Власність не втрачається
від того, що минув час.
Вона втрачається точно і лише тому, що її набув інший. Давність це основний спосіб, у який це стається без підпису, без нотаріуса і без того, щоб власник дізнався.
Дві статті Закону про власність несуть усю тему. Ст. 77 каже, що право власності набувається через правочин, за давністю або в інші способи, визначені законом. Ст. 99 є її зворотним боком: „Право власності втрачається, якщо його набуде інший або якщо власник від нього відмовиться.“
Тобто власність не втрачається від того, що ти туди не ходиш, від несплати податку або від самого лише плину часу. І всупереч інтуїції, позов за ст. 108 ЗС, яким власник вимагає свою річ, сам по собі з часом не погашається. Він програється тоді, коли протилежна сторона стала власником. Тому весь спір у суді точиться про володіння іншого, а не про бездіяльність власника.
Фізично виглядають однаково. Різняться наміром.
Володіння це здійснення фактичної влади над річчю, яку володілець тримає як свою. Тримання це здійснення фактичної влади над річчю, яку особа не тримає як свою (ст. 68 ЗС). Одна людина живе в одній квартирі, а різниця цілком у намірі, якого не видно.
Тому закон запроваджує презумпцію: припускається, що володілець тримає річ як свою, доки не доведено, що він тримає її для іншого (ст. 69 ЗС). Наслідок важкий і рідко усвідомлюється вчасно: тягар доказування падає на власника. Не володілець доводить, що річ його; власник доводить, що інший тримає її для нього.
Орендар, позичальник, сторож і родич, допущений жити в обʼєкті, здійснюють владу на підставі, яка визнає чуже право. Практика називає їх дії терпимими діями, і час не перетворює їх на володільців. Потрібне перевернення: явні та недвозначні дії, які заперечують права власника і доведені до його відома.
⚠️ Межа, однак, рухається. Рішенням № 755 від 17.12.2025 р. ВКС приймає, що за фактичного спільного проживання понад двадцять років спільне мешкання плюс суттєві перебудови можуть вийти за межі терпимих дій. Це рух межі, а не усталене правило.
Два однакові випадки
зі зворотним результатом.
За ТР № 1 від 06.08.2012 р. загальних зборів цивільної колегії ВКС презумпція ст. 69 ЗС застосовується між співвласниками, коли співвласність походить від юридичного факту, відмінного від спадкування.
Якщо співвласність походить від спадкування, володіння продовжується спадкоємцями за правом. Той, хто залишився всередині, загалом є тримачем чужих часток і має довести перевернення.
Якщо вона походить від правочину, за яким набувачеві передано володіння всім обʼєктом, а відчужувач був власником лише ідеальної частки, набувач є володільцем усього обʼєкта і презумпція працює на нього.
„Одна людина живе в обʼєкті тридцять років“ має зворотний результат залежно від того, як володіння почалося тридцять років тому. Цього не видно з жодного документа і доводиться показаннями свідків.
Як виходять зі співвласності, коли спір вирішено: співвласність і поділ.
Десять років. Або пʼять, якщо є документ.
За ст. 79 ЗС право власності на нерухомість набувається безперервним володінням протягом 10 років, а за добросовісного володіння протягом 5 років.
Добросовісність це не „бути непоганою людиною“. За ст. 70 ЗС володілець є добросовісним, коли володіє на правовій підставі, придатній зробити його власником, не знаючи, що його відчужувач не є власником або що форма була порочною. Тобто коротка давність вимагає документа: нотаріальний акт від невласника, акт із порочною формою, правочин від особи, яка виявилася лише співспадкоємцем.
Саме тому пʼятирічна давність небезпечна для покупця: вона починає спливати від порочного правочину, а порочні правочини виглядають як звичайні.
І чотири правила, які зсувають розрахунок. Втрата володіння більш ніж на шість місяців перериває давність (ст. 81 ЗС). Володілець може приєднати до свого володіння і володіння свого відчужувача (ст. 82 ЗС). Той, хто доведе, що володів у різні часи, вважається таким, що володів і в проміжку (ст. 83 ЗС). А правила діють і для інших речових прав (ст. 85 ЗС): за давністю втрачається і право забудови, і сервітут.
Комбінація ст. 82 і ст. 83 і є тим, що робить давність доказовною через десятиліття: доводиться не кожен день, а початок, кінець і послідовність. І одна різниця, яка коштує років: зупинення зберігає те, що сплило, переривання його стирає. Подання позову перериває; смерть власника не зупиняє нічого.
Ухвалений на сім місяців.
Чинний пʼятнадцять років.
Давність проти приватної державної та приватної комунальної власності спливає з 01.06.1996 р. 31.05.2006 р. вона зупинена законом, ухваленим на сім місяців. Мораторій продовжували пʼять разів. На початку 2018 р. є коротке вікно близько трьох тижнів, у яке давність реально спливала, бо строк вичерпався, а новий закон оприлюднено пізніше, зі зворотною дією.
Рішенням № 3 від 24.02.2022 р. Конституційний суд оголошує ці норми неконституційними, а рішення набирає чинності 08.03.2022 р. Мотив: зворотна дія, надана у 2018 р., досягає ефекту, близького до примусового відчуження вже набутої за давністю власності.
Арифметика далі наша, а не цитата. Зупинення зберігає те, що сплило, тобто час до 31.05.2006 р. додається до часу після 08.03.2022 р., а сам мораторій не рахується. Володіння, яке почалося до 2006 р. з приблизно шістьма накопиченими роками, спливає близько березня 2026 р. Володіння, яке почалося після 08.03.2022 р. без попереднього часу, спливає 08.03.2027 р. за добросовісності і 08.03.2032 р. без неї.
Тобто 2026 рік є першим роком, у якому масово спливають десятирічні строки проти комунальних і державних обʼєктів для людей із накопиченим до 2006 р. часом.
Два обмеження залишаються. За ст. 86 ЗС публічна державна і комунальна власність не набувається за давністю взагалі: вулиці, площі, парки, пляжі. Розмежування публічна чи приватна не видно з місцевості. І акт про комунальну власність не створює власності: він має лише констатуючу дію, тобто громада, яка внесла акт на обʼєкт, яким хтось володіє тридцять років, цим фактом не захищена.
Чиста партида не доводить нічого
Усі ці пʼять або десять років не вноситься нічого. Немає договору, немає акта, немає запису в партиді (обліковому записі за особою в реєстрі). Набуття відбувається цілком поза майновим реєстром, а перший і єдиний документ зʼявляється наприкінці, у двох формах: констатуючий нотаріальний акт або судове рішення.
Тобто повна перевірка обтяжень, виконана бездоганно, показує чисту партиду. Вона не може показати те, що не внесено. Відсутність ланцюга перед єдиним актом і є сигналом, а не спокоєм. Що ще перевіряють: перевірка обʼєкта.
Обидва документи називаються однаково. Акт за ст. 587, ч. 1 ГПК спирається на письмові докази. Акт за ч. 2 спирається на обставинну перевірку через допит трьох свідків, указаних мером громади. Зовні вони різняться одним рядком у тексті.
За ТР № 11 від 21.03.2013 р. загальних зборів цивільної колегії такий акт не має матеріальної доказової сили щодо констатації належності права. Документ водночас слабший і сильніший, ніж здається: слабший, бо не доводить власності проти особи з кращим правом; сильніший, бо за оспорювання тягар лежить на тому, хто оспорює, якщо він не має власного документа. Це не доказ, а вихідна позиція.
Тринадцять верховних суддів
написали, які тут двері.
За ТР № 4 від 17.12.2012 р. посилання на давність не є елементом фактичного складу давності, а процесуальним засобом захисту. Можливо, що обʼєкт набутий за давністю особою, яка не послалася на неї до своєї смерті, і що її права визнають за її спадкоємцями в судовому процесі.
А ТР № 2 від 06.11.2025 р. було прийнято, що втрата володіння більш ніж на шість місяців особою, яка посилається на давність, що сплила на користь її спадкодавця, не перешкоджає настанню речово-правового ефекту. Мотив: після спливу строку здійснювана влада вже не є володінням, а здійсненням правомочності з права власності, тобто ст. 81 ЗС більше не застосовується.
Рішення ухвалене з 13 окремими думками. Судді, які не погодилися, пишуть у їхньому тексті, що прийнята відповідь „дасть можливість і для зловживань та створить правову невизначеність у майнових відносинах, стимулюючи посилання на давнісні строки, що спливали і були перервані багато років тому“.
Практичний наслідок для покупця: власником за давністю може бути людина, яка роками не ступала в обʼєкт, яка ніколи не отримувала документа, і чиє право походить зі строку, що сплив на користь її покійного. Такої людини не видно ніде: ні на місці, ні в реєстрі, ні в податковій партиді.
Збір це мала частина. Велика це доказування.
Нотаріальним шляхом витрати сплачуються наперед. Для обʼєкта з податковою оцінкою близько 30 000 EUR: заява-декларація близько 18 EUR з ПДВ, збір за саму обставинну перевірку близько 321 EUR з ПДВ, внесення до реєстру близько 30 EUR і місцевий податок 3% для громади Варна, тобто близько 900 EUR. Усього порядку 1 270 EUR.
Дві деталі з самого тарифу, яких немає в жодному калькуляторі. Збір за обставинну перевірку сплачується під час подання вимоги і за невизнання власності не повертається. І навпаки, на користь заявника: збір за підготовку проєкту не стягується, коли справу про обставинну перевірку відкрив той самий нотаріус.
Судовим шляхом ціна позову визначається за податковою оцінкою, а державний збір становить 4% від однієї четвертої від неї, тобто фактично 1% від податкової оцінки: для того самого обʼєкта близько 300 EUR, плюс внесення позовної заяви, адвокат, експертизи і дві або три інстанції.
Число не лякає. Лякає інше: спір вирішується показаннями свідків про події двадцяти- або тридцятирічної давнини, а тягар падає на того, хто не має документа. Судовий збір це найменша витрата в такій справі.
Як це виглядає
зсередини.
Спадкоємець, який виявляє, що обʼєкт його діда чужий. Один двоюрідний брат залишається жити в будинку, платить податок, робить ремонти. Через двадцять років отримує констатуючий акт за обставинною перевіркою. Співвласність походить зі спадкування, тобто він загалом є тримачем і має довести перевернення. Проти цього стоять двадцять років ремонтів і сусіди, які свідчитимуть, що „завжди він був господарем“. Реальний ризик не в тому, щоб програти, а в тому, щоб виграти частково і вийти співвласниками з людиною, з якою не розмовляєш.
Покупець у власника за обставинною перевіркою. Через вісім місяців після угоди зʼявляється спадкоємець. Якщо він має власний документ, тягар розподіляється за загальним правилом, і покупець захищає чужу історію, якої не знає. Обʼєкт із внесеною позовною заявою до того ж практично непродаваний і не фінансується, доки триває справа.
Власник, який живе в іншому місці. Ключ у родича „щоб провітрювати“. Родич вселяється, міняє замок, декларує обʼєкт. Доти це терпимі дії. Давність починається лише від заперечення, доведеного до відома власника, а „доведене до відома“ доводиться тим, що могло бути дізнане. Що захищає власника: відвідини, листування, письмові запрошення. Нотаріальний акт не губиться; губиться обʼєкт під ним.
Двір, який на 40 кв. м менший за кадастрову схему. Реальна частина земельної ділянки набувається за давністю лише тоді, коли її можна виокремити як самостійний обʼєкт. Якщо не можна, набувається ідеальна частка. Тобто покупець може виявитися співвласником із сусідом на власному подвірʼї. Це розпізнається на місцевості, а не в документах. Повʼязана тема: успадкований обʼєкт.
Часті запитання
Чи можу я втратити свою нерухомість лише тому, що роками там не бував?
Не від самої бездіяльності. За ст. 99 Закону про власність право власності втрачається, якщо його набуде інший або якщо власник від нього відмовиться. Тобто воно втрачається тому, що хтось інший володів обʼєктом як своїм протягом десяти років, або пʼяти, якщо володіння добросовісне. Віндикаційний позов за ст. 108 ЗС сам по собі не погашається давністю; він програється тоді, коли протилежна сторона вже стала власником.
Чи набуває орендар або родич, який живе в обʼєкті, право власності з часом?
Загалом ні. Вони здійснюють фактичну владу на підставі, яка визнає чуже право, і практика визначає їх як тримачів, а їхні дії як терпимі. Щоб давність почала спливати на їхню користь, потрібне перевернення володіння: явні та недвозначні дії, які заперечують права власника і доведені до його відома. Ці дії доводяться окремо в кожному конкретному спорі.
Що означає нотаріальний акт за обставинною перевіркою?
Це акт за ст. 587, ч. 2 ГПК. Він видається, коли у власника немає достатніх письмових доказів, і нотаріус встановлює право через допит трьох свідків, указаних мером. За Тлумачним рішенням № 11 від 21.03.2013 р. загальних зборів цивільної колегії ВКС такий акт не має матеріальної доказової сили щодо належності права власності. Він має легітимуючу дію, тобто за оспорювання тягар падає на того, хто оспорює, але він не є доказом власності проти особи з кращим правом.
Чи спливає давність проти комунальних і державних обʼєктів?
Проти приватної державної та приватної комунальної власності давність спливає, і спливає безперервно з 08.03.2022 р., коли набрало чинності Рішення № 3 від 24.02.2022 р. Конституційного суду, яке оголосило мораторій неконституційним. Час, що сплив до зупинення 31.05.2006 р., додається до часу після 08.03.2022 р., а сам мораторій не рахується. Проти публічної державної та комунальної власності давність не спливає взагалі, за ст. 86 Закону про власність.
Одне запитання до ланцюга
Подивіться, скільки документів стоїть перед документом продавця. Один-єдиний акт без нічого перед ним це інший випадок, ніж акт, за яким стоїть правочин, за яким стоїть інший правочин. Це запитання на тридцять секунд, і його ставлять перед капаро, а не після нього.
Надішліть нам, яким документом легітимується продавець і з якого року. Повертаємо, який строк спливає, хто його перервав і що стоїть за єдиним документом.
Цей матеріал не є правовою порадою. Конкретний випадок перевіряє юрист.
Коментарі
Коментарів ще немає. Будьте першим.