Elektriksiz, susuz arazi
parsel değildir.
İlan “parsel” der. Belge ise tarla, erişimsiz ya da plansız der. Fark üslupla ilgili değildir: alıcı tarafından para ve kayıp zamanla ödenir.
“Parsel” ticari bir kelimedir.
Yasal bir tanımı yoktur. Güzel manzaralı ve toprak yollu bir tarlanın fotoğrafının üzerinde de durabilir ve bu bir ihlal olmaz. Hukuki kelimeler üçtür ve ayrı ayrı kontrol edilir: kullanım amacı, plan, erişim. Ağustos 2026'da Varna'da yaptığımız parsel aramasında, on sekiz ilandan yalnızca beşi alıcının aşikâr saydığı dört koşulu aynı anda karşılıyordu. Piyasa yalan söylediği için değil, ilan araziyi ticari kelimelerle tarif ederken işlem hukuki kelimelerle gerçekleştiği için.
Tanım kanundadır ve harfiyendir. Mekânsal Planlama Kanunu'nun (ЗУТ) Ek Hükümleri'nin § 5, bent 11'ine göre imar planıyla düzenlenmiş arsa (UPI, УПИ), ayrıntılı imar planıyla (ПУП) sınırları, cadde, yol veya patikadan erişimi, somut kullanım amacı ve yapılaşma rejimi belirlenmiş taşınmazdır. Dördü “ve” ile bağlanmıştır, “veya” ile değil. Biri eksikse UPI yoktur, ilanın başlığında ne yazdığına bakılmaksızın.
Sorunun diğer yarısı, hiç inşaat yapılıp yapılamayacağıdır. Yanıt ZUT m. 12 f. 2'dedir: yapılaşmaya yalnızca yürürlüğe girmiş bir ayrıntılı imar planıyla öngörülmüşse ve özel bir kanun uyarınca gerekiyorsa arazinin kullanım amacı değiştirildikten sonra izin verilir. İki koşul ayrıdır ve ayrı ayrı kontrol edilir. Kullanım amacı değiştirilmiş ama yürürlüğe girmiş planı olmayan arazi henüz inşaat yeri değildir.
İlk kontrol sahada değil, belgededir: kroki, arazinin ne için ayrıldığı, yürürlükte bir plan olup olmadığı ve düzenlemenin uygulanıp uygulanmadığı. Yerinde inceleme eğimi ve manzarayı gösterir. Dört koşuldan hiçbirini göstermez.
Dönüştürmenin bedeli ve ona işleyen saat.
“Onu tarım arazisinden çıkarırım” bir formalite gibi gelir ama değildir. Prosedür Tarım Arazilerinin Korunması Kanunu'na (ЗОЗЗ) göre yürür ve harç sabit bir tutar değil, bir formüldür: Т = СББ х Кплощ х Кк х Кпол, Bakanlar Kurulu Kararı (ПМС) No. 112 (2002) ekindeki Tarife'nin m. 5 f. 1'ine göre, son olarak Resmî Gazete'nin (ДВ) 25 Temmuz 2025 tarihli 60. sayısında değiştirilmiştir. Yani somut taşınmaz bilinmeden kesin tutar bilinmez.
Çarpanlardan biri ise doğrudan tablodan okunur ve Varna'nın pahalı olmasının nedeni budur. Yerleşim yeri kategorisi katsayısı, başkent belediyesi, birinci ila üçüncü kategori yerleşimler, ulusal tatil beldeleri ve deniz kıyı şeridine bitişik arazi bölgeleri için 13,00, en ucuz grup için ise 6,00 olarak belirlenmiştir. Varna pahalı gruba iki gerekçeyle birden girer. Bir dekara kadar (bir dekar dahil) alan için alan katsayısı 2,40'tır, yani yalnızca bu iki çarpan, somut arazinin bonitet puanına hiç gelinmeden önce 31,20 verir.
Bu formülün üzerinde, ondan bağımsız ödenen sabit harçlar da vardır: 50 dekara kadar objeler için ZOZZ kapsamında talebin incelenmesi için bir defaya mahsus 102 euro ve arazinin kategorisine ilişkin belgenin verilmesi için 25 euro.
Kullanım amacının değiştirilmesine ilişkin karar, Tarım Arazilerinin Korunması Kanunu Uygulama Yönetmeliği (ППЗОЗЗ) m. 64a f. 1 uyarınca üç durumda hukuki etkisini yitirir: harç bildirimden itibaren üç ay içinde ödenmemişse, üç yıl içinde inşaat ruhsatı talep edilmemişse veya altı yıl içinde inşaata başlanmamışsa.
Bu yüzden yıllar öncesinden gösterilen bir karar boş bir kâğıt olabilir. Tamamlanmış bir prosedür gibi görünür, oysa etkisini yitirmiş ve güncelleme isteyen bir belgedir. Alıcı tarihi nadiren sorar.
Yol yoksa yapılaşma da yoktur.
Erişim, UPI tanımının kendi parçasıdır, ona eklenmiş bir kolaylık değil. ZUT m. 14 f. 4 bunu çekincesiz söyler: imar planıyla düzenlenmiş arsaların zorunlu olarak bir caddeye, bir yola ya da istisnai olarak bir park patikasına cephesi vardır. Bu, taşınmazın düzenlenmiş olarak var olmasının koşuludur, yaşam kalitesi için bir tavsiye değil.
Buradan sohbette küçük görünen iki şey çıkar. Bugün sizi avlusundan geçiren bir komşu, güvence altına alınmış bir erişim değildir: sözlü anlaşma tescil edilmez ve komşu taşınmazın sonraki maliki tarafından devralınmaz. Ve taşınmaza giden toprak yol, imar planına göre bir cadde değildir. Fark ancak bir beton mikseri ya da prefabrik ev taşıyan bir kamyon geçmesi gerektiğinde, yani arazinin parası zaten ödendikten sonra görülür.
Rakamlar ZUT m. 19 f. 1 uyarınca cephe genişliği ve yüzölçümüdür. Taksim durumunda fiilen ayrılan parçalar, beşte bir oranında azaltılmış asgari ölçünün altına düşemez (m. 19 f. 4). Bir taşınmazı iki eve bölmek niyetiyle alan alıcı, kendi planına değil tam olarak bu tabloya çarpar.
Sessizce kaybolan bir rakam daha. Düzenlenmemiş bir bölge imar planıyla düzenlendiğinde, ZUT m. 16 f. 1 uyarınca malikler, planla belirlenen alanın belediye lehine bir yüzdelik kısmını devreder; bu oran yüzde 25'i geçemez. “Düzenletirim” fikriyle 1 000 m² satın alırsınız ve 750 m²'lik bir UPI elde edersiniz. Yapılaşma göstergeleri sonra yeni alan üzerinden hesaplanır, satın alınan alan üzerinden değil.
“Yakından geçiyor” bir ölçü birimi değildir.
Elektrik dağıtım şebekesine bağlantı fiyatları Enerji ve Su Düzenleme Komisyonu (КЕВР) tarafından onaylanır ve herkese açıktır. Rakamlar, yanlarındaki koşul okunana kadar yatıştırıcı görünür.
Koşul tek cümledir ve her şeyi belirler: elektrik tarifeleri besleme hattı 25 metreye kadar olduğunda geçerlidir. Oraya kadar şebeke yoksa, obje şebekenin kapsamı dışındadır ve tesislerin inşası veya genişletilmesi gerekir. Bu ayrı bir fatura, ayrı bir proje ve ayrı bir süredir ve üçünden hiçbiri tarifeye sığmaz. Tam da bu yüzden ilanda “elektrik yakından geçiyor” bilgi değildir: “yakın”ın ölçü birimi yoktur, 25 metrenin vardır.
Suda mantık aynıdır, rakamlar daha küçüktür. Bağlantıya ek olarak belgelerin incelenmesi ve takvim düzenlenmesi için 80,00 euro ödenir; bina bağlantısı ise ayrıca projelendirilir: 50 metreye kadar su bağlantısı için yatırım projesi 184,07 euro. Bunların hepsi işletmeci harçları ve projelendirmedir; arazideki kazı ve boru değil.
Aramamızda on sekiz ilan rapora girdi. Beşi aynı anda bir dekar, UPI, elektrik ve su koşullarını karşılıyordu. “Taşınmazın sınırında elektrik ve su” elektrik ve su sayılırsa yaklaşık on beşi ölçütleri karşılardı. Bütün fark tek bir kelimedir: altyapı aboneliğiyle birlikte taşınmazın içinde midir, yoksa yalnızca yanına kadar mıdır. Alıcı ikisini de “elektrik ve su var” diye okur.
Aboneliği olmayan bir kuyu ya da sondaj, su şebekesine bağlantı değildir. Örneklemimizde en iyi beş taşınmazdan üçü tam olarak buna sahipti: su var, abonelik yok.
28 Mart 2024 tarihli 6 sayılı Yönetmeliğin (Наредба № 6) süreleri de dikkatle okunur: etüt talebinden itibaren 14 gün içinde bağlantı koşullarına ilişkin görüş, görüşün geçerlilik süresi bir yıl, ön sözleşme taslağı en geç 15 gün içinde. Karmaşık şemalarda süreler anlaşmayla uzatılır, yani üst sınır garanti değildir.
Bir dekar, iki farklı yanıt.
Bir dekardan ne kadar ev çıkacağını metrekare değil, imar bölgesi belirler. 22 Aralık 2003 tarihli 7 sayılı Yönetmeliğin (Наредба № 7) m. 19 f. 1'ine göre alçak konut yapılaşma bölgesinde taban alanı oranı yüzde 20 ile 60, yapılaşma yoğunluğu (emsal) 0,5 ile 1,2 ve yeşil alan yüzde 40 ile 60'tır. Aynı yönetmeliğin m. 29 f. 1'ine göre yazlık bölgelerde taban alanı oranı yüzde 40'a kadar, yapılaşma yoğunluğu 0,8'e kadar ve en az yüzde 50 yeşil alan geçerlidir; yazlık yapı yüksekliği 7 metredir.
Aynı dekardan dört yüz metrekare fark, bölge kodundaki tek bir harf yüzünden. Taban alanı da aynı şekilde ayrışır: 600 m²'ye kadar karşısında 400 m²'ye kadar.
Bu rakam neden ilanda görünmez
Etki basit ve pahalıdır. İki alıcı aynı bölgede bir dekar için aynı parayı öder ve 400 m² inşaat hakkı farkı alır. Biri iki kat fazlasını cebe indirir, diğeri tavanını projelendirme sırasında, arazi kendisinin olduğunda ve para ödendiğinde öğrenir.
Parsel ile masraf arasındaki fark.
Bunlardan hiçbiri fotoğraftan görünmez ve her biri fiyatı binlerce euro kaydırır ya da inşaatı imkânsız kılar. Parsel ile masraf arasındaki fark metrekare fiyatında değildir. Dört koşuldan hangilerinin eksik olduğunda ve bunları temin etmenin, mümkünse, kaça mal olduğundadır.
Bu yüzden gezmeden önce belgeyi kontrol ediyoruz: arazinin ne için ayrıldığı, yürürlüğe girmiş bir plan olup olmadığı, erişimin nereden olduğu ve elektrik ile suyun gerçekte nereye kadar ulaştığı. On sekizden beşi bu kontrolü geçti. Kalan on üç kötü taşınmaz değildi. Sadece ilanda yazan şey değillerdi.
Bağlantı fiyatları, Elektrorazpredelenie Sever ve ViK Varna'nın 21 Ağustos 2026 itibarıyla KDV dahil yayımlanmış tarifeleridir ve KEVR kararlarıyla değişir. Yapılaşma rakamları 2003 tarihli 7 sayılı Yönetmeliğin üst sınırlarıdır, somut bir taşınmazın göstergeleri değildir. 5/18 oranı, 17 Ağustos 2026'da Kochmar ve Salzitsa bölgelerinde imot.bg, alo.bg, olx.bg ve home2u.bg üzerinden yaptığımız aramadan gelir, yani bu örneklemi anlatır, Varna'nın tüm piyasasını değil.
En sık duyduğumuz üç soru.
Parsel ile UPI arasındaki fark nedir?
+Parsel ticari bir kelimedir ve yasal tanımı yoktur. UPI hukuki bir terimdir: Mekânsal Planlama Kanunu'nun (ZUT) Ek Hükümleri'nin § 5, bent 11'ine göre, ayrıntılı imar planıyla sınırları, cadde, yol veya patikadan erişimi, somut kullanım amacı ve yapılaşma rejimi belirlenmiş arsadır. Dört koşul “ve” ile bağlanmıştır, “veya” ile değil. Bunlardan biri eksikse UPI yoktur, ilanda ne yazdığına bakılmaksızın.
Elektrik ve suyun taşınmazın yanından geçmesi yeterli mi?
+Hayır. Taşınmazın yanına kadar ve taşınmazın içinde abonelikle bağlantı iki farklı işlemdir. Elektrorazpredelenie Sever bağlantı bedelleri 6 kW'a kadar güç için 227,01 euro, 7 ila 15 kW için 355,86 euro, ancak besleme hattı 25 metreye kadar olduğunda. Oraya kadar şebeke yoksa tesis inşa edilir veya genişletilir ve bu ayrı bir fatura ve ayrı bir süredir. Aboneliği olmayan bir kuyu ya da sondaj, su şebekesine bağlantı değildir.
Bir dekardan ne kadar yapı alanı çıkar?
+İmar bölgesine bağlıdır, metrekareye değil. 2003 tarihli 7 sayılı Yönetmeliğe göre alçak konut yapılaşma bölgesinde yapılaşma yoğunluğu (emsal) 1,2'ye ulaşır, yani bir dekardan 1 200 m²'ye kadar toplam inşaat alanı. Eski yazlık bölgede üst sınır 0,8'dir, yani 800 m²'ye kadar, yüzde 50 zorunlu yeşil alanla. Bunlar yönetmeliğin üst sınırlarıdır; somut rakamlar yürürlükteki ayrıntılı imar planından gelir ve neredeyse her zaman daha düşüktür.
İnşaat için parsel mi arıyorsunuz?
Siz kaparo (avans) vermeden önce kullanım amacını, planı, erişimi ve elektrik ile suyun gerçek hazır olma durumunu kontrol ediyoruz. On sekiz ilandan dayanan beşini ayıkladık. İş ayıklamaktır, taşınmaza gidip gezmek değil.
Yorumlar
Henüz yorum yok, ilk yorumu siz yapın.