Кога се продава във Варна
и кога не
Седем години данни от Агенцията по вписванията показват, че най-слабото тримесечие е януари до март, а най-силното е октомври до декември, в 7 от 7 години.
Едно число, две различни новини Защо заглавието от април беше вярно и подвеждащо едновременно
През април 2026 г. заглавията казаха едно и също: продажбите на имоти в големите градове са паднали с между 38% и 43%. Числото за Варна беше 43,3% и то е точно. Проблемът е в това, което заглавието не казва: спрямо какво.
Спадът от 43,3% е спрямо предходното тримесечие, тоест последното тримесечие на 2025 г. Спрямо същото тримесечие на предходната година спадът във Варна е 21,5%. Двете числа излизат от една и съща справка на Агенцията по вписванията, стоят едно до друго в съобщението на БТА от 06.04.2026 г. и описват едно и също събитие. Просто мерят различно нещо.
Разликата между тях има име и то е сезонност. Варненският пазар пада между декември и март всяка година, без изключение в седемте години с публикувани пълни данни. Средно този преход е около минус 30%. Тоест по-голямата част от 43,3% щеше да я има и в най-добрата възможна година, а никой не пише за нея през останалите години, защото тогава числото не става за заглавие.
Тази статия прави обратното на заглавието: първо мери сезона, после гледа какво остава след него. И казва изрично докъде стигат данните, защото те не стигат толкова далеч, колкото им се приписва.
Откъде идват числата
Брояч на сделки, не оценка на пазара
За сезонност става един източник и той е Агенцията по вписванията, раздел „Статистика“ на Имотния регистър. Там стоят тримесечни справки в PDF от 2005 г. насам, по териториална служба по вписванията, и колоната, която се ползва тук, е „Продажби“. Това е брояч на реално вписани сделки, тоест на нотариални актове, стигнали до регистъра.
Другите обичайни източници не вършат тази работа. Индексът на цените на НСИ мери цена, не активност. Средните цени и „времето за продажба“ от порталите са обяви и оценки, не сделки, и без публикувана методика. Активните обяви са снимка на предлагането в един момент, не поток от сключени сделки.
Числата тук са извлечени машинно от справките и сверени с три независимо публикувани източника: съобщението на БТА за първото тримесечие на 2026 г., chernomore.bg за Варна (2 433 продажби и 1 117 договорни ипотеки) и НСНИ за София през последното тримесечие на 2025 г. Трите съвпадат точка в точка.
Две ограничения се казват веднага, защото после не могат да се извадят. Първо, службата по вписванията Варна не е равна на град Варна: по номенклатурата на Агенцията по вписванията тя покрива шест общини (Варна, Аксаково, Аврен, Белослав, Долни чифлик и Бяла), затова навсякъде тук пише „службата по вписванията Варна“, а не „град Варна“. Второ, колоната „Продажби“ брои всички продажби на имоти, не само жилища: земя, гаражи, магазини, идеални части. За сезонен анализ това не пречи, защото величината се сравнява сама със себе си. За изречението „толкова апартамента се продадоха“ пречи, и такова изречение няма да прочетете тук.
Седем от седем Най-слабото тримесечие е януари до март
Ето какво показват броячите за службата по вписванията Варна, по тримесечия:
За 2025 г.: 3 099 през първото тримесечие, 3 695 през второто, 3 870 през третото и 4 291 през четвъртото. Разликата между началото и края на годината е 1 192 сделки в един и същи град.
Същата форма се повтаря през 2017, 2018, 2019, 2022, 2023, 2024 и 2025 г. Четвъртото тримесечие е най-силното в 7 от 7 от тези години. Първото е най-слабото в същите 7 от 7. Нула изключения. Това не е шум в данните, а модел.
Годините 2020 и 2021 съзнателно липсват от анализа: справките за тях са частично непубликувани на страницата на Агенцията, а и самите години са изкривени от пандемията. Включването им би влошило, не подобрило картината.
За да се сравняват силни и слаби години помежду им, средното тримесечие на всяка година се приравнява на 100. Варна тогава изглежда така: Q1 на 78,7 · Q2 на 103,5 · Q3 на 102,5 · Q4 на 115,3. В едно средно първо тримесечие се сключват около 79% от нормалното, в едно средно четвърто около 115%, тоест около 47% повече сделки в най-силното спрямо най-слабото. Първото тримесечие носи около 19,7% от годината, четвъртото около 28,8%.
Пролетта не е пикът
Границата минава между края на годината и началото ѝ
Народната мъдрост казва, че пролетта е сезонът на имотите. Числата не я потвърждават. Второто тримесечие във Варна стои на 103,5, тоест на три пункта и половина над средното за годината. Третото стои на 102,5. Един пункт разлика между пролетта и лятото е статистически едно и също нещо.
Истинската граница не минава между пролет и лято. Тя минава между края на годината и началото ѝ: 115,3 срещу 78,7, и всичко между тях е плато.
Същото важи за трите други големи града. София прави 124,1 през четвъртото тримесечие, Пловдив 122,0, Бургас 111,9. Пикът е Q4 и в четирите. Разликата е само в дълбочината: София прави 1,55 пъти между пика и дъното, Пловдив 1,51, Бургас 1,41, Варна 1,47.
Тук е и мястото да се каже, че западният сезонен модел не се пренася. В САЩ и Великобритания пикът е пролетно-летен и е движен от учебната година. Ако важеше и тук, пикът щеше да е през Q2 и Q3, а Q4 щеше да е слабо. Наблюдаваното е обратното. Защо е така, не се твърди в тази статия: правдоподобни обяснения има много, проверено с данни няма нито едно.
Варна не е Несебър, и не е София Два различни пазара и една липсваща лятна дупка
Ако сложите Варна и Несебър на една графика, без да ги разделите, получавате крива, която пикува „някъде между лятото и зимата“ и не казва нищо. Разделени, те казват две различни неща.
Курортният пазар пикува през третото тримесечие, в 7 от 7 години. Несебър е най-чистият случай: Q1 на 60,6 срещу Q3 на 129,9, тоест 2,15 пъти между силния и слабия сезон. Царево прави 1,93 пъти, Балчик 1,56. Варна прави 1,47. Механизмът не се нуждае от източник: курортният имот се купува от човек, който в момента е на място и го гледа. Ваканцията е огледът.
А през лятото Варна не пада. Индексът на третото тримесечие е 102,5 за Варна и 107,3 за Бургас, докато София пада на 89,5, а Пловдив на 95,5. Двата вътрешни града имат летен спад, двата крайбрежни нямат. Точната формулировка не е „лятото е силно във Варна“, а „във Варна лятото не пада, а в София пада“.
Едно ограничение и тук: Златни пясъци и Св. Константин попадат в службата по вписванията Варна, тоест курортната част на самата Варна не може да бъде отделена от градската с този източник. Несебър и Царево са чисти курортни служби, Варна е смесена.
2026 г.: сезон, изчерпан връх и охлаждане
Три различни неща в едно число
Сега може да се прочете спадът, с който започна статията. Първото тримесечие на 2026 г. във Варна: 2 433 продажби, минус 43,3% спрямо предходното тримесечие и минус 21,5% на годишна база.
Първата част от спада е сезонът. Същият преход в предходните пет години: минус 39,2% (2017 към 2018), минус 33,2%, минус 36,4%, минус 17,9% и минус 25,7%. Средно около минус 30%. Спадът от 43,3% е по-дълбок от обичайния, но не е ново явление.
Втората част е базата. Четвъртото тримесечие на 2025 г. не е нормално четвърто тримесечие: то е последното преди приемането на еврото от 01.01.2026 г. София прави 12 156 сделки, най-силното си четвърто тримесечие от седемнайсет години, а в шестте най-големи града последното тримесечие на 2025 г. е с 16,4% над същото на 2024 г. (НСНИ). Варна прави 4 291, най-високото си от 2022 г. насам. Върх, който няма да се повтори, произвежда дълбочина, която също няма да се повтори.
Третата част е реалното охлаждане, и само тя е новина. Второто тримесечие на 2026 г. я потвърждава: Варна прави 3 077 продажби, тоест плюс 26,5% спрямо първото, при среден сезонен ръст от около плюс 32%. Възстановяването е слабо за сезона, не силно. На годишна база първото полугодие на 2026 г. е минус 18,9% за Варна, минус 21,3% за Бургас, минус 14,7% за София и минус 4,7% за Пловдив.
И една подробност, която обяснява защо рекордното лято на туризма и слабата година на ваканционните имоти съществуват едновременно: курортният пазар пада по-силно от градския. Несебър прави минус 28,6% за полугодието срещу минус 18,9% за Варна. Балчик минус 25,3%, Царево минус 20,8%.
Ако сте чели числата от април за спада с 40% или сблъсъка на прогнозите за цените, това е контекстът, който им липсваше.
Какво данните НЕ показват Четири въпроса, на които този източник не отговаря
Този раздел е по-важен от предходните, защото точно тук се раждат твърденията, които звучат добре и не могат да бъдат защитени.
Месеците. Агенцията по вписванията публикува само тримесечни справки. Няма месечни данни за вписвания. Следователно „декември е най-силният месец“ не може да бъде доказано от този източник, и „август е мъртъв месец“ също не може. Може да се твърди само, че тримесечието октомври до декември е най-силното, а юли до септември стои над средното за годината. Всяко месечно твърдение е екстраполация.
Цените. Тук е измерена сезонност на броя сделки. Дали цената на квадратен метър има сезонен модел не е проверявано и не се твърди. „През януари се купува по-евтино“ не следва от нищо в тази статия.
Отстъпките и времето на пазара. Няма публикуван източник за нито едно от двете с разбивка по сезон. Цитираните в други статии 33 дни средно време за сделка във Варна са на портала Zimoti, за първото тримесечие, без публикувана методика. Същото важи за дела продавачи, дали отстъпка: годишно, недатирано по сезон.
Причината. Защо четвъртото тримесечие е пикът, не се знае. Край на годината, бонуси, нови данъчни оценки от 1 януари, вълна от Акт 16, желание да се приключи преди Нова година: всичко това е правдоподобно и нито едно не е проверено с данни. Затова в тази статия няма изречение, което започва с „защото“. Същото важи и за въпроса защо Каварна се държи като град, а не като курорт, макар да е на морето.
Какво следва от това
Риск, не рецепта
Сезонността не е сигнал за покупка или продажба и тази статия не дава такъв. Тя е контекст, с който се четат числа, и има три практически последици.
Първата е за четенето на новини. Всяко число за имотния пазар има база, и базата решава какво значи числото. Спад спрямо предходно тримесечие и спад на годишна база са два различни показателя. Когато заглавието не казва спрямо какво, числото не е информация.
Втората е за момента на излизане на пазара. Данните броят деня на вписването, тоест деня на нотариалната сделка, а между пускането на имота и него стоят обява, огледи, договаряне, предварителен договор, банка и нотариус. Оттук следва извод, не измерена величина: имот, пуснат през декември или януари, минава първите си седмици на пазара в най-слабото тримесечие на годината. Той не се продава по-евтино заради това. Той натрупва дни на пазара, а престоялият имот е отделен проблем със собствена цена. За курортен имот същото важи по-строго и с друг календар: купувачът му е физически на място през юли и август.
Третата е за позицията на купувача. През първото тримесечие на пазара има най-малко купувачи, всяка година без изключение, средно 79% от нормалното. Конкуренцията на всеки оглед е обективно най-малка тогава. Какво не следва от това: че отстъпките са по-големи. Няма публикувани данни за отстъпка от обявената цена по сезон, и всеки, който твърди обратното, го твърди по усещане.
И една граница накрая, за да не се смесват величини: числата тук са за службата по вписванията Варна и за всички видове имоти. Те не се комбинират в едно изречение с медианите по квартали, защото сравнението между кварталите мери цена на активни обяви, а тази статия мери брой сключени сделки.
Често задавани въпроси
Кой е най-силният сезон на имотния пазар във Варна?
Четвъртото тримесечие, тоест октомври до декември. По данни на Агенцията по вписванията за службата по вписванията Варна четвъртото тримесечие е най-силното в 7 от 7 години с публикувани пълни данни: 2017, 2018, 2019, 2022, 2023, 2024 и 2025 г. В сезонен индекс, при средно тримесечие равно на 100, то стои на 115,3. Най-слабото тримесечие е първото, януари до март, което стои на 78,7 и е най-слабото в същите 7 от 7 години. Разликата между двете е около 47% повече сделки в най-силното спрямо най-слабото. За 2025 г. това са 3 099 продажби през първото тримесечие срещу 4 291 през четвъртото, тоест 1 192 сделки разлика.
Вярно ли е, че пролетта е най-силният сезон за имоти?
За Варна данните не го потвърждават. Второто тримесечие стои на 103,5 в сезонния индекс, тоест едва три пункта и половина над средното за годината, а третото стои на 102,5. Един пункт разлика между пролетта и лятото е статистически едно и също нещо. Истинската разлика е между края на годината и началото ѝ, не между пролет и лято. Пролетно-летният пик е модел от САЩ и Великобритания, движен от учебната година, и наблюдаваното тук е обратното: пикът е през четвъртото тримесечие и в четирите най-големи града.
Защо се твърди, че сделките във Варна са паднали с 43% през 2026 г.?
Защото числото е вярно, но е спад спрямо предходното тримесечие, а не на годишна база. През първото тримесечие на 2026 г. в службата по вписванията Варна са вписани 2 433 продажби, което е с 43,3% под четвъртото тримесечие на 2025 г. и с 21,5% под първото тримесечие на 2025 г. Двете сравнения стоят едно до друго в същата справка. Сезонният спад от четвърто към първо тримесечие е нормално явление и средно за предходните пет години е около 30%. Отделно четвъртото тримесечие на 2025 г. беше необичайно силно, защото предхождаше приемането на еврото от 01.01.2026 г. Тоест 43,3% съдържа три различни неща: обичаен сезон, изчерпан еднократен връх и реално охлаждане.
Кой е най-силният месец за продажба на имот във Варна?
Този въпрос няма отговор от наличните данни. Агенцията по вписванията публикува статистиката си по тримесечия, не по месеци, и няма месечна разбивка на вписванията. Затова твърдения като „декември е най-силният месец“ или „август е мъртъв месец“ са екстраполация и не се основават на публикуван източник. Може да се твърди само, че тримесечието октомври до декември е най-силното, а тримесечието юли до септември във Варна стои над средното за годината, за разлика от София, където лятото е под средното. Същото ограничение важи и за цените: тук е измерен броят сделки, не цената, и сезонност на цените не е проверявана.
Проверете една дата
преди да четете числа
Отворете обявата на имота си и вижте от коя дата е активна. После я сложете върху годината: първото тримесечие носи около 19,7% от сделките, четвъртото около 28,8%. Обява, тръгнала през декември, минава първите си седмици в най-слабото тримесечие на годината и натрупва дни на пазара, без да е имало кой да я гледа.
Пратете ни квартала, вида на имота и датата, на която обявата е пусната. Връщаме в кой сезонен прозорец попада имотът, колко от досегашния му престой се пада на слабия сезон и кога е следващият по-плътен прозорец по същите данни. Без обещание за цена: това е преценка за момента, не оценка на имота.
Числата са за службата по вписванията Варна и за всички видове имоти, не само жилища. Материалът е информационен и не е препоръка за покупка, продажба или инвестиция.
Коментари
Все още няма коментари. Бъдете първи.