикувана методика, което да измерва ценова премия по енергиен клас. Търсенето не върна такова, а твърденията за „премия от 15 до 20% в България“ се срещат в маркетингови публикации без методика и без извадка. Затова тук няма такова число.
Има европейски преглед от 2025 г. върху 68 проучвания, който намира премия до 13,3% за жилища в класове A и B спрямо клас C, и отстъпка за F и G. Това е западноевропейски резултат, върху пазари с двайсет години история на сертификати. Не се пренася като българско число.
Единственият български механизъм, който наистина превежда клас в пари, е оценителският. И той не е премия за добър клас, а приспаднат бюджет за лош. Затова точната формулировка е следната: в България класът още не вдига цената; липсата му вече я сваля, и то в оценката.
Какво идва. Европейската директива за енергийните характеристики на сградите от 2024 г. изисква за жилищния фонд не забрана, а национална крива за постепенно саниране, със спад на средното потребление с най-малко 16% спрямо 2020 г. до 2030 г. Минимални стандарти с прагове има само за нежилищните сгради. Забраните за отдаване под наем на най-лошите класове са национални решения на отделни държави, най-известното от които е френското, и те не важат в България.
България още не е транспонирала тази директива в закон: на 15.07.2026 г. Европейската комисия откри наказателни процедури с писма до всичките 27 държави членки, а на 24.07.2026 г. Министерството на енергетиката публикува за обществено обсъждане проект за изменение на ЗЕЕ, приключило на 23.08.2026 г. Мотивите му не съдържат нов режим за жилищните сертификати при сделка. Онова, което през юли беше описано в медиите като „нов законопроект задължава собствениците да сертифицират жилищата си преди продажба“, е действащо право от 2016 г., което просто не се прилага.
Едно нещо обаче ще ужили и подготвените. Скалата по новата директива се строи другояче: клас A отговаря на сграда с нулеви емисии, клас G на най-лошите в националния фонд. Тоест границите се местят и днешният клас не е утрешният клас на същата сграда.
Често задавани въпроси
Задължителен ли е сертификатът за енергийна ефективност при продажба на апартамент?
Да, но задължението е върху сградата, не върху апартамента. По чл. 41 ЗЕЕ при продажба на самостоятелен обект продавачът предоставя на купувача заверено копие от сертификата за енергийни характеристики на сградата, а при наем наемодателят предоставя копие на наемателя. Отделно, ако за сградата е издаден сертификат, показателят kWh/m² се отбелязва във всички обяви. Задължението не е ново: то е в закона от 2015 г. и е разширено от края на 2016 г., а не от 2025 г., както често се твърди.
Колко години е валиден енергийният сертификат?
Зависи от класа, а не винаги десет години. По наредбата валидността е десет години за клас A и за сгради с близко до нулево потребление на енергия, осем години за клас B, шест години за клас C и четири години за класове D, E, F и G. Тоест типичният необновен блок в клас E има сертификат, валиден четири години. След изтичане на валидността собственикът е длъжен да придобие актуален, а самото ново обследване е разход на етажната собственост и изисква решение на общото събрание.
Какво става при сделка, ако сертификат няма?
Глоба почти не следва: законът наказва изрично само собственика на сграда за обществено обслужване, а за жилищна етажна собственост остава общият състав с най-ниските размери в закона, от 255,65 до 766,94 евро за физическо лице. Реалната цена идва от друго място. От 01.01.2025 г. насоките към оценителите изискват при липсващ сертификат оценителят да посочи предполагаем клас по конструкцията, годината и климатичния регион, и задължително да впише бюджет за подобрение до минимум клас B. При клас G това е около 122,71 евро на квадратен метър, тоест около 8 589 евро за апартамент от 70 квадрата, и тази сума натежава в оценката, която отива в банката на купувача.
Колко струва енергийният сертификат и кой го вади?
Издават го само търговци, вписани в публичния регистър на АУЕР, с консултанти по енергийна ефективност, отговарящи на изискванията за образование, стаж и квалификация. Цената се котира на квадратен метър разгъната застроена площ, от около 0,70 евро за големи сгради до около 1,50 евро за малки, тоест среден панелен вход от 4 000 кв.м излиза около 2 800 евро, или около 70 евро на апартамент при четирийсет обекта. Проблемът не е цената, а че документът не може да се купи индивидуално: разходът е общ, ползата е индивидуална и решението се взима от общото събрание на етажната собственост.
Купуваш или продаваш
във Варна?
Тази вечер виж има ли в обявата число в kWh/m². Ако сградата е санирана или е ново строителство, а числото липсва, документът или го няма, или никой не го е поглеждал. Ако продавачът покаже сертификат, погледни датата на издаване и класа: за клас E валидността е четири години, не десет.
Прати ни линка към обявата, годината на сградата и снимка на сертификата, ако има такъв. Връщаме преценка какъв клас най-вероятно ще предположи оценителят при липса на документ, какъв бюджет до клас B ще влезе в доклада за оценка, и как това се отразява на сумата, която банката ще отпусне.
Преценката е търговска и практическа, не оценителски доклад и не обследване за енергийна ефективност. Сумите в лева са преизчислени по фиксирания курс 1 EUR = 1,95583 BGN.
Коментари
Все още няма коментари. Бъдете първи.