Перевірка обʼєкта перед купівлею:
чого довідка НЕ доводить
Покупець отримує довідку про обтяження, бачить „немає внесених обтяжень" і підписує. Проте цей документ не є довідкою про обʼєкт. Він є збіркою з партид (обліковий запис за особою в реєстрі) осіб, бо в Болгарії внесення до реєстру ведеться за персональною системою.
Міністерство юстиції поширило у травні 2026 року робочу концепцію майнового реєстру. У ній є речення, якого немає в рекламних брошурах: провадження зі створення майнового реєстру відкрито у семи судових районах, а за двадцять пʼять років реєстр не запроваджено остаточно в жодному з них. Прогноз самого міністерства за нинішнього порядку становить понад 100 років.
Сім районів це Асеновград, Балчик, Благоєвград, Добрич, Каварна, Троян і Несебир. Варни серед них немає. Ця стаття не є переліком того, що перевірити. Вона про місце, на якому перевірка закінчується.
Внесення до реєстру ведеться за партидою людини, а не обʼєкта
У цьому вся різниця. За персональної системи пошук починається від особи: хто що набув і передав. „Довідка про обтяження на обʼєкт" існує як послуга, але це похідний документ, зібраний із партид людей, які пройшли через цей обʼєкт.
Вища адвокатська рада (Висш адвокатски съвет) вказує на наслідок у своєму висновку щодо Закону про кадастр і майновий реєстр (Закон за кадастъра и имотния регистър): без однозначної ідентифікації обʼєктів на практиці створюється по кілька партид на один і той самий обʼєкт, між якими практично неможливо встановити звʼязок.
Висновок, на якому тримається вся стаття. Довідка про обтяження це продукт системи, яку сама держава описує як незавершену. Вона може бути правдивою і неповною водночас, і ніхто при цьому не помилився.
Ціна ніколи не була перешкодою.
Нею став доступ.
Тариф Агенції з реєстрації (Агенция по вписванията), опублікований 30 грудня 2025 року в євро, дає довідку про обтяження на обʼєкт за 5,11 € за сім робочих днів і 15,34 € за три. Довідка через віддалений доступ коштує 0,51 €. Кадастрова схема (скица) земельної ділянки в урбанізованій території коштує 10,23 € у віконці та 7,16 € електронно. Податкова оцінка (данъчна оценка) у Варні коштує 7,67 € за пʼять днів, 15,34 € експресно і 25,56 € за новопридбаний обʼєкт.
Повний комплект довідок на одну квартиру у Варні коштує менше ніж 30 €.
І тут настає протилежне до очікуваного. З 15 січня 2026 року незасвідчена копія внесеного акта видається лише за розпорядженням судді з реєстрації (съдия по вписванията), в одноденний строк після нього. Адвокати, приватні судові виконавці та нотаріуси підтверджують себе своїм номером у відповідному реєстрі. Усі інші подають мотивований запит із доказами правового інтересу і зазначають мету запиту.
Ефект для звичайного покупця конкретний: у 2026 році він уже не може просто замовити історію обʼєкта. Питання змістилося від „скільки коштує" до „хто має право дивитися".
На яке питання кожен документ не відповідає
Кожна довідка відповідає на вужче питання, ніж те, яке покупець думає, що ставить. Різниця між цими двома питаннями це місце, на якому зриваються угоди.
| Документ | Відповідає на | Не відповідає на |
|---|---|---|
| Довідка про обтяження | чи є внесені обтяження за цією партидою, станом на цю годину | невнесені претензії; інша партида на той самий обʼєкт; що буде внесено завтра |
| Нотаріальний акт продавця | хто внесений як власник | чи можна акт спростувати; чи перебуває обʼєкт у спільній власності подружжя; чи є співспадкоємець, який не брав участі |
| Податкова оцінка | вартість і зобовʼязання щодо обʼєкта | зобовʼязання особи, які можуть призвести до заборони на розпорядження після угоди |
| Кадастрова схема і схема самостійного обʼєкта | як обʼєкт відображено в кадастрі | чи так він виглядає і на місці; чи є перебудова без дозволу |
| Довідка про спадкоємців | хто є спадкоємцями однієї особи | ланцюг із кількох послідовних спадкувань |
Документ, який виглядає найсильнішим, а є найслабшим
Коли власник не має документа на своє право, він отримує констативний нотаріальний акт (констативен нотариален акт) за ст. 587 Цивільного процесуального кодексу (ГПК). Якщо письмових доказів не вистачає, нотаріус проводить перевірку обставин шляхом допиту трьох свідків, яких називає мер громади або району.
Нотаріальний акт, яким визнається право власності в порядку ст. 587 ГПК, не має матеріальної доказової сили. Констатація належності права власності є правовим висновком нотаріуса, а не засвідченим фактом.
Тлумачне рішення № 11 від 21 березня 2013 року у тлумачній справі № 11/2012, Загальні збори цивільної колегії Верховного касаційного суду (ОСГК на ВКС)
Два документи з однаковою назвою мають різну вагу, і різниці не видно з обкладинки. Те саме стосується етапів у новобудові: що саме ви купуєте при Акті 14, 15 і 16 це окрема розмова, яку теж вирішує документ, а не враження.
Покупець мислить одним строком.
Право мислить кількома.
Усі строки нижче починають спливати після того, як угоду укладено і внесено до реєстру, тобто після того, як ключ уже в покупця.
2 місяці від продажу: співвласник, якому не запропонували частку, подає позов про викуп (ст. 33, ч. 2 Закону про власність, ЗС). Угода не стає нікчемною, виникає перетворювальне право. Проте результат для покупця той самий: обʼєкт іде від нього за ціну.
6 місяців від дня, коли дізнався, але не пізніше ніж 3 роки від угоди: той із подружжя, хто не дав згоди на розпорядження сімейним житлом (ст. 24, ч. 4 Сімейного кодексу, СК).
5 років: кредитор продавця подає Паулів позов (Павлов иск), і угода стає недійсною щодо нього (ст. 135 Закону про зобовʼязання та договори, ЗЗД).
Без кінцевого строку, до завершення поділу: співспадкоємець заперечує проти розпорядження окремим спадковим предметом (ст. 76 Закону про спадщину, ЗН).
5 або 10 років володіння: набуття за набувальною давністю (ст. 79 ЗС). Для приватних державних і комунальних обʼєктів перебіг строку був зупинений від 31 травня 2006 до кінця 2017 року і знову від початку 2018 року до 7 березня 2022, що зсуває розрахунки назад на роки.
10 років від внесення до реєстру: дія внесеної іпотеки (ст. 172, ч. 1 ЗЗД). Після цього її можна внести наново, з черговістю від нового внесення.
Три випадки, у яких жодна довідка не показує проблему
1. Іпотека, яка „виплачена"
Скасування запису не відбувається автоматично після погашення кредиту. Його треба просити окремо, а збір становить половину збору за внесення (ст. 3, ч. 1 Тарифу). Разом із десятирічною дією за ст. 172 ЗЗД це означає, що довідка, чиста сьогодні, може бути нечистою за місяць, і при цьому з обʼєктом нічого не сталося. Ціна помилки: банк зупиняє фінальну видачу коштів, і угода відкладається на тижні.
2. Спадковий обʼєкт зі співспадкоємцем, який не підписав
За ст. 76 ЗН розпорядження окремим спадковим предметом не можна протиставити іншим співспадкоємцям. Покупець набуває за умови, що обʼєкт випаде в частку продавця при поділі. Тут немає довідки, яка показала б проблему, бо немає чого вносити до реєстру. Ціна помилки міряється роками судового поділу.
3. Кредитор, про якого ніде немає запису
На дату угоди нічого не внесено, бо кредитор ще не дійшов до суду. Заборона на розпорядження приходить потім. За угоди з тим із подружжя, з нащадком, предком, братом або сестрою знання про шкоду презюмується. Ціна помилки: публічні торги за чужий борг.
І четверте, яке не є сліпотою, а вибором. Занижена ціна в нотаріальному акті це питання страховки, а не податків: при евікції повертається лише задекларована ціна. Платіж готівкою понад 5 112,92 € карається за Законом про обмеження готівкових платежів (ЗОПБ) штрафом 25% для фізичної особи, який рахується від усього платежу. Більше про те, що покупці пропускають, перш ніж заплатити: що покупці пропускають перед капаро. Щодо податкового боку: податки при продажу обʼєкта.
Чому це гостріше саме тут
У першому кварталі 2026 року у Варні внесено до реєстру 2 433 угоди, на 21,5% менше, ніж у тому самому кварталі роком раніше, і 1 117 договірних іпотек, на 5,7% більше в річному вимірі. Ці два числа не співвідносяться одне з одним, але напрям зрозумілий: угоди падають, а ті, за якими стоїть банк, не падають разом із ними.
Варна є серед найбільших ринків нерухомості країни і не входить до семи районів із відкритим провадженням щодо майнового реєстру. Балчик, Каварна і Добрич, з тієї самої області, входять.
Тобто саме тут довідка є найбільш похідною і найбільш залежною від того, хто її робить.
Одна річ, яку ви можете зробити сьогодні ввечері
Довідки коштують менше ніж 30 €, але кожна відповідає на вужче питання, ніж те, яке ви думаєте, що ставите, а половина ризиків починає йти за годинником після того, як ключ уже у вас.
Тому запитайте продавця, звідки походить його власність і якою датою. Відповідь „за спадщиною" або „за давністю" означає, що ланцюг довший за один документ, і що питання вже не в тому, чи перевіряти, а хто має право зробити це замість вас.
Цей матеріал не замінює адвоката. Він показує, коли адвокат потрібен.
Коментарі
Коментарів ще немає. Будьте першим.