Akt 14, 15 ve 16:
tam olarak ne satın alıyorsunuz
Yalnızca üç ayda Varna ilinde 1 316 yeni konut için ruhsat verildi. Bunların her biri aynı üç aktan geçer. Bunlar bir takvim değil, aynı mülkün üç farklı hukuki durumudur.
Duvarları ve çatıyı satın alıyorsunuz.
Kanun yoruma yer bırakmaz. Mekânsal Planlama Kanunu'nun (Закон за устройство на територията, ЗУТ) Ek Hükümleri'nin § 5, 46. bendine göre “kaba inşaat”, tamamlayıcı işleri hiç yapılmamış veya değişen ölçüde yapılmış olsa da çevreleyen duvarları ve çatısı tamamlanmış bir bina veya yapıdır. Listenin tamamı budur. “Daire” denince aklınıza gelen başka her şey bunun dışındadır.
Hukuki sonuç ise ciddidir ve alıcının lehinedir. ZUT'un 181. maddesinin 2. fıkrasına göre (Devlet Gazetesi, ДВ, sayı 16, 2021 değişikliği), bina kaba inşaat aşamasında tamamlandıktan sonra devir işleminin konusu inşa edilmiş bina veya binanın bağımsız bölümleri olabilir. Tamamlanma, yeni 3. fıkra uyarınca yapı denetimini yürüten kişi tarafından; yaptıran, müteahhit, proje müellifi ve 223. maddenin 2. fıkrasındaki görevlinin huzurunda düzenlenen bir tutanakla tespit edilir. Yani daire artık bağımsız bir mülkiyet hakkı konusu olarak vardır ve noter senediyle devredilir. Bu ana kadar işlemin konusu konut değil, inşaat hakkıdır.
Akt 16 verilene kadar bina konut tarifesinde değil, sanayi elektrik tarifesinde çalışır. İşletmeye alınmadan önce yaptığınız tadilat daha pahalı elektrikle ödenir.
Görselleştirme işlemin parçası değildir
Proje broşüründeki renderlar pazarlamadır. Bağlayıcı olan, onaylanmış yatırım projesi ve sözleşmedir; proje ile gerçekleşen uygulama arasındaki fark ise Akt 16'nın gecikmesinin tipik nedenlerinden biridir. Güzel bir resim ile onaylanmış bir yapı iki ayrı şeydir ve alıcı bunları nadiren karşılaştırır.
Aynı ilkeyi kendi ilanlarımıza da uyguluyoruz. Kaba inşaat aşamasındaki bir binada iki otopark yeri için bilinçli olarak fotogerçekçi bir görsel hazırlamıyor, “Şema, fotoğraf değil” açık ibaresini taşıyan markalı bir şema hazırlıyoruz. Fotogerçekçi bir görsel gören alıcı bunun çekilmiş bir fotoğraf olduğunu varsayar. Bu, büyük bir hayal kırıklığını önleyen küçük bir karardır.
Bina hazır. İçinde yaşamak yasa dışı.
Akt 15, yapının kullanıma uygunluğunu tespit eden ve yapının müteahhitten yatırımcıya teslim edildiği tutanaktır. İnşaatın onaylanmış projelere uygun yapıldığı tespit edilir. Asansör çalışıyor, sıva yapılmış, giriş kapısı kilitleniyor.
İşte tam burada, tüm süreçteki en yanıltıcı his ortaya çıkar: fiziksel hazır oluş, hukuki hazır oluş sanılır. Yalnızca Akt 15 ile binada oturmak yasak olmaya devam eder. Bina tamamlanmış görünür, hukuken ise kullanılamaz.
Banka nesneyi mevcut haliyle değerlendirir; nesne kullanılamadığı sürece değerleme tamamlanmamış bir mülk içindir. Tam fiyata kadar olan fark alıcı tarafından karşılanmaya devam eder.
Kapıyı açan belge.
“Akt 16”, kullanım izninin günlük adıdır. Birinci, ikinci ve üçüncü kategori yapılar için bunu Ulusal İnşaat Denetimi Müdürlüğü (Дирекция за национален строителен контрол) verir. Dördüncü ve beşinci kategoriler için ilgili makam işletmeye alma belgesi verir. Farklı kategoriler farklı makamlarca kabul edilir ve bu da süreyi kaydırır.
Yasal oturma, adres kaydı ve konut elektriği ancak bu belgeden sonra gelir. Belgenin alınmasından sonra mülk, iki aylık süre içinde belediyeye beyan edilir.
İki tahmin iki kattan fazla ayrışıyor ve bu, birinin hatası değil. Kanun süre belirlemiyor. Süre, yapının kategorisine ve belgelerin eksiksizliğine bağlıdır; yani kimse bunu önceden garanti edemez. Görüşmede belirli bir ay sözü vermek, sözleşmede verilmiş bir söz değildir.
Akt 16'yı ne durdurur
“Akt çıkana kadar geçici olarak” taşınmak yaygındır ve bir ihlaldir. ZUT'un 237. maddesinin 1. fıkrasına göre, bir yapının yasal usulle izin verilmeden kullanılması, tüzel kişi veya şahıs işletmesi için 1 000 ila 10 000 leva, yani sabit kura göre yaklaşık 511 ila 5 113 euro tutarında mali yaptırım ve ayrıca kullanımın yasaklanması emri gerektirir. Ayrıca banka kredinin son kullandırımını reddedebilir; mülkün yeniden satışı da zorlaşır, çünkü finanse etmesi daha zordur.
Her akt yükü kaydırır.
Banka finansmanı her aşamada artar, çünkü teminat daha güvenli hale gelir. Tam fiyata kadar olan fark ortadan kalkmaz: alıcı bunu öz kaynaklarıyla karşılar ve projeye ne kadar erken girerse o kadar erken karşılar.
Öz sermaye açısından tersinden bakarsak: BNB'nin (Bulgaristan Merkez Bankası, БНБ) konut kredisi tavanı değerlemenin %85'idir (1 Ekim 2024'ten itibaren geçerli), yani hazır bir konutta bile en az %15 kendi paranız kalır; kaba inşaatta ise değerleme tamamlanmamış bir yapı içindir.
Akt 14'ten önce toplam değerin %80 ila 90'ını isteyen bir şema, son derece yüksek riskli olarak nitelendirilmiştir (BTA'ya göre, 2 Haziran 2026). Bu bir indirim değildir ve kendinden emin bir yatırımcının işareti de değildir. Bu, inşaat riskinin alıcıya aktarılmasıdır: inşaatı siz finanse edersiniz, teminatınız ise bir kâğıttır.
Yatırımcı Akt 16'dan önce iflas ederse.
O anda ne kadar ödediğinizin önemi yoktur. Önemli olan elinizdeki belgedir.
İflas sürecinde, şirkete alacağı olan diğer herkesle birlikte sıraya girersiniz. Belirli bir nesne üzerinde ayni hak yoktur.
Kıyaslanamayacak kadar iyi bir konum. Nesne sizindir. Ancak bina kendi kendine tamamlanmaz: malikler bir araya gelir ve projeyi ek kişisel kaynaklarla bitirir.
Bu nedenle yatırımcıya sorulacak asıl soru “ne zaman hazır olacak” değildir. Asıl soru “olmazsa elimde hangi belge olacak”tır. Bu sorunun yanıtı ön sözleşmede yer alır ve imzadan önce, sorun ortaya çıkmadan çözülür.
Panik gibi görünmesin diye biraz bağlam: 2026'nın ikinci çeyreğinde Varna ilinde, 150 800 m²'yi aşan brüt inşaat alanına sahip 1 316 konutlu 202 konut binası için ruhsat verildi. Gerçekte ise 791 konutlu 150 bina başladı; bu, 2025'in aynı çeyreğine göre başlayan konut binalarında yaklaşık %15 azalma demektir. Ruhsat inşaat değildir, inşaat da Akt 16 değildir. Üçü arasındaki mesafe, paranın kazanıldığı ve kaybedildiği tam yerdir.
Doğruluk notu: ZUT'un 237. maddesinin 1. fıkrasındaki yaptırım levayla belirlenmiştir ve tüzel kişiler ile şahıs işletmeleri için geçerlidir. 1 euro = 1,95583 leva sabit kuruna göre yeniden hesaplanmıştır. Makaledeki Akt 16 verilme süreleri uygulayıcıların yayımlanmış tahminleridir, yasal süre değildir. Kanun böyle bir süre koymaz.
Kaba inşaat aşamasında bir mülke mi bakıyorsunuz?
BulGhar Homes portföyünde, bu aşamada olan böyle bir mülk var: Vladislavovo'daki, Mart 2026 tarihli Akt 14'e sahip bir daire. Aşamayı broşürden değil, içeriden tanıyoruz. Hangi belgenin sizi koruduğu ve hangisinin korumadığı, imzadan önce belli olur.
Yorumlar
Henüz yorum yok, ilk yorumu siz yapın.