Перше житло: 7.6 річних зарплат і ножиці, які не перестають розходитися
Житло у Варні дорожчає майже в 5 разів швидше за зарплати. Іпотека дешевша, ніж будь-коли, але саме дійти до першого платежу забирає дедалі більше років. Ми зібрали реальні числа в одному місці.
Ціни і зарплати йдуть у різні боки.
БНБ вважає ринок житлової нерухомості в Болгарії переоціненим на 13,8% щодо фундаментальних економічних показників. Індекс цін зростає і на квартальній базі, на 6,2% за Q1 2026. Тенденція погіршується щокварталу, а не покращується.
Понад 2000 євро за квадрат.
Реальний діапазон у Варні становить від 1400 до 2500 євро за кв. м. Кількість угод падає приблизно на 19 до 20% у річному вимірі, але ціни залишаються стійко високими, зі зростанням 13,2%.
Бургас, для порівняння: медіанна ціна €1545 за кв. м.
Хто заробляє більше?
Скільки зарплат коштує обʼєкт?
Лише ціна обʼєкта, до податків і витрат на життя. Як загальний орієнтир: національно потрібно від 8 до 10 років реального погашення за умови заощадження всієї зарплати; у Софії від 10 до 12 річних доходів середнього домогосподарства.
Правило доступності: житло доступне, коли іпотечні витрати залишаються нижчими за 30% бюджету домогосподарства; понад 40 до 45% ми говоримо про житлову недоступність. Числа вище це наші розрахунки на базі ринкових цін і даних НСИ щодо зарплат, а не офіційна статистика.
Капаро забирає роки.
Накопичення 20% капаро реально забирає від 5 до 8 років для самотнього покупця за активного заощадження. За нашими розрахунками, на базі середньої зарплати і ринкових цін у Варні.
Іпотека дешева. Вхід ні.
DSTI максимум 50%
Максимальний строк 30 років
Житлові кредити в Болгарії сягають близько €18,3 млрд, з річним зростанням 29,7%. Ставки залишаються рекордно низькими, але суворіші вимоги щодо DSTI і першого внеску означають, що дійти до першого платежу і є основною перешкодою, а не саме погашення.
Для контексту, чому ставки пішли в цей бік, тоді як ЄЦБ підіймає свої, дивіться Франкфурт підняв ставки, а болгарська іпотека подешевшала.
Болгарія серед перших у ЄС за подорожчанням.
Майже у 3 рази швидше за середнє по єврозоні, 4,7% до 5,1%. За даними Eurostat за Q1 2026.
Відносно доступніше житло щодо доходів.
Схожі проблеми з доступністю житла.
Падіння стосується інвесторів, а не перших покупців.
Національно 2026 рік є рекордним для покупців першого житла за останні два десятиліття. Падіння кількості угод стосується переважно інвестиційних покупок, тоді як покупці першого житла залишаються відносно стійкими.
BulGhar Homes працює переважно з кінцевими покупцями у Варні, саме з цією стійкою групою. Подивіться, як змінився профіль покупця, у статті Покупець змінився.
Не односпрямована тенденція.
У короткостроковій перспективі ножиці видимо розходяться, ціни випереджають зарплати щокварталу. У довгостроковій перспективі житло залишається найдоступнішим порівняно щонайменше з десятиліттям тому, через рекордно низькі ставки.
Висвітлення в медіа коливається між тривожним («переоцінка», «покоління в оренді») і обʼєктивним («ринок знаходить баланс»). BulGhar Homes дивиться на числа з поінформованим реалізмом: конкретні варненські дані, без навіювань у жоден бік.
Шукаєте перше житло у Варні?
Знаємо варненський ринок зсередини: конкретні числа, конкретний план, а не загальні поради.
Коментарі
Коментарів ще немає, будьте першим.