Подписът е
един час.
Пълномощникът решава деня на сделката и нищо преди него. Идентификатор, сметка и легализирани документи искат седмици.
Подписът е един час останалото е седмици
Купувачът, който живее в чужбина, пита едно и също: „може ли да купя, без да идвам“. Отговорът по закон е „да“ и е скучен. Интересният въпрос е друг.
Сделката се подписва от пълномощник за час. Всичко останало иска седмици и е верига, в която всяко звено чака предното. Идентификатор, банкова сметка, пари, които могат да влязат и после да излязат, преведени и легализирани документи. Пълномощното решава подписа и нищо друго.
Точно това разминаване произвежда провалените дистанционни сделки. Човекът е подготвил документа за деня, а не четирите седмици преди него. И понеже всяко звено зависи от предното, закъснение на едно място не се навакса на друго.
Тази статия не е списък със стъпки. Тя е карта на веригата и на местата, където се къса, защото те не са там, където купувачът ги очаква. Самото пълномощно като документ, с неговите заверки и такси, е разгледано отделно в пълномощното при сделка, а какво се случва в самия ден при нотариуса, в нотариалната сделка.
Гражданин на ЕС
днес няма никаква разлика
Първото нещо, което трябва да се извади от пътя, защото около него има повече остарял текст в интернет, отколкото верен.
Двата преходни периода по Договора за присъединяване изтекоха: и за така нареченото второ жилище, и за земеделската и горската земя. След тях България въведе нова бариера в Закона за собствеността и ползването на земеделските земи: земеделска земя да могат да придобиват само лица, пребивавали или установени в страната повече от пет години.
Съдът на Европейския съюз я отмени. С решение от 18.01.2024 г. по дело C-562/22, по преюдициално запитване от български съд, беше прието, че свободното движение на капитали не допуска уредба, която обвързва придобиването на земеделска земя с изискване приобретателят да е пребивавал повече от пет години в тази държава членка.
Изводът за 2026 г. е чист. Гражданин на държава от ЕС или ЕИП купува в България на равна нога с българин: апартамент, къща с двор, парцел, нива. Без изискване за пребиваване, без нужда от дружество, без разлика в документите.
Една честна уговорка. Дали отмененото изискване е и формално заличено от текста на закона, или само е неприложимо по право на ЕС, не е потвърдено. Норма, която е неприложима, но още стои написана, е точно материалът, от който се раждат откази на гише. Затова тук се казва какво е решил Съдът на ЕС, не какво пише днес в закона.
Земята е разделителната линия не гражданството
За купувач извън ЕС картината е друга, но не там, където хората очакват. Законът за собствеността разделя не хората, а обектите.
Сгради и ограничени вещни права: свободно, на свое име. Апартамент, ателие, офис, магазин. Гражданството не е критерий. Земя: не може лично, освен по международен договор или по наследяване по закон.
Тоест проблемът никога не е апартаментът. Проблемът е, когато към обекта е закачена земя. Къща с двор. Паркомясто, което е петно върху терен, а не самостоятелен обект в сграда, разграничението е разгледано в паркомясто и гараж. Парцел, вила, нива. И най-коварното: идеалните части от поземления имот, които стандартният нотариален акт за апартамент често прехвърля заедно с жилището.
Двата известни изхода са реални и двата имат цена. Право на строеж вместо идеални части, което е ограничено вещно право и е разрешено, но иска съгласието и участието на продавача. Или българско дружество като собственик, което носи собствено счетоводство и годишен разход, тоест не е решение за един апартамент.
Рискът, който тази секция описва, е конкретен: обектът, който клиентът е избрал и харесал, може да е технически недостъпен за него, и това се вижда чак когато някой отвори акта на продавача и прочете какво точно се прехвърля. „Ще питаме в деня“ е закъсняло с месец, а капарото вече е платено и срокът по предварителния договор тече срещу купувача.
Трите номера
и нито един не заменя другите
Общественото убеждение тук е сгрешено почти навсякъде, включително на български имотни сайтове: че купувачът „получава ЛНЧ в процеса на сделката“.
Не е така. Личният номер на чужденец се присвоява от МВР при издаване на документ за пребиваване: продължително, дългосрочно или постоянно. Не е данъчен номер, не се издава от приходната администрация и не се вади „за сделка“. Купувач, който не идва и не пребивава, няма и не може да има такъв номер.
Затова законът му е дал друго, и то е задължение, а не опция. Законът за регистър БУЛСТАТ изисква вписване на чуждестранните физически лица без ЕГН и без личен номер на чужденец, които притежават недвижимо имущество в страната. Срокът е седем дни и тече не от вписването на акта и не от получаването му, а от закупуването на имота. Санкцията за физическо лице е до 511,29 EUR (1 000 лв. по чл. 45, ал. 1 ЗРБУЛСТАТ, изм. ДВ бр. 84/2023; преизчислението е наше), а при повторност от 2 556 до 5 113 EUR. Самата такса за вписване е символична, под 10 EUR.
И трети номер, за данъчни цели: за лица без ЕГН и без личен номер на чужденец приходната администрация издава служебен номер.
Резултатът е, че купувачът от чужбина събира до три различни идентификатора за един апартамент, и нито един не заменя другите два. Редът, в който се вадят, зависи от това какво иска нотариусът, какво иска банката и какво иска общината. А те не искат едно и също.
Банката, която отказва без мотив второто тясно място
Тук е най-твърдото място във веригата и то не е правно, а практическо.
Няма законово изискване за лично присъствие при откриване на платежна сметка. Изискването идва от вътрешните правила на всяка банка по нейната собствена оценка на риска. Практиката не е еднаква между банките и не е публикувана изцяло. И най-важното: няма нормативен механизъм за обжалване на отказ. Банката не е длъжна да мотивира и няма процедура, по която отказът да се атакува.
Разликата между купувача от ЕС и купувача извън ЕС минава точно оттук. Правото на платежна сметка за основни операции се дава на потребител, законно пребиваващ в Европейския съюз. Гражданин на трета държава без пребиваване в ЕС е извън обхвата му, тоест няма какво да противопостави.
Капанът в пакета документи е дребен и затова изненадва. Сред исканите книжа е документ за адрес, а типично приетите доказателства са договор за наем или нотариален акт. Купувачът още няма нито едно от двете, защото сметката му трябва преди сделката. Пълномощник е възможен при част от банките, но изискванията към заверката на самото пълномощно се различават силно.
Може ли изобщо без българска сметка? Може: плащането се прави и от чужда сметка към сметката на продавача или към особената сметка на нотариуса. Но сметката не е за сделката, тя е за след нея: данъци, ток, вода, такса смет, етажна собственост. Тоест сметката не е блокер за подписа, а блокер за живота на имота, и точно затова се отлага и после боли.
Парите: два различни свята
SEPA и всичко останало
От 01.01.2026 г. България е в еврозоната и това промени входа, но само за половината свят. Кой всъщност купува у нас след еврото, е тема на чуждите купувачи след еврото.
Превод в евро от банка в SEPA зоната е евтин, бърз и без валутен риск. Превод от трета държава не е SEPA. Той минава през кореспондентска банка, струва повече и може да бъде спрян от звено, което не е нито изпращащата, нито получаващата банка. Купувачът от Германия и купувачът извън ЕС са в два различни свята, и това е конкретна, а не теоретична разлика.
Отделно и агенцията, и нотариусът са задължени лица по Закона за мерките срещу изпирането на пари. Оттам идват документите, които клиентът приема за формалност: декларация за произход на средствата, декларация за видна политическа личност, а при юридическо лице и декларация за действителен собственик. Сделките с недвижими имоти задействат комплексна проверка независимо от стойността.
Точката, която е специфична за дистанционната сделка: това е проверка на човек, когото никой не е видял. Идентификацията от разстояние е възможна, но иска допълнителни мерки, а всяка от тях е още едно място, на което процесът може да спре, без някой да е сгрешил.
И най-малко известното, което удря на връщане. При презграничен превод към държава извън ЕС и ЕИП от около 15 340 EUR нагоре наредителят представя на банката сведения и документи, удостоверяващи основанието и размера. Това хапе при връщане на капаро, при пропаднала сделка и при по-късна препродажба, тоест когато парите тръгват обратно навън. Тогава документът, който никой не е пазил, се търси спешно. Кои документи си струва да съществуват още преди капарото, е в какво пропускат купувачите преди да платят капаро.
Защо преводът е ден, а не имейл три слоя, три дни
Всеки чужд документ, който трябва да произведе действие в България, минава през три слоя, и всеки слой е отделен ден.
Първо легализация или апостил. Кога апостил не е нужен изобщо, защото има двустранен договор, е разгледано в пълномощното при сделка и е чест източник на изхвърлени пари. Второ, превод от лице, което фигурира в списъка на Министерството на външните работи. Трето, и това е слоят, който произвежда деня: нотариална заверка на подписа на преводача.
Правилникът за легализациите го казва буквално: подписът на преводача, положен в извършения от него превод, трябва да бъде нотариално удостоверен в Република България. Тоест не е достатъчно преводът да е добър. Преводачът трябва физически да отиде при нотариус. За рядък език това значи конкретен човек, вероятно в друг град, свободен на конкретна дата.
Още две, които никой не предвижда. Превод от един чужд език на друг не се прави направо, а през български, и се събират такси и за двата превода. И най-евтината грешка: преводи, в които са допуснати поправки, заличавания, вмъквания и изтривания, са невалидни. Една ръкописна корекция убива документа и връща веригата в началото.
Ето и защо разстоянието има цена, изразена в число. Консулската заверка на пълномощно за имот от една страница струва 45 EUR, докато същата заверка при нотариус в България е около 10 EUR. Разликата сама по себе си е поносима. Непоносимото е, че нов документ значи нов консулски час, а консулските часове не се раздават по спешност.
Кой стои на масата
и какво започва след акта
Два детайла в деня са специфични за дистанционната сделка и си струва да се знаят предварително.
Пълномощното трябва да покрива и парите, не само подписа. Пълномощно, което дава право да се купи, но не и да се плати цената или да се получи разписка, спира деня. Същото при липса на право на преупълномощаване. Разходът не е таксата за ново пълномощно, а отложен ден с ангажирани банка, продавач, нотариус и краен срок по предварителния договор. А при упълномощител в чужбина новото пълномощно значи нов консулски час.
Преводачът в стаята, и това работи в двете посоки. Гражданският процесуален кодекс задължава нотариуса да назначи преводач, когато някое от участващите лица не знае български и езикът, с който си служи, е непознат за нотариуса. Нарушението е сред основанията за нищожност на нотариалното удостоверяване, а нищожното удостоверяване прави и самата сделка нищожна поради липса на форма. Това не е формалност, а основание имотът да не е купен.
Обратната страна е неочакваният аргумент за дистанционната сделка: ако на масата се явява български пълномощник, който говори български, преводач изобщо не се налага. Дистанционната сделка премахва проблем, който присъствената сделка с чуждоезичен купувач създава.
И накрая обръщането на разказа. Три от четирите неща след акта имат срок, а купувачът вече не е в страната. Вписването в БУЛСТАТ е седем дни от закупуването. Декларацията по Закона за местните данъци и такси е два месеца. Партидите за ток, вода и етажна собственост нямат срок, но нямат и кой да ги открие.
Тоест задълженията на купувача започват точно когато вниманието му свършва. Това е и цялата причина дистанционната сделка да не е събитие, а процес: денят на подписа е най-лесната ѝ част.
Често задавани въпроси
Може ли чужденец да купи имот в България, без да идва в страната?
Да. Сделката се подписва от пълномощник и законът не изисква купувачът да присъства. Проблемът е, че подписът е най-краткото звено от цялата верига. Преди него стоят идентификаторът, банковата сметка, произходът на средствата и легализираните и преведени документи, а всяко от тези звена чака предното и има собствен срок. Затова реалистичният хоризонт на една дистанционна покупка се мери в седмици, а не в дни, и се планира отзад напред, от датата на нотариалния акт към днес.
Може ли гражданин на трета държава да купи апартамент в България?
Апартамент, ателие, офис или магазин може, на свое име, защото Законът за собствеността разрешава на чужденци да придобиват сгради и ограничени вещни права. Ограничението е върху земята: тя може да се придобива само при условията на международен договор или по наследяване по закон. Затова внимателното място не е самото жилище, а какво още се прехвърля с него, най-често идеални части от поземления имот, а понякога и паркомясто, което е петно върху терен, а не обект в сграда. Двата изхода са право на строеж вместо идеални части или българско дружество като собственик, и двата имат цена в срок и в разходи.
Трябва ли ми ЛНЧ, за да купя имот в България?
Не, и това е най-често повтаряната неточност по темата. Личният номер на чужденец се присвоява от МВР при издаване на документ за пребиваване, а не от приходната администрация и не „в процеса на сделката“. Купувач, който не пребивава в страната, няма и не може да го има. Вместо това законът изисква вписване в регистър БУЛСТАТ за чуждестранните лица, които притежават недвижимо имущество в страната, в седемдневен срок от закупуването на имота. За данъчни цели приходната администрация издава отделен служебен номер на лицата без ЕГН и без личен номер на чужденец.
Ще ми откаже ли българска банка сметка, ако не живея в страната?
Възможно е и се случва. Няма законово изискване за лично присъствие при откриване на платежна сметка; изискването идва от вътрешните правила на всяка банка по нейната оценка на риска, а те не са еднакви и не са публикувани изцяло. Гражданин на държава от ЕС има по-силна позиция, защото правото на платежна сметка за основни операции се дава на потребител, законно пребиваващ в Съюза, докато гражданин на трета държава без такова пребиваване е извън обхвата на тази защита. Най-неприятното е, че отказът не подлежи на обжалване по нормативно установен ред, тоест втора банка означава нов пакет документи, а често и ново пълномощно с нов консулски час.
Купуваш,
без да идваш?
Отвори нотариалния акт на продавача и виж едно нещо: какво точно се прехвърля. Ако в описанието на обекта има идеални части от поземления имот, а купувачът не е гражданин на ЕС, това е разговор, който трябва да се проведе преди капарото, не в деня на сделката.
Прати ни акта на продавача и гражданството на купувача. Връщаме дали обектът е достъпен в тази форма, къде във веригата ще спре процесът и кои срокове започват да текат в деня след подписа.
Общо разяснение по нормативни текстове към 2026 г., не правен съвет по конкретна сделка.
Коментари
Все още няма коментари. Бъдете първи.