Erste Wohnung: 7,6 Jahresgehälter und eine Schere, die sich immer weiter öffnet
Wohnungen in Varna werden fast 5-mal schneller teurer als die Gehälter. Die Hypothek ist billiger als je zuvor, aber der Weg bis zur ersten Einzahlung dauert immer mehr Jahre. Wir haben die realen Zahlen an einem Ort zusammengetragen.
Preise und Gehälter gehen in verschiedene Richtungen.
Die Bulgarische Nationalbank (БНБ) hält den Wohnimmobilienmarkt in Bulgarien für überbewertet, und zwar um 13,8 % gegenüber den fundamentalen Wirtschaftskennzahlen. Der Preisindex steigt auch auf Quartalsbasis, um 6,2 % im Q1 2026. Der Trend verschlechtert sich jedes Quartal, er verbessert sich nicht.
Über 2.000 Euro pro Quadratmeter.
Die reale Spanne in Varna liegt bei 1.400 bis 2.500 EUR/m². Die Zahl der Abschlüsse sinkt im Jahresvergleich um etwa 19 bis 20 %, aber die Preise bleiben beständig hoch, mit einem Anstieg von 13,2 %.
Burgas zum Vergleich: Medianpreis 1.545 €/m².
Wer verdient mehr?
Wie viele Gehälter kostet die Immobilie?
Nur der Preis der Immobilie, vor Steuern und Lebenshaltungskosten. Als allgemeiner Richtwert: Landesweit dauert die reale Abzahlung 8 bis 10 Jahre, wenn das gesamte Gehalt gespart wird; in Sofia sind es 10 bis 12 Jahreseinkommen eines durchschnittlichen Haushalts.
Erschwinglichkeitsregel: Eine Wohnung ist erschwinglich, wenn die Hypothekenkosten unter 30 % des Haushaltsbudgets bleiben; über 40 bis 45 % sprechen wir von mangelnder Erschwinglichkeit. Die obigen Zahlen sind nach unseren Berechnungen, auf Grundlage von Marktpreisen und NSI-Gehaltsdaten, keine amtliche Statistik.
Die Anzahlung braucht Jahre.
Das Ansparen von 20 % Anzahlung (капаро) dauert für einen alleinstehenden Käufer real 5 bis 8 Jahre, bei aktivem Sparen. Nach unseren Berechnungen, auf Grundlage des Durchschnittsgehalts und der Marktpreise in Varna.
Die Hypothek ist günstig. Der Einstieg nicht.
DSTI maximal 50 %
Maximale Laufzeit 30 Jahre
Die Wohnungsbaukredite in Bulgarien erreichen etwa 18,3 Mrd. €, mit einem Jahreswachstum von 29,7 %. Die Zinsen bleiben rekordniedrig, aber die strengeren Anforderungen an DSTI und Eigenanteil bedeuten, dass der Weg bis zur ersten Einzahlung das Haupthindernis bleibt, nicht die Rückzahlung selbst.
Zum Kontext, warum die Zinsen in diese Richtung gegangen sind, während die EZB ihre erhöht, siehe Frankfurt hat die Zinsen erhöht, und die bulgarische Hypothek ist billiger geworden.
Bulgarien gehört in der EU bei der Verteuerung zur Spitze.
Fast 3-mal schneller als der Durchschnitt der Eurozone, 4,7 % bis 5,1 %. Nach Eurostat-Daten für Q1 2026.
Im Verhältnis zu den Einkommen relativ erschwinglicherer Wohnraum.
Ähnliche Probleme mit der Erschwinglichkeit von Wohnraum.
Der Rückgang betrifft die Investoren, nicht die Ersterwerber.
Landesweit ist 2026 das Rekordjahr der letzten zwei Jahrzehnte für Käufer der ersten Wohnung. Der Rückgang der Abschlüsse betrifft vor allem Investitionskäufe, während Käufer der ersten Wohnung vergleichsweise stabil bleiben.
BulGhar Homes arbeitet hauptsächlich mit Endkäufern in Varna, genau dieser stabilen Gruppe. Sehen Sie, wie sich das Käuferprofil verändert hat, in Der Käufer hat sich verändert.
Kein einseitiger Trend.
Kurzfristig öffnet sich die Schere sichtbar, die Preise überholen die Gehälter in jedem Quartal. Langfristig bleibt Wohnraum im Vergleich zu mindestens einem Jahrzehnt zuvor am erschwinglichsten, wegen der rekordniedrigen Zinsen.
Die Berichterstattung in den Medien schwankt zwischen alarmierend („Überbewertung“, „Generation Miete“) und sachlich („der Markt findet ein Gleichgewicht“). BulGhar Homes betrachtet die Zahlen mit informiertem Realismus: konkrete Daten aus Varna, ohne Andeutungen in die eine oder die andere Richtung.
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Wir kennen den Markt in Varna von innen, konkrete Zahlen, ein konkreter Plan, keine allgemeinen Ratschläge.
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