Գնում ես գույք,
որի մեջ չես կարող մտնել։
Քանի դեռ ողջ է մարդը, որին չես ճանաչում, չես կարող դուրս հանել և չես կարող հետ գնել առանց նրա համաձայնության։ Եվ նա վճարում է հարկը, բայց վերցնում է վարձավճարը։
Կարգավորումը Սեփականության մասին օրենքի ութ հոդվածում է, գրված 1951 թվականին և վերջին անգամ շոշափված 1996 թվականին։ Կարճ, հին և շատ կայուն տեքստ, որը լուծում է ամեն ինչ։
Օգտագործողը վերցնում է վարձավճարը։ Եվ չի կարող այն քեզ վաճառել։
Սեփականության մասին օրենքի (ЗС) հոդված 56-ը մեկ նախադասությամբ ասում է երկու բան, որոնք գրեթե ոչ մի գնորդ իրար հետ չի կապում։ Իրավունքը ներառում է իրի օգտագործումը և նրանից եկամուտներ ստանալը։ «Եկամուտներ» նշանակում է նաև վարձավճար՝ օգտագործողը կարող է ընդհանրապես չապրել գույքում, այլ վարձով տալ այն և վերցնել փողը։ Իրավունքը իրենն է, ոչ թե սեփականատիրոջ։
Եվ երկրորդը՝ օգտագործողը չի կարող օտարել իր իրավունքը։ Չի կարող այն վաճառել ոչ մեկին, այդ թվում նոր սեփականատիրոջը։ Կարող է միայն հրաժարվել դրանից, իսկ հրաժարումը իր կամավոր որոշումն է։
Համակցությունը անհարմար է՝ իրավունքը չի կարող գնվել, բայց տնտեսապես կարող է օգտագործողի կողմից շահագործվել երրորդ անձից փողի դիմաց։
Հակառակ ուղղությամբ ЗС-ի հոդված 57-ը ծանրաբեռնում է օգտագործողին՝ նա վճարում է օգտագործման ծախսերը, այդ թվում հարկերը և տուրքերը, պահպանում է իրը և ապահովագրում է այն սեփականատիրոջ օգտին։ Այստեղ սակայն թաքնված են երկու թակարդ սեփականատիրոջ համար։ Հանձնելիս կազմվում է գույքագրման ակտ, իսկ ակտի բացակայության դեպքում ենթադրվում է, որ գույքը հանձնվել է լավ վիճակում՝ տասնհինգ տարի անց կանխավարկածն աշխատում է սեփականատիրոջ դեմ։ Եվ սովորական օգտագործումից մաշվածությունը հատուցման ենթակա չէ, այսինքն՝ գույքը վերադառնում է մաշված, և փոխհատուցման հիմք չկա։
Վեց հիմք։
Քոնը՝ զրո։
Օգտագործողի մահը, պայմանավորված ժամկետի լրանալը և իրի ոչնչացումը վրա են հասնում ինքնաբերաբար, առանց որևէ մեկի կամքի։ Առաջինն ավտոմատ է, բայց անհայտ ամսաթվով։
5 տարվա ընթացքում չիրացումը (ЗС-ի հոդված 59, մաս 3) վարում է սեփականատերը՝ դատական կարգով, և պետք է ապացուցի բացասական փաստ հնգամյա ժամանակահատվածի համար։
ЗС-ի հոդված 61-ով դատական դադարեցումը պահանջում է որակյալ խախտում՝ ոչնչացում, զգալի վնասում կամ իրի էական փոփոխություն, և այն էլ զգուշացումից հետո և շարունակվող։ Ըստ պրակտիկայի՝ միայն ապահովագրելու պարտականության չկատարումը դադարեցում չի պայմանավորում։
Կամավոր հրաժարումը կախված է բացառապես օգտագործողից։
Գնորդի օգտին վեցերորդ հիմք չկա։ Իրավունքով հետգնում չկա, չկա «վճարում եմ քեզ և դուրս ես գալիս», և չկա դատարանով դուրս հանում, որովհետև օգտագործողն այնտեղ ապրում է իրավական հիմքով։
Եվ մեկ մանրամասն, որը փլուզում է հաշվարկները՝ իրավունքը չի ժառանգվում, բայց եթե հաստատված է երկու օգտագործողի օգտին, տիպիկ՝ ամուսինների, մեկի մահը այն չի դադարեցնում։ Գնորդը, որ հաշվել է միայն հոր տարիքը, իսկ մայրը ութ տարով ավելի երիտասարդ է և նույնպես օգտագործող է, սխալվել է ամբողջ հաշվարկում։
«Տեղափոխվել է 12 տարի առաջ, ուրեմն հրաժարվել է։»
Չի հրաժարվել։ Հրաժարումը վավեր է միայն այն դեպքում, եթե այն գրավոր ձևով է, ստորագրության նոտարական վավերացմամբ և գրանցված է գույքի ռեգիստրում։ Գերագույն վճռաբեկ դատարանի երկրորդ քաղաքացիական կոլեգիայի 5 մարտի 2026-ի թիվ 148 որոշմամբ (ըստ փաստաբանական գրասենյակի վերլուծության, հենց որոշումը բնօրինակով բացված չէ) ընդունվել է, որ կոնկլուդենտ գործողություններով լուռ հրաժարումն անթույլատրելի է։ Երեք պայմաններից որևէ մեկի բացակայության դեպքում հրաժարումն անվավեր է։
Օգտագործողը, որ տասներկու տարի առաջ տեղափոխվել է, ապրում է ուրիշ քաղաքում և «ակնհայտորեն չի հետաքրքրվում գույքով», ոչնչից չի հրաժարվել։ Նրա իրավունքը կանգնած է անձեռնմխելի և շարունակում է գրանցվել ծանրաբեռնումների մեջ։
Երկրորդ մոլորությունն այն է, թե հինգ տարվա չիրացումը ելք է։ Չէ, երեք պատճառով։ Իրացումը մեկնաբանվում է լայնորեն՝ ժամանակավոր գտնվելը, անձնական իրերի պահպանումը, ամենօրյա կենցաղային գործողությունները, տնտեսական գործունեությունը։ Օգտագործողը կարող է նույնիսկ օգտագործումը վարձով տալ ուրիշին և նորից իրացնում է իր իրավունքը նրա միջոցով։ Ծերանոցում գտնվող տարեց մարդը, որի կահույքը բնակարանում է, իրացնում է իր իրավունքը։
Վերևից իրավունքը ինքն իրեն չի վերանում՝ պետք է ճանաչման հայց։ Եվ ապացուցման բեռը հայցվորի վրա է, այսինքն՝ սեփականատիրոջ, որը պետք է ապացուցի բացասական փաստ հինգ տարի հետ։
Օրենքը տալիս է հինգ տարի։
Կյանքը տալիս է տասնյոթ։
Նախ՝ ինտերնետի աղյուսակների մասին։ Տարածված «տարիքային աղյուսակը»՝ «մինչև 40 տ. 80%, 41-ից 50 տ. 70%, 61-ից 70 տ. 50%» տեսակի, օրենքում գոյություն չունի։ Օրենքը տալիս է բանաձև։
Տեղական հարկերի և տուրքերի մասին օրենքի (ЗМДТ) Հավելված թիվ 2-ի հոդված 23-ի համաձայն օգտագործման իրավունքի հարկային գնահատումը ДО × Кс է, որտեղ Кс = 1 − 1.05 աստիճան մինուս n, իսկ n-ը ստացվում է՝ 70-ից հանելով օգտագործողի տարիքը։ Մեկից ավելի օգտագործողի դեպքում վերցվում է ամենաերիտասարդի տարիքը։ 70 տարեկանից բարձր օգտագործողի դեպքում n-ը 5 է։ Գործակիցը չի կարող գերազանցել 0.900-ը։
65 տարեկան օգտագործողի դեպքում սա տալիս է 21.6% օգտագործման իրավունքի համար և 78.4% մերկ սեփականության համար։ Բլոգային աղյուսակը տալիս է 50%։ Տարբերությունը ավելի քան երկու անգամ է և ընկած է հարկերի և տուրքերի ամեն հաշվարկի հիմքում։
Եվ թիվը, որ փլուզում է ամբողջ տրամաբանությունը։ Օրենքն ընդունում է, որ օգտագործումն ավարտվում է 70 տարեկանում։ Ազգային վիճակագրական ինստիտուտի (НСИ) տվյալներով 2023-2025 թվականների համար կյանքի միջին տևողությունը 75.9 տարի է, իսկ 65 տարեկան մարդու համար սպասվող մնացած տարիները 17.0 են (տղամարդիկ՝ 14.7, կանայք՝ 18.8)։ Օրենքը նրան տալիս է 5։ Տարբերությունը 3.4 անգամ է։
Գնորդը, որ մոտենում է «գնահատումն ասում է, որ ծանրաբեռնումն արժե 21%, ուրեմն վճարում եմ 79% և հինգ տարի հետո գույքը իմն է» տրամաբանությամբ, հաշվում է միաժամանակ երկու սխալ պարամետրով։ Բանաձևը աստիճանաձև է, ոչ թե սահուն, և նրա արժեքը լիովին կախված է նրանից, թե որ տարիքային շեմում է ընկնում օգտագործողը։
Չկա բանաձև, որով ստուգես գինը
Նոտարի մոտ գործում է ուրիշ օրենք և ուրիշ բանաձև։ Նոտարների և նոտարական գործունեության մասին օրենքի (ЗННД) հոդված 96, մաս 2, կետ 2-ի համաձայն օգտագործման իրավունք հաստատելիս նյութական շահը շուկայական վարձավճարն է ամբողջ ժամկետի համար, իսկ եթե ժամկետ նշված չէ՝ երեք տարվա համար, անկախ տարիքից։
Հաշվարկ Varna-ում երկսենյականոցի համար ամսական €450 վարձավճարի դեպքում՝ նյութական շահը ЗННД-ով մոտ €16,200։ Նույն իրավունքը ЗМДТ-ով, 68 տարեկան օգտագործողի և €38,000 հարկային գնահատման դեպքում (ենթադրություն՝ ցուցադրության համար)՝ մոտ €3,534։ Նույն իրավունքը, երկու պետական գնահատում, տարբերությունը 4.6 անգամ։ Եվ երկուսից ոչ մեկը շուկայական գինը չէ, որով իրականում պայմանավորվում է գործարքը։
Բուլղարիայում մերկ սեփականության վաճառքի շուկայական զեղչի վերաբերյալ մեթոդաբանությամբ հրապարակված վիճակագրություն չկա, և այստեղ այդպիսին չի հորինվում։ Ինչ կա, երեք հենակետային կետ է, որոնցից յուրաքանչյուրը այլ բան է։ Հենց սա է եզրակացությունը՝ այդպիսի գույքի դեպքում չկա բանաձև, որով ստուգվի՝ գինը լա՞վն է։ Թե ինչպես են ծնվում մեկ գույքի հինգ տարբեր թվերը՝ իրական գինը։
Հարկը նրանն է։
Խնդիրը մնում է քոնը։
ЗМДТ-ի հոդված 11, մաս 3-ի համաձայն հաստատված իրային օգտագործման իրավունքի դեպքում հարկային պարտավորություն ունի օգտագործողը, իսկ կենցաղային թափոնների տուրքը հետևում է նույն անձին։ Մերկ սեփականության գնորդը շենքի հարկ և աղբահանության տուրք չի վճարի։
Ռիսկը սակայն մնում է նրա մոտ։ Եթե օգտագործողը չվճարի, պարտավորությունը կանգնում է գույքի ռեգիստրի գործում, իսկ ЗМДТ-ի հոդված 50, մաս 1-ի համաձայն նոտարը գործարք է կատարում միայն այն բանից հետո, երբ հաստատում է, որ գույքի հարկերը վճարված են։ Այսինքն՝ սեփականատերը կա՛մ վճարում է ուրիշի պարտավորությունը, կա՛մ չի վաճառում։ Ավելին այս երկու հաշվի մասին՝ շենքի հարկը և աղբահանության տուրքը։
Իսկ հենց գործարքի ժամանակ հարկը չի իջնում ծանրաբեռնման պատճառով։ ЗМДТ-ի հոդված 46, մաս 2, կետ 1-ով հիմքը պայմանավորված գնի և հարկային գնահատման ավելի բարձրն է, իսկ պայմանավորված գինը ամեն իրատեսական բանակցության դեպքում ավելի բարձր է, քան մերկ սեփականության հարկային գնահատումը։ €70,000 գնի դեպքում հարկը Varna-ի համար €2,100 է 3% դրույքաչափով, որը օրենսդրական առավելագույնն է, ոչ թե միջինը։
Ծանրաբեռնումը նեղացնում է այն, ինչ գնորդը ստանում է։ Չի նեղացնում այն, ինչ վճարում է պետությանը։
Շահավետ գույքը, որը չի ֆինանսավորվում
Գրանցված օգտագործման իրավունքը գույքը դարձնում է վատ գրավ՝ բանկը վարկավորում է մի բանի դիմաց, որը հարկադիր կատարման ժամանակ չի կարող նորմալ գնով վաճառվել, որովհետև ոչ մի գնորդ չի կարող մտնել դրա մեջ։ Բանկերը դժվարությամբ են ընդունում այդպիսի գույքը որպես գրավ և սովորաբար փնտրում են օգտագործողի հրաժարումը՝ նոտարական վավերացմամբ և գրանցված, մինչև գումարի տրամադրումը։
⚠️ Սա պրակտիկա է, ոչ օրենսդրական պահանջ, և չի գալիս կոնկրետ բանկի հրապարակված պայմաններից։ Գործնական հետևանքը սակայն պարզ է՝ գնորդը, որ գտել է «շահավետ» գույքը, ամենից հաճախ չի կարող այն գնել վարկով, քանի դեռ չի համոզել օգտագործողին հրաժարվել։ Իսկ օգտագործողը դա անելու որևէ պարտականություն չունի։ Թե ինչպես է բանկը նայում գրավին՝ հիփոթեքային վարկը։
Այստեղից էլ գնի ավելի ցածր լինելու երեք պատճառը, դասավորված ըստ ծանրության՝ օգտագործում չկա, այսինքն՝ եկամտաբերությունը անհայտ թվով տարիների համար զրո է. ժամկետ չկա, իսկ ամեն ֆինանսական գնահատում ժամկետ է պահանջում, մինչդեռ այստեղ ժամկետը ինչ-որ մեկի կյանքն է. և ֆինանսավորում չկա, ինչը ինքնին նեղացնում է գնորդների շրջանակը մինչև առկա միջոցներ ունեցողները։
Նույնիսկ 43% զեղչը
կարող է գերավճար լինել։
Բնակարան Varna-ում, հայտարարված €70,000-ով՝ թաղամասի €123,650 մեդիանի դեպքում (մեր շուկայի լուսանկարը, alo.bg, 4 սեպտեմբերի 2026, Mladost-ում երկսենյականոցի 196 հայտարարություն)։ Ակտի վրա կանգնած է վաճառողի օգտին պահպանված ցմահ օգտագործման իրավունք, 68 տարեկան։
Գնորդն ունի €70,000 վճարված, գումարած €2,100 հարկ, գումարած նոտարական տուրք, և գույք, որի մեջ չի կարող մտնել և որը չի կարող վարձով տալ։ Իրավական եղանակ չկա որևէ բան արագացնելու, և չի կարող լուծել գործարքը, որովհետև ծանրաբեռնումը գրանցված է եղել, և նա պարտավոր էր այն տեսնել։
Իսկ ներքևի հաշիվը տհաճն է։ НСИ-ն 65 տարեկանին տալիս է ևս 17 տարի. 68 տարեկանի համար ճշգրիտ թիվը օգտագործված աղբյուրում հրապարակված չէ, բայց կարգը մոտ 14-ից 15 է։ Այսինքն՝ այսօր վճարված €70,000-ը գնում է մի բան, որը ըստ վիճակագրության օգտագործելի է դառնում մոտավորապես 2040 թվականին։ €123,650-ի զեղչված արժեքը տասնհինգ տարի հետո տարեկան 5%-ի դեպքում մոտ €59,500 է։
Այսինքն՝ 43%-ի «հսկայական զեղչը» կարող է գերավճար ստացվել։ ⚠️ Սա ցուցադրություն է կոնկրետ ենթադրությունների դեպքում, ոչ կանխատեսում և ոչ իրական գույքի գնահատում։ Ինչ է ևս ստուգվում ստորագրությունից առաջ՝ գույքի ստուգումը։
Հաճախ տրվող հարցեր
Ժառանգվու՞մ է օգտագործման իրավունքը։
Ոչ։ Սեփականության մասին օրենքի հոդված 59, մաս 1-ի համաձայն օգտագործման իրավունքը մարվում է օգտագործողի մահով, եթե ավելի կարճ ժամկետով հաստատված չէ։ Այն խիստ անձնական է և չի անցնում երեխաներին, ամուսնուն կամ որևէ մեկին։ Դրա համար էլ այն չի կարող նախապես հետ գնվել ժառանգներից՝ նրանք վաճառելու բան չունեն։ Կա սակայն կարևոր ճշտում՝ եթե իրավունքը հաստատված է երկու օգտագործողի օգտին, սովորաբար ամուսինների, մեկի մահը այն չի դադարեցնում, և մյուսը շարունակում է։
Կարո՞ղ է գնորդը դադարեցնել օգտագործման իրավունքը։
Հիմքերը վեցն են, և ոչ մեկը գնորդի կամքից կախված չէ։ Օգտագործողի մահը, պայմանավորված ժամկետի լրանալը և իրի ոչնչացումը վրա են հասնում ինքնաբերաբար։ Հնգամյա չիրացումը և ծանր խախտման դեպքում դատական դադարեցումը վարում է սեփականատերը դատական կարգով, և դրանք դժվար ապացուցելի են։ Վեցերորդը՝ կամավոր հրաժարումը, կախված է բացառապես օգտագործողից։ Իրավունքով հետգնում չկա և դատարանով դուրս հանում չկա, որովհետև օգտագործողն այնտեղ ապրում է իրավական հիմքով։
Ո՞վ է վճարում հարկը և աղբահանության տուրքը հաստատված օգտագործման իրավունքի դեպքում։
Օգտագործողը։ Տեղական հարկերի և տուրքերի մասին օրենքի հոդված 11, մաս 3-ի համաձայն հաստատված իրային օգտագործման իրավունքի դեպքում հարկային պարտավորություն ունի օգտագործողը, իսկ կենցաղային թափոնների տուրքը հետևում է նույն անձին։ Նույն պարտականությունը գալիս է նաև Սեփականության մասին օրենքի հոդված 57-ից։ Սեփականատիրոջ ռիսկը սակայն մնում է՝ եթե օգտագործողը չվճարի, պարտավորությունը կանգնում է գույքի ռեգիստրի գործում, իսկ նոտարը չի կարող կնքել հաջորդ գործարքը, քանի դեռ հարկերը վճարված չեն։
Ինչպե՞ս է հաշվարկվում օգտագործման իրավունքի արժեքը։
Բանաձևով, ոչ թե աղյուսակով։ Տեղական հարկերի և տուրքերի մասին օրենքի Հավելված թիվ 2-ի հոդված 23-ը տալիս է՝ օգտագործման իրավունքի հարկային գնահատումը հավասար է գույքի հարկային գնահատումը բազմապատկած Կս գործակցով, որտեղ Կս = 1 − 1.05 աստիճան մինուս n, իսկ n-ը ստացվում է՝ 70-ից հանելով օգտագործողի տարիքը. 70 տարեկանից բարձր օգտագործողի դեպքում n-ը 5 է։ 65 տարեկան օգտագործողի դեպքում սա տալիս է 21.6% օգտագործման իրավունքի համար և 78.4% մերկ սեփականության համար։ Ինտերնետում տարածված տարիքային աղյուսակները, որոնք 65 տարեկանի դեպքում տալիս են 50%, օրենքում գոյություն չունեն։
Մեկ տարիք, և հետո երկրորդը
Հարցրեք՝ քանի՞ տարեկան է օգտագործողը։ Հետո հարցրեք՝ կա՞ երկրորդ օգտագործող և քանի՞ տարեկան է նա։ Երկրորդ հարցն է այն, որ փլուզում է հաշվարկները, որովհետև բանաձևը վերցնում է ավելի երիտասարդի տարիքը, իսկ մեկի մահը ոչինչ չի դադարեցնում։
Ուղարկեք մեզ տարիքները և այն, ինչ հստակ գրված է ծանրաբեռնումների մեջ։ Վերադարձնում ենք, թե որքան արժե իրավունքը երկու պետական բանաձևերից յուրաքանչյուրով և դադարեցման վեց հիմքերից որոնք են իրականում սեղանին։
Այս նյութը իրավաբանական խորհրդատվություն չէ և գույքի գնահատում չէ։ Կոնկրետ դեպքը ստուգվում է իրավաբանի կողմից։
Մեկնաբանություններ
Դեռ մեկնաբանություն չկա, եղեք առաջինը։