Սեփականությունը չի կորչում
անցած ժամանակից։
Այն կորչում է հենց և միայն այն պատճառով, որ ուրիշը ձեռք է բերել այն։ Վաղեմությունը հիմնական ձևն է, որ դա տեղի ունենա առանց ստորագրության, առանց նոտարի և առանց սեփականատիրոջ իմանալու։
Սեփականության մասին օրենքի (Закон за собствеността) երկու հոդված կրում է ամբողջ թեման։ 77-րդ հոդվածն ասում է, որ սեփականության իրավունքը ձեռք է բերվում իրավական գործարքով, վաղեմությամբ կամ օրենքով սահմանված այլ եղանակներով։ 99-րդ հոդվածը դրա հակառակ կողմն է. «Սեփականության իրավունքը կորչում է, եթե ուրիշն այն ձեռք է բերում կամ եթե սեփականատերը հրաժարվում է դրանից»։
Այսինքն՝ սեփականությունը չի կորչում չգնալուց, հարկ չվճարելուց կամ ինքնին անցած ժամանակից։ Եվ ի հակադրություն ինտուիցիայի, նույն օրենքի 108-րդ հոդվածով հայցը, որով սեփականատերը փնտրում է իր իրը, ինքնին ժամանակի հետ չի մարվում։ Այն ձախողվում է, երբ հակառակ կողմը դարձել է սեփականատեր։ Դրա համար դատարանում ամբողջ վեճը մյուսի տիրապետման մասին է, ոչ թե սեփականատիրոջ անգործության։
Ֆիզիկապես նույնն են երևում. տարբերվում են մտադրությամբ։
Տիրապետումը (владение) փաստացի իշխանության իրականացումն է իրի վրա, որը տիրապետողը պահում է որպես իրենը։ Պահումը (държане) փաստացի իշխանության իրականացումն է իրի վրա, որը անձը չի պահում որպես իրենը (Սեփականության մասին օրենքի 68-րդ հոդված)։ Մեկ մարդ ապրում է մեկ բնակարանում, իսկ տարբերությունն ամբողջությամբ մտադրության մեջ է, որը չի երևում։
Դրա համար օրենքը ներմուծում է կանխավարկած. ենթադրվում է, որ տիրապետողն իրը պահում է որպես իրենը, քանի դեռ չի ապացուցվել, որ պահում է ուրիշի համար (նույն օրենքի 69-րդ հոդված)։ Հետևանքը ծանր է և հազվադեպ է ժամանակին հասկացվում. ապացուցման բեռն ընկնում է սեփականատիրոջ վրա։ Ոչ թե տիրապետողն է ապացուցում, որ իրը իրենն է. սեփականատերն է ապացուցում, որ մյուսը պահում է իր համար։
Վարձակալը, փոխառուն, պահակը և գույքում ապրելու թույլտվություն ստացած ազգականը իշխանություն են իրականացնում այնպիսի հիմքով, որը ճանաչում է ուրիշի իրավունքը։ Դատական պրակտիկան դրանք անվանում է հանդուրժելի գործողություններ, և ժամանակը նրանց տիրապետողի չի վերածում։ Անհրաժեշտ է շրջում. բացահայտ և միանշանակ գործողություններ, որոնք ժխտում են սեփականատիրոջ իրավունքները և հասցվել են նրա տեղեկությանը։
⚠️ Սահմանը, սակայն, շարժվում է։ 17 դեկտեմբերի 2025 թվականի թիվ 755 որոշմամբ Գերագույն վճռաբեկ դատարանը (ВКС) ընդունում է, որ քսան տարուց ավելի փաստացի համակեցության դեպքում համատեղ բնակվելը գումարած էական վերակառուցումները կարող են գերազանցել հանդուրժելի գործողությունները։ Սա սահմանի շարժ է, ոչ թե հաստատված կանոն։
Երկու միանման դեպք
հակառակ ելքով։
Գերագույն վճռաբեկ դատարանի քաղաքացիական կոլեգիայի ընդհանուր ժողովի (ОСГК) 6 օգոստոսի 2012 թվականի թիվ 1 մեկնաբանական որոշմամբ 69-րդ հոդվածի կանխավարկածը կիրառվում է համասեփականատերերի միջև, երբ համասեփականությունը բխում է ժառանգումից տարբեր իրավաբանական փաստից։
Եթե համասեփականությունը գալիս է ժառանգումից, տիրապետումն ըստ իրավունքի շարունակվում է ժառանգների կողմից։ Նա, ով մնացել է ներսում, սկզբունքորեն ուրիշի բաժինների պահողն է և պետք է ապացուցի շրջումը։
Եթե գալիս է գործարքից, որով ձեռքբերողին հանձնվել է ամբողջ գույքի տիրապետումը, իսկ իրավանախորդը եղել է միայն իդեալական բաժնի սեփականատեր, ձեռքբերողն ամբողջ գույքի տիրապետողն է, և կանխավարկածն աշխատում է նրա օգտին։
«Մեկ մարդ գույքում ապրում է երեսուն տարի» արտահայտությունը հակառակ ելք ունի՝ կախված նրանից, թե ինչպես է սկսվել տիրապետումը երեսուն տարի առաջ։ Սա ոչ մի փաստաթղթից չի երևում և ապացուցվում է բանավոր ապացույցներով։
Ինչպես դուրս գալ համասեփականությունից, երբ վեճը լուծվի. համասեփականություն և բաժանում։
Տասը տարի. կամ հինգ, եթե փաստաթուղթ կա։
Սեփականության մասին օրենքի 79-րդ հոդվածով անշարժ գույքի սեփականության իրավունքը ձեռք է բերվում 10 տարի անընդհատ տիրապետմամբ, իսկ բարեխիղճ տիրապետման դեպքում՝ 5 տարի։
Բարեխղճությունը «վատ մարդ չլինելը» չէ։ Նույն օրենքի 70-րդ հոդվածով տիրապետողը բարեխիղճ է, երբ տիրապետում է այնպիսի իրավական հիմքով, որը պիտանի է նրան սեփականատեր դարձնելու, առանց իմանալու, որ իր իրավանախորդը սեփականատեր չէ կամ որ ձևը խախտված է եղել։ Այսինքն՝ կարճ վաղեմությունը փաստաթուղթ է պահանջում. ոչ սեփականատիրոջից ստացված նոտարական ակտ, խախտված ձևով ակտ, այնպիսի անձից գործարք, որը պարզվել է՝ ընդամենը համաժառանգ է։
Հենց դրա համար հնգամյա վաղեմությունը վտանգավոր է գնորդի համար. այն սկսում է հոսել խախտումով գործարքից, իսկ խախտումով գործարքները կանոնավոր են երևում։
Եվ չորս կանոնները, որոնք տեղաշարժում են հաշիվը։ Տիրապետման կորուստն ավելի քան վեց ամիս ընդհատում է վաղեմությունը (81-րդ հոդված)։ Տիրապետողը կարող է իր տիրապետմանը միացնել նաև իր իրավանախորդի տիրապետումը (82-րդ հոդված)։ Ով ապացուցի, որ տիրապետել է տարբեր ժամանակներում, ենթադրվում է, որ տիրապետել է նաև միջանկյալ հատվածում (83-րդ հոդված)։ Իսկ կանոնները գործում են նաև այլ գույքային իրավունքների համար (85-րդ հոդված). վաղեմությամբ կորչում է և կառուցապատման իրավունքը, և սերվիտուտը։
82-րդ և 83-րդ հոդվածների զուգակցումն է այն, ինչ վաղեմությունը դարձնում է ապացուցելի տասնամյակներ անց. ապացուցվում է ոչ թե ամեն օր, այլ սկիզբը, վերջը և հաջորդականությունը։ Եվ մեկ տարբերություն, որն արժե տարիներ. կասեցումը պահպանում է անցածը, ընդհատումը ջնջում է այն։ Հայց ներկայացնելն ընդհատում է. սեփականատիրոջ մահը ոչինչ չի կասեցնում։
Ընդունված է յոթ ամսով.
գործել է տասնհինգ տարի։
Մասնավոր պետական և մասնավոր համայնքային սեփականության դեմ վաղեմությունը հոսում է 1 հունիսի 1996-ից։ 31 մայիսի 2006-ին այն կասեցվել է յոթ ամսով ընդունված օրենքով։ Մորատորիումը երկարաձգվել է հինգ անգամ։ 2018 թվականի սկզբին կա մոտ երեք շաբաթ տևողությամբ կարճ պատուհան, որի ընթացքում վաղեմությունն իրականում հոսել է, որովհետև ժամկետը լրացել էր, իսկ նոր օրենքը հրապարակվել է ավելի ուշ՝ հետադարձ ուժով։
24 փետրվարի 2022 թվականի թիվ 3 որոշմամբ Սահմանադրական դատարանը դրույթները հայտարարում է հակասահմանադրական, իսկ որոշումն ուժի մեջ է մտնում 8 մարտի 2022-ին։ Պատճառաբանությունը. 2018 թվականին տրված հետադարձ ուժը հասնում է արդեն վաղեմությամբ ձեռք բերված սեփականության հարկադիր օտարմանը մոտ ազդեցության։
Թվաբանությունն այսուհետ մերն է, ոչ թե մեջբերում։ Կասեցումը պահպանում է անցածը, այսինքն՝ 31 մայիսի 2006-ից առաջ ընկած ժամանակը գումարվում է 8 մարտի 2022-ից հետո ընկած ժամանակին, իսկ ինքը՝ մորատորիումը, հաշվի չի առնվում։ 2006-ից առաջ սկսված տիրապետումը՝ մոտ վեց կուտակված տարով, լրանում է մոտ 2026 թվականի մարտին։ 8 մարտի 2022-ից հետո սկսված տիրապետումը՝ առանց նախորդ ժամանակի, լրանում է 8 մարտի 2027-ին բարեխղճության դեպքում և 8 մարտի 2032-ին՝ առանց դրա։
Այսինքն՝ 2026 թվականն առաջին տարին է, երբ զանգվածաբար լրանում են տասնամյա ժամկետները համայնքային և պետական գույքի դեմ՝ 2006-ից առաջ կուտակված ժամանակ ունեցող մարդկանց համար։
Երկու սահմանափակում մնում է։ Սեփականության մասին օրենքի 86-րդ հոդվածով հանրային պետական և համայնքային սեփականությունն ընդհանրապես վաղեմությամբ ձեռք չի բերվում. փողոցներ, հրապարակներ, զբոսայգիներ, լողափեր։ Հանրային թե մասնավոր տարբերակումը տեղանքից չի երևում։ Եվ համայնքային սեփականության ակտը սեփականություն չի ստեղծում. այն ունի միայն հաստատող գործողություն, այսինքն՝ համայնքը, որն ակտ է գրանցել այնպիսի գույքի վրա, որը մեկն արդեն երեսուն տարի տիրապետում է, այդ փաստով պաշտպանված չէ։
Մաքուր գրանցամատյանը ոչինչ չի ապացուցում
Ամբողջ հինգ կամ տասը տարվա ընթացքում ոչինչ չի գրանցվում։ Չկա պայմանագիր, չկա ակտ, չկա գրանցամատյան։ Ձեռքբերումը տեղի է ունենում ամբողջովին անշարժ գույքի ռեգիստրից դուրս, իսկ առաջին և միակ փաստաթուղթը հայտնվում է վերջում՝ երկու ձևով. հաստատող նոտարական ակտ կամ դատական որոշում։
Այսինքն՝ ծանրաբեռնվածությունների ամբողջական ստուգումը, կատարված կատարյալ, ցույց է տալիս մաքուր գրանցամատյան։ Այն չի կարող ցույց տալ այն, ինչ գրանցված չէ։ Միակ ակտից առաջ շղթայի բացակայությունն է ազդանշանը, ոչ թե հանգստությունը։ Էլ ինչ է ստուգվում. գույքի ստուգումը։
Երկու փաստաթղթերն էլ նույնն են կոչվում։ Քաղաքացիական դատավարության օրենսգրքի (ГПК) 587-րդ հոդվածի 1-ին մասով ակտը հենվում է գրավոր ապացույցների վրա։ 2-րդ մասով ակտը հենվում է համայնքի քաղաքապետի նշած երեք վկայի հարցաքննությամբ հանգամանքային ստուգման վրա։ Արտաքինից տարբերվում են տեքստի մեկ տողով։
Քաղաքացիական կոլեգիայի ընդհանուր ժողովի 21 մարտի 2013 թվականի թիվ 11 մեկնաբանական որոշմամբ այդպիսի ակտը նյութական ապացուցողական ուժ չունի իրավունքի պատկանելության հաստատման վերաբերյալ։ Փաստաթուղթը միաժամանակ և ավելի թույլ է, և ավելի ուժեղ, քան երևում է. ավելի թույլ, որովհետև ավելի լավ իրավունք ունեցող անձի դեմ սեփականություն չի ապացուցում. ավելի ուժեղ, որովհետև վիճարկման դեպքում բեռը վիճարկողի վրա է, եթե նա սեփական փաստաթուղթ չունի։ Ապացույց չէ, այլ ելակետային դիրք։
Տասներեք գերագույն դատավոր
գրեցին, թե ինչ դուռ է դա։
17 դեկտեմբերի 2012 թվականի թիվ 4 մեկնաբանական որոշմամբ վկայակոչումը վաղեմության փաստական կազմի տարր չէ, այլ պաշտպանության դատավարական միջոց։ Հնարավոր է, որ գույքը վաղեմությամբ ձեռք բերած լինի մի անձ, որը մինչև իր մահը դրան չի վկայակոչել, և նրա իրավունքները դատական գործընթացում ճանաչվեն իր ժառանգների համար։
Իսկ 6 նոյեմբերի 2025 թվականի թիվ 2 մեկնաբանական որոշմամբ ընդունվեց, որ իր ժառանգատուի օգտին լրացած վաղեմությանը վկայակոչող անձի կողմից տիրապետման կորուստն ավելի քան վեց ամսով չի խոչընդոտում գույքաիրավական հետևանքի առաջացմանը։ Պատճառաբանությունը. ժամկետի լրանալուց հետո իրականացվող իշխանությունն այլևս տիրապետում չէ, այլ սեփականության իրավունքից բխող լիազորության իրականացում, այսինքն՝ 81-րդ հոդվածն այլևս չի կիրառվում։
Որոշումն ընդունվել է 13 հատուկ կարծիքով։ Անհամաձայն դատավորները դրանց տեքստում գրում են, որ ընդունված պատասխանը «հնարավորություն կտա նաև չարաշահումների և իրավական անորոշություն կստեղծի գույքային հարաբերություններում՝ խթանելով շատ տարիներ առաջ հոսած և ընդհատված վաղեմության ժամկետների վկայակոչումը»։
Գործնական հետևանքը գնորդի համար. վաղեմությամբ սեփականատեր կարող է լինել մարդ, որը տարիներ ոտք չի դրել գույքում, որը երբեք փաստաթուղթ չի հանել, և որի իրավունքը բխում է իր հանգուցյալի օգտին լրացած ժամկետից։ Այդպիսի մարդը ոչ մի տեղ չի երևում. ոչ տեղում, ոչ ռեգիստրում, ոչ հարկային գրանցամատյանում։
Տուրքը փոքր մասն է. մեծը ապացուցումն է։
Նոտարական ճանապարհով ծախսերը վճարվում են նախապես։ Մոտ 30,000 EUR հարկային գնահատում ունեցող գույքի համար. դիմում-հայտարարագիր՝ մոտ 18 EUR ԱԱՀ-ով, հենց հանգամանքային ստուգման տուրք՝ մոտ 321 EUR ԱԱՀ-ով, գրանցում՝ մոտ 30 EUR, և տեղական հարկ 3% Varna համայնքի համար, այսինքն՝ մոտ 900 EUR։ Ընդհանուրը՝ 1,270 EUR-ի կարգի։
Հենց սակագնի երկու մանրամասն, որոնք ոչ մի հաշվիչում չկան։ Հանգամանքային ստուգման տուրքը վճարվում է պահանջը ներկայացնելիս և սեփականությունը չճանաչելու դեպքում չի վերադարձվում։ Եվ հակառակը՝ դիմողի օգտին. նախագծի կազմման տուրքը չի գանձվում, երբ հանգամանքային ստուգման գործը հարուցել է նույն նոտարը։
Դատական ճանապարհով հայցի գինը որոշվում է հարկային գնահատմամբ, իսկ պետական տուրքը դրա մեկ քառորդի 4%-ն է, այսինքն՝ փաստացի հարկային գնահատման 1%-ը. նույն գույքի համար մոտ 300 EUR, գումարած հայցադիմումի գրանցում, փաստաբան, փորձաքննություններ և երկու կամ երեք ատյան։
Թիվը վախեցնող չէ։ Վախեցնողն այլ բան է. վեճը լուծվում է քսան կամ երեսուն տարի առաջվա իրադարձությունների մասին բանավոր ապացույցներով, իսկ բեռն ընկնում է նրա վրա, ով փաստաթուղթ չունի։ Դատական տուրքը նման գործում ամենափոքր ծախսն է։
Ինչպիսին է սա
ներսից։
Ժառանգը, ով բացահայտում է, որ պապի գույքն ուրիշինն է։ Մի զարմիկ մնում է ապրելու տանը, վճարում է հարկը, նորոգումներ անում։ Քսան տարի անց հանում է հաստատող ակտ՝ հանգամանքային ստուգմամբ։ Համասեփականությունը գալիս է ժառանգումից, այսինքն՝ նա սկզբունքորեն պահող է և պետք է ապացուցի շրջումը։ Դրա դեմ կանգնած են քսան տարվա նորոգումները և հարևանները, որոնք կվկայեն, որ «միշտ նա է եղել տերը»։ Իրական ռիսկը ոչ թե պարտվելն է, այլ մասնակի հաղթելը և համասեփականատեր դուրս գալը մի մարդու հետ, ում հետ չեն խոսում։
Գնորդը՝ հանգամանքային ստուգմամբ սեփականատիրոջից։ Գործարքից ութ ամիս անց հայտնվում է ժառանգ։ Եթե նա սեփական փաստաթուղթ ունի, բեռը բաշխվում է ընդհանուր կանոնով, և գնորդը պաշտպանում է ուրիշի պատմություն, որը չի ճանաչում։ Գրանցված հայցադիմում ունեցող գույքը դրա հետ մեկտեղ գործնականում չի վաճառվում և չի ֆինանսավորվում, քանի դեռ գործը տևում է։
Սեփականատերը, ով ապրում է այլ տեղ։ Բանալին ազգականի մոտ է՝ «օդափոխելու համար»։ Ազգականը տեղափոխվում է, փոխում է կողպեքը, հայտարարագրում գույքը։ Մինչ այստեղ սրանք հանդուրժելի գործողություններ են։ Վաղեմությունը սկսվում է միայն ժխտումից, որը հասցվել է սեփականատիրոջ տեղեկությանը, իսկ «հասցված տեղեկությանը» ապացուցվում է նրանով, ինչը կարող էր իմացվել։ Ինչն է պաշտպանում սեփականատիրոջը. այցելություններ, նամակագրություն, գրավոր հրավերներ։ Նոտարական ակտը չի կորչում. կորչում է դրա տակ եղած գույքը։
Բակը, որը սխեմայից 40 քմ-ով փոքր է։ Հողամասի իրական մասը վաղեմությամբ ձեռք է բերվում միայն այն դեպքում, եթե կարող է առանձնացվել որպես ինքնուրույն օբյեկտ։ Եթե չի կարող, ձեռք է բերվում իդեալական բաժին։ Այսինքն՝ գնորդը կարող է հարևանի հետ համասեփականատեր դուրս գալ սեփական բակի վրա։ Ճանաչվում է տեղանքում, ոչ թե փաստաթղթերում։ Առնչվող թեմա. ժառանգական գույքը։
Հաճախ տրվող հարցեր
Կարո՞ղ եմ կորցնել իմ գույքը միայն այն պատճառով, որ տարիներ այնտեղ չեմ գնացել։
Ոչ, միայն անգործությունից։ Սեփականության մասին օրենքի 99-րդ հոդվածով սեփականության իրավունքը կորչում է, եթե ուրիշն այն ձեռք է բերում կամ եթե սեփականատերը հրաժարվում է դրանից։ Այսինքն՝ կորչում է այն պատճառով, որ ուրիշ մեկը գույքը տասը տարի տիրապետել է որպես իրենը, կամ հինգ, եթե տիրապետումը բարեխիղճ է։ Նույն օրենքի 108-րդ հոդվածով վինդիկացիոն հայցն ինքնին վաղեմությամբ չի մարվում. այն ձախողվում է այն ժամանակ, երբ հակառակ կողմն արդեն դարձել է սեփականատեր։
Վարձակալը կամ գույքում ապրող ազգականը ժամանակի ընթացքում ձեռք բերո՞ւմ է այն։
Սկզբունքորեն՝ ոչ։ Նրանք փաստացի իշխանություն են իրականացնում այնպիսի հիմքով, որը ճանաչում է ուրիշի իրավունքը, և դատական պրակտիկան նրանց որակում է որպես պահողներ, իսկ նրանց գործողությունները՝ որպես հանդուրժելի։ Որպեսզի նրանց օգտին վաղեմություն սկսի, անհրաժեշտ է տիրապետման շրջում. բացահայտ և միանշանակ գործողություններ, որոնք ժխտում են սեփականատիրոջ իրավունքները և հասցվել են նրա տեղեկությանը։ Այդ գործողություններն ապացուցվում են առանձին՝ յուրաքանչյուր կոնկրետ վեճում։
Ի՞նչ է նշանակում հանգամանքային ստուգմամբ նոտարական ակտ։
Դա Քաղաքացիական դատավարության օրենսգրքի 587-րդ հոդվածի 2-րդ մասով ակտն է։ Տրվում է այն ժամանակ, երբ սեփականատերը բավարար գրավոր ապացույցներ չունի, և նոտարն իրավունքը հաստատում է քաղաքապետի նշած երեք վկայի հարցաքննությամբ։ Գերագույն վճռաբեկ դատարանի քաղաքացիական կոլեգիայի ընդհանուր ժողովի 21 մարտի 2013 թվականի թիվ 11 մեկնաբանական որոշմամբ այդպիսի ակտը սեփականության իրավունքի պատկանելության վերաբերյալ նյութական ապացուցողական ուժ չունի։ Այն ունի լեգիտիմացնող գործողություն, այսինքն՝ վիճարկման դեպքում բեռն ընկնում է վիճարկողի վրա, բայց ավելի լավ իրավունք ունեցող անձի դեմ սեփականության ապացույց չէ։
Վաղեմություն հոսո՞ւմ է համայնքային և պետական գույքի դեմ։
Մասնավոր պետական և մասնավոր համայնքային սեփականության դեմ վաղեմությունը հոսում է, և հոսում է անընդհատ 8 մարտի 2022-ից, երբ ուժի մեջ մտավ Սահմանադրական դատարանի 24 փետրվարի 2022 թվականի թիվ 3 որոշումը, որը մորատորիումը հայտարարեց հակասահմանադրական։ 31 մայիսի 2006-ի կասեցումից առաջ անցած ժամանակը գումարվում է 8 մարտի 2022-ից հետո ընկած ժամանակին, իսկ ինքը՝ մորատորիումը, հաշվի չի առնվում։ Հանրային պետական և համայնքային սեփականության դեմ վաղեմությունն ընդհանրապես չի հոսում՝ Սեփականության մասին օրենքի 86-րդ հոդվածով։
Մեկ հարց շղթային
Նայեք, թե քանի փաստաթուղթ է կանգնած վաճառողի փաստաթղթից առաջ։ Միակ ակտը՝ առանց իրենից առաջ որևէ բանի, այլ դեպք է, քան այն ակտը, որի հետևում գործարք է կանգնած, որի հետևում՝ մեկ այլ գործարք։ Սա երեսուն վայրկյանի հարց է և տրվում է կանխավճարից առաջ, ոչ թե հետո։
Ուղարկեք մեզ, թե ինչ փաստաթղթով է լեգիտիմանում վաճառողը և որ թվականից։ Մենք վերադարձնում ենք, թե որ ժամկետն է հոսում, ով է այն ընդհատել և ինչ է կանգնած միակ փաստաթղթի հետևում։
Այս նյութը իրավաբանական խորհուրդ չէ։ Կոնկրետ դեպքը ստուգում է իրավաբանը։
Մեկնաբանություններ
Դեռ մեկնաբանություն չկա, եղեք առաջինը։