Բանկն այլևս չի ասում «այո»։
Այն ասում է «մինչ այստեղ»։
Մեր երկրում վարկը ռեկորդային էժան է, իսկ մարդիկ սայթաքում են ավելի ու ավելի վաղ։ Սայթաքում են ոչ թե ամսական վճարի, այլ մուտքի վրա։ Ամեն բնակարանային վարկի վրա կանգնած են երեք սահմանաչափ՝ դրված Բուլղարիայի ազգային բանկի (Българска народна банка) կողմից, և դրանք որոշում են, թե ընդհանրապես որքան կտրամադրեն ձեզ, նախքան որևէ մեկը նայի՝ որքան կարող եք վճարել։
Երեք թիվ որոշում է ամեն ինչ։
Կառավարիչների խորհրդի 11 սեպտեմբերի 2024-ի որոշմամբ Բուլղարիայի ազգային բանկը ներդրեց պահանջներ նոր տրամադրվող բնակարանային վարկերի վարկային ստանդարտների նկատմամբ։ Դրանք ուժի մեջ են 1 հոկտեմբերի 2024-ից և կիրառվում են ինչպես տրամադրման, այնպես էլ գործող վարկի վերապայմանավորման դեպքում։
Ստուգված է 2026 թվականի օգոստոսի դրությամբ՝ այդ մակարդակները այդ ժամանակից ի վեր չեն փոխվել։ 2026 թվականին BNB-ի միակ մակրոպրուդենցիալ որոշումները հակացիկլային կապիտալի բուֆերի վերաբերյալ են, որը սահմանված է 2.25% 2027 թվականի երկրորդ և երրորդ եռամսյակների համար։ Այն վերաբերում է բանկերի կապիտալին, ոչ թե վարկառուի գրպանին, և հեշտությամբ շփոթվում է շեմերի փոփոխության հետ։ Փոփոխություն չկա։
5%-ի փականը
Կանոնները բացարձակ չեն։ Բանկը կարող է վարկ տրամադրել շեմերից դուրս, բայց այդպիսի վարկերի ընդհանուր ծավալը մեկ եռամսյակում չի կարող գերազանցել նախորդ եռամսյակում նոր տրամադրված բնակարանային վարկերի ծավալի 5%-ը։ Այսինքն՝ բացառությունները կան, բայց սահմանափակված են և գնում են այն գործերին, որոնք լավագույնն են երևում։ Ոչ բոլորին, ով խնդրի։
Երեք ամիս և շուկան վերադասավորվեց։
2024 թվականի չորրորդ եռամսյակն առաջինն է ամբողջությամբ նոր կանոնների ներքո, և BNB-ն հրապարակել է, թե ինչ է տեղի ունեցել։ Հեռվից երևացող թիվը մեկն է։
Միջոցառումից առաջ ամեն չորրորդ վարկն այնպիսին է եղել, որն այսօր չի անցնում։ Միջին կշռված DSTI-O-ն ընկնում է 39.1%-ից 36.8%։ Պահանջներից դուրս տրամադրված վարկերը 421-ն են ընդհանուր 10,140-ից, այսինքն՝ 4.2%, հենց փականի շեմից ներքև։
Մյուս երկու շեմը գրեթե ոչինչ չեն շարժում՝ միջին LTV-O-ն մնում է մոտ 74%, իսկ միջին մարման ժամկետը՝ մոտ 25.2 տարի։ Երկու արժեքներն էլ շեմից ցածր էին դեռ կանոնից առաջ։
Ժամկետի և ֆինանսավորման շեմը գրեթե չկծեց, որովհետև շուկան այնտեղ չէր։ Կծեց եկամտի շեմը, ընդ որում՝ կտրուկ։ Շեմերին հենվում են հենց նրանք, ում ամենանեղն է, այսինքն՝ այն մարդիկ, ովքեր հույս ունեն, որ վարկը կծածկի այն տարբերությունը, որը նրանք չունեն։
DSTI-ն վճարը չէ աշխատավարձի նկատմամբ։
Սա վարկին նախապատրաստվելիս ամենահաճախ կրկնվող սխալն է։ Ցուցանիշը չափում է վարկային արտադրանքների բոլոր ընթացիկ վճարումները եկամտի նկատմամբ, ոչ միայն ապագա հիփոթեքային վճարը։ Հաշվի մեջ մտնում են՝
Վարկային քարտի չօգտագործված սահմանաչափը նույնպես կշռում է։ Քարտը կարող է տարիներով զրոյական մնացորդով մնալ և այնուամենայնիվ իջեցնել հիփոթեքի առավելագույն չափը, որովհետև սահմանաչափը հասանելի վարկ է։ Գնորդը տեսնում է միայն ավելի փոքր հաստատված գումար և հազվադեպ է իմանում պատճառը։
Այստեղից բխում է մի բան, որը դիմելու օրը չի լուծվում։ Չօգտագործվող քարտը փակելը, լիզինգն ավարտելը կամ ապրանքային վարկը մարելը փոխում է ցուցանիշը, բայց ամիսներ է պահանջում, ոչ թե շաբաթներ։ Հիփոթեքին նախապատրաստվելը սկսվում է գույքի դիտումից շատ առաջ։
85%-ը գնից չէ։
Վարկի չափը ձևավորվում է բանկի ընդունած՝ լիցենզավորված գնահատողի շուկայական գնահատման հիման վրա, ոչ թե վաճառողի հետ պայմանավորված գումարի։ Բանկային գնահատումը սովորաբար երկուսից ցածրն է։ Տարբերությունը ոչ մեկի հետ չի բաժանվում՝ այն ծածկում է գնորդը, կանխիկ, նոտարից առաջ։
Բնակարանի գինը չի փոխվել։ Փոխվել է միայն գնահատումը՝ €12,000-ով, իսկ գնորդի հաշիվը փոխվել է €10,200-ով, վճարելի կանխիկ և սովորաբար մի քանի շաբաթվա ընթացքում։
Կրճատված վարկ, որը բավարար չէ գնման համար։ Երկրորդ, ավելի թանկ վարկ, որն իր հերթին կշռում է DSTI-ում։ Գնի վերապայմանավորում վաճառողի հետ, ով զիջելու պատճառ չունի։ Կամ գործարքի լուծում և կորցրած կանխավճար։ Սա այն տեղն է, որտեղ սխալը վճարվում է փողով, ոչ թե նյարդերով։
Դրանցից որքանն է ձեր գումարը։
2026 թվականի երկրորդ եռամսյակում Varna-ում բնակարանի միջին գինն անցավ €2,000 մեկ քառակուսի մետրի համար՝ եռամսյակային կտրվածքով մոտ 4% աճով։ Քաղաքում իրական միջակայքը լայն է՝ €1,400-ից մինչև €2,500 մեկ քառակուսի մետրի համար՝ ըստ թաղամասի և շենքի, բայց հաշվարկի համար կօգտագործենք միջինը։
Varna մարզում միջին համախառն աշխատավարձը €1,304 է ամսական 2026 թվականի առաջին եռամսյակի համար՝ երկրում երկրորդ տեղը Sofia-ից հետո։ Այսինքն՝ €18,000-ը Varna-ում 13.8 համախառն աշխատավարձ է, միայն թե հասնեք բանկի դուռը։ Հարկը, նոտարական վճարը և գրանցումը գալիս են վերևից։
Գրեթե ամեն երկրորդ գործարքն անցնում է բանկի միջով
Գրանցումների գործակալության (Агенция по вписванията) տվյալներով 2026 թվականի առաջին եռամսյակում Varna-ում իրականացվել է գույքի 2,433 գործարք և գրանցվել է 1,117 պայմանագրային հիփոթեք։
Երկու թվերը շարժվում են տարբեր ուղղություններով՝ գործարքներն ընկնում են 21.5%-ով տարեկան կտրվածքով, իսկ գրանցված հիփոթեքներն աճում են 5.7%-ով։ Շուկան կծկվում է, իսկ բանկից կախված գնորդների բաժինն աճում է։ Հենց դրա համար 2024 թվականին Sofia-ում գրված կանոնը զգացվում է կոնկրետ Varna-ի գործարքում 2026 թվականին։
Ֆոնը նույնն է նաև ազգային մասշտաբով։ Երկրում բնակարանային վարկերը հասնում են €18.68 մլրդ-ի 2026 թվականի հունիսի դրությամբ՝ 26.4% աճ տարեկան կտրվածքով։ Շեմերը վարկավորումը չկանգնեցրին։ Վերադասավորեցին այն։
Երեք թիվը հաշվարկվում է միաժամանակ։
Գնահատումը, DSTI-ն և սեփական միջոցները երեք առանձին ստուգում չեն, այլ մեկ հաշվարկ՝ երեք փոփոխականով։ Մեկի իջեցումը շարժում է մյուս երկուսը։ Իսկ երրորդ թիվը՝ գնահատումը, գնորդը չի վերահսկում և իմանում է վերջինը, սովորաբար այն բանից հետո, երբ կանխավճարն արդեն վճարված է։
5%-ի փականը միջին դեպքի համար անվտանգության ցանց չէ։ Այն գնում է ամենալավ պատրաստված գործերին, իսկ «պատրաստված գործ» նշանակում է մաքուր վարկային պատմություն, փաստաթղթավորված եկամուտ և գույք, որը բանկը հոժարակամ գնահատում է։ Այս ամենը կառուցվում է գործարքից առաջ, ոչ թե դրա ընթացքում։
BNB-ի շեմերը 2024 թվականի նորություն չեն։ Դրանք այսօր շուկայի մշտական պայմանն են։ Տոկոսադրույքը պատմության մեջ ամենացածրն է, և հենց դրա համար արգելակն այլևս այն չէ։ Արգելակն այն գումարն է, որը պետք է առկա լինի կանխավճարից առաջ, և այն կա՛մ հաշվարկվում է նախապես, կա՛մ վճարվում է կորցրած կանխավճարով։
Ճշգրտության համար նշում՝ LTV-O և DSTI-O ցուցանիշները վերաբերում են նոր տրամադրվող բնակարանային վարկերին, որոնք ապահովված են բնակելի անշարժ գույքով։ Ազդեցության տվյալները BNB-ի՝ 2024 թվականի չորրորդ եռամսյակի հաշվետվությունից են, որն առաջինն է ամբողջությամբ կանոնների ներքո։ Գներն ու աշխատավարձերը հրապարակված միջին արժեքներ են, ոչ թե առաջարկ՝ կոնկրետ գույքի կոնկրետ գնահատումը կատարում է լիցենզավորված գնահատողը բանկի հանձնարարությամբ։
Երեք հարցը, որ ամենից հաճախ ենք լսում։
Ի՞նչից է չափվում 85% շեմը՝ գնի՞ց, թե՞ գնահատումից։
+Գնահատումից։ Վարկի չափը ձևավորվում է բանկի ընդունած՝ լիցենզավորված գնահատողի շուկայական գնահատման հիման վրա, ոչ թե վաճառողի հետ պայմանավորված գնի, և բանկային գնահատումը սովորաբար երկուսից ցածրն է։ €120,000 արժողությամբ բնակարանի և գնից 10% ցածր գնահատման դեպքում վարկն ընկնում է €102,000-ից €91,800, իսկ սեփական միջոցները ցատկում են €18,000-ից €28,200։ €10,200 տարբերությունը մուծվում է կանխիկ։
Ի՞նչ է մտնում DSTI-ի մեջ բացի հիփոթեքի վճարից։
+Մտնում են վարկային արտադրանքների բոլոր ընթացիկ վճարումները՝ սպառողական վարկեր, լիզինգ, ապրանքային վարկ, վարկային քարտերի և օվերդրաֆտի նվազագույն վճարները։ Բանկերի մի մասը ներառում է նաև վարձակալությունը։ Վարկային քարտի չօգտագործված սահմանաչափը նույնպես կարող է իջեցնել հիփոթեքի առավելագույն չափը՝ առանց որ գնորդը հասկանա պատճառը։
Կարո՞ղ է բանկը վարկ տրամադրել BNB-ի շեմերից դուրս։
+Կարող է, բայց քանակը սահմանափակված է։ Պահանջներից դուրս տրամադրված վարկերի ընդհանուր ծավալը չի կարող գերազանցել նախորդ եռամսյակում նոր տրամադրված բնակարանային վարկերի ծավալի 5%-ը։ 2024 թվականի չորրորդ եռամսյակում պահանջներից դուրս են 421 վարկ 10,140-ից, այսինքն՝ 4.2%։ Այդ բացառությունները գնում են ամենալավ պատրաստված գործերին, ոչ թե բոլորին։
Հարցնո՞ւմ եք՝ որքան կտրամադրեն ձեզ։
Կանխավճարից առաջ միաժամանակ հաշվարկվում է երեք բան՝ գնահատում, DSTI և սեփական միջոցներ։ Մենք գիտենք բանկային գնահատումները Varna-ի թաղամասերով և գիտենք, թե որ ցուցանիշն որտեղ է կշռում։ Այստեղ սխալը նյարդեր չի արժենում, արժենում է կանխավճար։
Մեկնաբանություններ
Դեռ մեկնաբանություն չկա, եղեք առաջինը։