Ինչպես ենք օգնում Հայաստանից

Բնակարան՝ այո։ Հող՝ ոչ

Բուլղարիայի Սահմանադրության 22-րդ հոդվածը թույլ չի տալիս Եվրոպական միությունից դուրս երկրի քաղաքացուն ուղղակիորեն հող ձեռք բերել։ Բնակարանը հող չէ։ Բնակարան կարող եք գնել ձեր անունով, առանց ընկերության և առանց միջնորդ կառույցի, ճիշտ այնպես, ինչպես բուլղարացին։

Ավելի ճշգրիտ ձևակերպումը, որ արժե իմանալ նոտարի մոտ. Հայաստանի քաղաքացին Բուլղարիայում կարող է ձեռք բերել շենքեր և շենքերում ինքնուրույն օբյեկտներ (բնակարան, գրասենյակ, ավտոտնակ), ինչպես նաև ուրիշի հողի նկատմամբ սահմանափակ իրավունքներ, օրինակ՝ կառուցապատման իրավունքը, եթե հատուկ օրենքով այլ բան նախատեսված չէ։ Հողի ձեռքբերումն ինքնին՝ ցանկացած ձևով, լինի դա առանձին հողամաս, թե շենքին կից հողի բաժնեմաս, թույլատրելի է միայն վավերացված, հրապարակված և ուժի մեջ մտած միջազգային պայմանագրի պայմաններով կամ օրենքով ժառանգության դեպքում։

Ուշադրություն մեկ բառի վրա. «առանց սահմանափակման» այստեղ սխալ կլիներ։ Օրենքն ասում է «եթե օրենքով այլ բան սահմանված չէ», և հենց այդ «այլ բանն» է, որ ստուգվում է կոնկրետ գույքի վրա։

Խնդիրը սկսվում է այնտեղ, որտեղ գույքին կպած է հողի բաժին։ Առանձին տուն բակով, կայանատեղի բակում, հողամաս։ Այդ դեպքերում ուղիղ գնումը փակ է, և լուծումը կառուցապատման իրավունքն է հողամասի բաժնեմասի փոխարեն։ Մեխանիզմը հայտնի է, բայց ամեն նոտար այն ամեն օր չի կիրառում։ Դա ստուգվում է գործարքից առաջ, ոչ թե դրա ընթացքում։

Երկրորդ ելքը բուլղարական ընկերությունն է, որը գույքի սեփականատերն է։ Դա իրական հնարավորություն է, բայց իր հաշվապահությամբ և իր տարեկան ծախսով, այսինքն ամեն դեպքի համար չէ։ Ո՞ր ճանապարհն է ձերը, որոշվում է կոնկրետ գույքի վրա, ոչ թե ընդհանուր կանոնով։

Ինչպես է գումարը հասնում Բուլղարիա

Փոխանցումը ամենից հաճախ կանգ է առնում ոչ թե Բուլղարիա մուտքի, այլ Հայաստանից ելքի մոտ։ 2026 թվականի օգոստոսի 12-ից հայկական բանկերը կատարումից առաջ ստուգում են քաղաքացիությունը և շահառուներին։ Հրաժարումը կարող է գալ մի գործոնի պատճառով, որի մասին դուք նույնիսկ չեք մտածել։

Հաշիվ բացելու համար պետք է մեկ անգամ գալ Վառնա

Այս մեկը չեմ մեղմացնի։ Ստուգել եմ բուլղարական հինգ բանկ. ոչ մեկը օտարերկրացու համար հեռավար նույնականացում չի թույլատրում։ Հաշիվը բացվում է անձամբ, տեղում, ձեր անձնագրով։ Այսինքն՝ գործընթացում կա գոնե մեկ ճամփորդություն Վառնա, և ավելի լավ է այն պլանավորել, քան բախվել դրան վերջին պահին։

Այլընտրանքը լիազորագիրն է, բայց այստեղ բանկերը միանման չեն։ UBB-ն (ОББ) հայ նոտարի վավերացրած լիազորագիրը չի ընդունում. ընդունում է միայն Երևանում Բուլղարիայի դեսպանատան կամ բուլղարացի նոտարի կողմից կատարված նոտարական վավերացումը։ Postbank-ը (Eurobank Bulgaria) ավելի ազատ է։ Մնացածները հրապարակավ չեն արտահայտվում, այսինքն յուրաքանչյուրը լուծվում է մեկ զանգով՝ նախապես, ոչ թե տեղում։

Այդ զանգերը ես եմ անում, ձեր փոխարեն, մինչև դուք տոմս գնեք։

10 տոկոս, և տարիներով ելք չկա

Բուլղարիայում գործում է կանոն, ըստ որի որոշակի ժամկետից հետո գույքի վաճառքի շահույթը հարկից ազատվում է։ Ձեզ վրա այդ ազատումը չի տարածվում. այն նեղացված է Եվրոպական միության և Եվրոպական տնտեսական տարածքի բնակիչների վրա։ Հայաստանի հարկային ռեզիդենտը շահույթի վրա վճարում է 10 տոկոս՝ նույնիսկ 30 տարի սեփականությունից հետո։

Ավելի ճշգրիտ. Բուլղարիայում գտնվող անշարժ գույքի վաճառքից օտարերկրյա ֆիզիկական անձի եկամուտը, եթե անձը Եվրոպական միությունից և Եվրոպական տնտեսական տարածքից դուրս հարկային ռեզիդենտ է և եկամուտը չի ստանում Բուլղարիայում գործող որոշակի բազայի միջոցով, հարկվում է ֆիզիկական անձանց եկամուտների հարկման մասին բուլղարական օրենքի 37-րդ հոդվածով։ Այդ հարկը վերջնական է. տարեկան հայտարարագրով վերահաշվարկը (նույն օրենքի 37ա հոդված) նախատեսված է միայն Եվրոպական միության և Եվրոպական տնտեսական տարածքի ռեզիդենտների համար։ Տիրապետման ժամկետի ազատումները (նույն օրենքի 13-րդ հոդված) այդպիսի անձանց նկատմամբ չեն կիրառվում։

Դա ասվում է առաջարկի պահին, ոչ թե վաճառքի։ Եթե գնում եք որպես ներդրում, այդ 10 տոկոսը ձեր հաշվարկի մեջ է, ոչ թե դրանից դուրս։

Այս ամբողջ կետը ֆիզիկական անձի մասին է։ Եթե գույքի սեփականատերը բուլղարական ընկերությունն է (1-ին կետի երկրորդ ելքը), ռեժիմն այլ է. հարկը հաշվվում է ընկերության շահույթից՝ ըստ նրա հաշվապահության, և «տարիներով ելք չկա» բառերը դրան չեն վերաբերում։ Դա առանձին հաշվարկ է, ոչ թե նույն հոդվածի շարունակությունը։ Ո՞ր ճանապարհն է ձեզ համար ավելի էժանը, հաշվվում է կոնկրետ դեպքի վրա՝ նախապես։

Ակտում իրական գինը գրվում է, ոչ թե ցածրը

Երբեմն վաճառողն առաջարկում է նոտարական ակտում գրել հարկային գնահատումը իրական գնի փոխարեն՝ մուտքի հարկը կրճատելու համար։ Հայաստանցի գնորդի համար դա վատագույն խորհուրդն է, որ կարող է ստանալ։

Պատճառը վերևի 10 տոկոսն է։ Շահույթը հաշվվում է ակտում գրված գնից։ Ցածր գին ակտում նշանակում է շինծու մեծ շահույթ վաճառքի պահին։

Հարաբերակցությունը հաստատուն է և գույքի գնից կախված չէ։ Ցածրացման վրա մուտքի մոտ խնայում եք 3 տոկոս, ելքի մոտ նույն ցածրացման վրա վճարում եք 9 տոկոս։ Այսինքն՝ ինչ խնայեք նոտարի մոտ, եռակի կվերադարձնեք ելքի ժամանակ։

Ինչու 9, այլ ոչ թե 10. հարկը 10 տոկոս է, բայց շահույթից նախ հանվում է դրա 10 տոկոսը՝ որպես օրենքով ճանաչված ծախս (ֆիզիկական անձանց եկամուտների հարկման մասին բուլղարական օրենքի 33-րդ հոդված)։ Այսինքն 10 տոկոսը վերցվում է շահույթի 90 տոկոսից։ Առանց այդ պահման հարաբերակցությունը կլիներ ոչ թե 3, այլ 3,33։

Թվերով, եթե ակտում գինը ցածրացվի 55 000 եվրոյով. մուտքի մոտ խնայում եք մոտ 1 650 եվրո (55 000 × 0,03), ելքի մոտ լրացուցիչ վճարում եք մոտ 4 950 եվրո (55 000 × 0,9 × 0,10)։ 4 950-ը 5 500 չէ հենց այդ պահման պատճառով։ Երկու թվերի հարաբերությունը ուղիղ 3 է, ինչ գին էլ ունենա գույքը։

Գնումը բնակության իրավունք չի տալիս

Բնակարան գնելը ձեզ չի դարձնում Բուլղարիայի բնակիչ և վիզա չի փոխարինում։ Անշարժ գույքում ներդրման հիմքով երկարաժամկետ կացություն կարելի է հայցել ոչ պակաս, քան 306 775,13 եվրո ներդրման դեպքում (օրենքում գումարը գրված է որպես 600 000 բուլղարական լև) և օտարերկրացիների մասին բուլղարական օրենքի մնացած պայմանները կատարելիս։ Դա շատ ավելի բարձր է, քան իմ ցանկի ցանկացած գույք։

Ուշադրություն երկու բառի վրա։ Առաջինը՝ շեմը «ոչ պակաս» է, ոչ թե «ավելի, քան». հենց այդ գումարը նույնպես բավարար է։ Երկրորդը՝ սա միայն «ներդրում անշարժ գույքում» հիմքն է։ Օտարերկրացիների մասին բուլղարական օրենքն ունի նաև այլ հիմքեր՝ աշխատանք, առևտրային գործունեություն, ընտանիք, կենսաթոշակ, հեռավար աշխատանք։ Դրանք առանձին ճանապարհներ են՝ իրենց պայմաններով, և այս էջը դրանց մասին չէ։

Ով ձեզ ասում է, թե բնակարան գնելն ինքնին կացության իրավունք է տալիս, վաճառում է, ոչ թե բացատրում։ Դա ամենահեշտ ստուգվող խոստումն է, և հենց դրանով կարող եք չափել՝ ում հետ եք խոսում։

Անձնական համար չեք ստանա։ Կստանաք գրանցման համար

Բուլղարիայում ամեն մարդ ունի ЕГН՝ միասնական քաղաքացիական համար, մոտավորապես այն, ինչ մեզ մոտ հանրային ծառայությունների համարանիշն է (ՀԾՀ)։ Դուք այդպիսին չեք ունենա։ Օտարերկրացու համար կա ЛНЧ՝ օտարերկրացու անձնական համարը, բայց այն տրվում է միայն նրան, ում Բուլղարիայի ներքին գործերի նախարարությունը թույլատրել է բնակվել երկրում։ Երևանում ապրող գնորդը, ով այդպիսի թույլտվություն չունի, չունի ոչ ЕГН, ոչ էլ ЛНЧ։

Դրանց փոխարեն դուք գրանցվում եք BULSTAT ռեգիստրում (БУЛСТАТ) և ստանում ձեր սեփական համարը։ Դա կարգավիճակ չէ և ձեզ նոր իրավունք չի տալիս. դա այն համարն է, որով բուլղարական պետությունը ձեզ ճանաչում է որպես սեփականատեր և հարկ վճարող։ Այս էջի 7-րդ կետը դրա մյուս կողմն է. համարը ստանալը բնակության իրավունք չէ և դրան չի մոտեցնում։

Ով և երբ. BULSTAT ռեգիստրի մասին բուլղարական օրենքի 3-րդ հոդվածը գրանցում է պահանջում ամեն օտարերկրյա ֆիզիկական անձից, ով ЕГН և ЛНЧ չունի, բայց Բուլղարիայում անշարժ գույք ունի։ Ժամկետը գնումից յոթ օր է՝ նույն օրենքի 12-րդ հոդված։ Ռեգիստրը վարում է Գրանցումների գործակալությունը՝ նույն հաստատությունը, որտեղ ստուգվում են ծանրաբեռնվածությունները։

Մեկ նախադասություն, որը հեշտ է բաց թողնել։ Գրանցումը կարելի է անել լիազորագրով, առանց ձեր ներկայության, բայց միայն այն դեպքում, երբ հենց այդ իրավունքը լիազորագրում գրված է բացահայտ։ Այսինքն՝ այն գրվում է Երևանում դեսպանատանը ստորագրվող նույն տեքստի մեջ (4-րդ կետ), ոչ թե հետո՝ առանձին։ Բաց թողնված մեկ տողը նշանակում է երկրորդ լիազորագիր և ևս մեկ այցելություն դեսպանատուն։

Ինչ դեռ չգիտեմ. գրանցման տուրքի և ժամկետը բաց թողնելու տուգանքի չափը իմ գտած աղբյուրներում տարբեր է, ուստի այստեղ թվով չեմ գրում։ Չեմ ձևացնում, թե գիտեմ. ձեր գործարքի օրը երկուսն էլ ստուգում եմ նորից։

Ինչի համար է պետք. ոչ թե ակտի օրը, այլ դրանից հետո։ Համայնքին վճարվող տարեկան գույքահարկը և վաճառքի պահին հարկային հայտարարագիրը ձեզ կապում են հենց այդ համարի հետ։ Ջրի և հոսանքի բաժանորդային հաշիվների դեպքում պատասխանը դեռ բաց է. մատակարարները ЕГН կամ ЛНЧ են խնդրում, և արդյոք BULSTAT-ի համարը նրանց բավարարում է, գրավոր պատասխան դեռ չունեմ։ Այդ պատասխանը հանում եմ ձեր կոնկրետ գույքի համար՝ առաջարկից առաջ։

ՊԱՐԶ ԱՍԱԾ

«Բուն կանոնները բարդ չեն։ Դժվարը դրանք հեռվից, օտար լեզվով և առաջին անգամ ճիշտ անելն է»։

Ռաֆֆի Նիկողոսյան, BulGhar Homes

Իմ վճարը և հաստատուն գնով ծառայությունները

Միջնորդավճարի դրույքաչափը սահմանվում է գրավոր պայմանագրում, որը կնքում ենք աշխատանքը սկսելուց առաջ. տոկոսը, երբ է վճարվում և ինչպես։ Կայքը միտումնավոր չի հրապարակում պարտադիր դրույքաչափ, որովհետև ամեն գործարք տարբեր է։ Դա խուսափում չէ. դա նշանակում է, որ թիվը գրվում է թղթի վրա ձեզ հետ՝ նախքան աշխատանքը սկսելը, և ոչ թե հայտնվում է հաշվին վերջում։

Զանգահարեք, և ամեն ինչ ես կդասավորեմ

Այս էջի ամեն կետը լուծելի է՝ նախապես։ Ոչ մեկը լուծելի չէ, եթե դուք այն ինքներդ եք հայտնաբերում գործարքի կեսին։ Առաջին խոսակցությունն անվճար է. կպատմեք, թե ինչ եք փնտրում և ինչ գումարով, և կասեմ՝ ինչն է իրատեսական, ինչը՝ ոչ, և ինչ կարգով է գնալու։

Ապա բանկերին զանգում եմ ես, փաստաթղթերը հավաքում եմ ես, նոտարի մոտ կանգնում եմ ձեր կողքին։ Դուք գալիս եք մեկ անգամ՝ հաշիվը բացելու համար, կամ ընդհանրապես չեք գալիս, եթե լիազորագիրը փակում է ամեն ինչ։

Հայաստանից զանգը վճարովի է, հաղորդագրությունը՝ ոչ։ Viber-ը և WhatsApp-ը նույն համարին են։ Գրեք ցանկացած ժամի. պատասխանում եմ աշխատանքային օրերին, բուլղարական ժամանակով 9:00-ից 18:00։

ԱՄԵՆ ԹԻՎ ՍՏՈՒԳՎԱԾ Է

Այս էջի իրավական և հարկային պնդումները վերջին անգամ ստուգվել են 2026 թվականի օգոստոսի 22-ին և 23-ին՝ բուլղարական օրենքների գործող տեքստերով և իրավաբանական արհեստական բանականության գործիքով, ոչ թե լիցենզավորված փաստաբանի եզրակացությամբ։ Հայերեն տերմինները ճշտվել են պաշտոնական աղբյուրներով (arlis.am, e-notary.am, e-cadastre.am, moj.am), ոչ թե հայերենը մայրենի իմացող մարդու ընթերցմամբ։ Բանկերի մասին տվյալները՝ 2026 թվականի օգոստոսի 12-ի դրությամբ։ Հարկի դրույքաչափը, շեմը և բանկերի քաղաքականությունը փոխվում են. ձեր գործարքի օրը ամեն թիվ ստուգվում է նորից։