Капарото е платено. После се появява проблемът.
Повечето сериозни проблеми в сделка не личат на огледа. Изникват след капарото, когато отказът вече струва пари.
2 000 изчезнали документа.
Министерството на правосъдието започна проверка на Агенцията по вписванията през май 2026, след сигнал на БОЕЦ за над 2000 изчезнали нотариални акта в София, издадени между 1912 и 1989 г.
Ако предходен собственик в историята на имота е придобил собствеността чрез порочен документ, останал незабелязан заради разбъркания архив, всички следващи купувачи могат да се окажат въвлечени в съдебен спор, дори години по-късно.
Банката влиза в сделката.
Повече от половината купувачи вече минават през банкова оценка, където изникват разлики в квадратура, липсващ Акт 16 и некоректна оценка спрямо договорената цена. Ако декларираната цена е по-висока от банковата оценка, купувачът трябва да намери допълнително самоучастие, да намали сделката, или получава отказ, след като вече е платил капаро.
Правилото звучи просто.
Капанът не е правилото, е доказването на „чия е вината“, когато проблем изплува късно. Много сделки се превръщат в спор за тълкуване на предварителния договор, не в изпълнение на ясно правило.
Дългът, който не изчезва автоматично.
Заличаването на ипотека след погасен кредит не е автоматично. Ако продавачът твърди „изплатена е“, а формалното заличаване не се е случило, купувачът купува имот с все още вписана тежест.
Купувачът наследява чужд дълг, обезпечен с неговия нов имот, без да е взел заема и без да е получил парите по него.
Тих риск, който рядко личи.
Сделка без подпис на всички съсобственици не е автоматично нищожна.
Но остава относително недействителна, и юридически уязвима с години напред.
Наследник, който изникне години по-късно, е достатъчен да отвори спора отначало, решаван през съдебна делба.
Малка промяна. Голямо последствие.
Дори „малка“ промяна е нарушение. Банката може да откаже финансиране. При препродажба новият купувач попада в същия капан, а в тежки случаи общината може да разпореди премахване на строежа.
Липсващ Акт 16 води до по-консервативна банкова оценка или директен отказ. Имот, който на пръв поглед изглежда чист, може да се окаже финансово непроходим.
Повече време за проблем.
По-дългият прозорец между оглед и нотариус означава повече време усложнение да изплува, точно докато капарото вече стои платено.
Не заместваме юриста. Виждаме проблема пред него.
Проверка на собствеността, тежести и история на имота, изготвяне на договор, координация с нотариус. Брокерите нямат пълна юридическа компетентност, и добрите агенции работят с юрист и нотариус, не заместват тази роля.
Профилът на купувача се промени през 2026, а с него и очакванията към сделката. Виж повече в Купувачът се промени. За данъчните последствия след нотариуса виж Кога плащаш данък при продажба на имот, и кога не.
Преди да платиш капаро, питай нас.
Проверяваме историята на имота и разпознаваме червените флагове, преди да стигнете до капарото. 25 € за справка в Агенцията по вписванията плюс потвърдителен разговор с нотариуса.
Коментари
Все още няма коментари, бъдете първи.