Нова стаття очікуйте скоро.

Готуємо аналіз рішення ЄЦБ і того, що воно означає для іпотечних ставок у нас. Стаття відкривається тут автоматично, без перезавантаження.

Іпотечні ставки 12 серпня 2026 · 11 хв читання

Раффі Нікогосян Брокер, BulGhar Homes

Франкфурт підняв ставки, а болгарська іпотека подешевшала.

ЄЦБ підняв ставки вперше за три роки. Того ж місяця середня ставка за новим житловим кредитом у нас впала до рекордних 2,41%. Дві новини звучать суперечливо. Вони не суперечливі.

Поворот у Болгарії.

За весь строк кредиту Латвія платить близько €50 000 більше, ніж Мальта. Болгарія, зі ставкою між двома крайнощами єврозони, стоїть значно ближче до Мальти.

Франкфурт не рухає платіж.

Болгарські банки формують ціну за локальним індексом, виведеним зі ставок за депозитами в нас, а не за рішеннями ЄЦБ і не за EURIBOR.

Банки мають майже вдвічі більше грошей, ніж роздають. Гроші в нас дешеві, бо їх надлишок.

Канал, яким ефект від ЄЦБ усе ж дійде до іпотек, повільний: депозитні ставки вже пішли вгору, до 1,57% у середньому в червні, на 0,24 пункту більше за місяць. До платежів це доходить із великим запізненням, за місяці і роки, а не за дні. У Балтійських державах навпаки: там плаваючі ставки привʼязані напряму до індексів ЄЦБ. У нас понад 90% іпотек плаваючі, але за депозитним індексом, а не за європейським.

Жодного охолодження після червня.

Середній строк нових іпотек: близько 26 років, за даними Банку ДСК. Угоди падають, кредитування зростає. Ринок нормалізується, а не обвалюється.

Практичні правила.

Фіксована ставка пропонується в нас рідко, зазвичай на 1 до 5 років, і вона на 0,8 до 1,0 пункту дорожча за плаваючу.

Прогноз Банку ДСК це уповільнення зростання цін на нерухомість до приблизно 8,5% у 2026, але не падіння.