Համասեփականությունը
միշտ ժամանակավոր է։
Յուրաքանչյուրը կարող է պահանջել բաժանում՝ նույնիսկ հակառակ պայմանավորվածության դեպքում, և հայցը վաղեմությամբ չի մարվում։ Միայն թե ոչ ոք չի կարող այն դադարեցնել միայնակ։
Սեփականության մասին օրենքը (Закон за собствеността) համասեփականությունը կարգավորում է վեց հոդվածով։ Դրանցից երեքը որոշում են ողջ հակամարտությունը, և առաջին թյուրիմացությունը սկսվում է արդեն հաշվելուց։
Հաշվվում է ըստ բաժինների։ Ոչ ըստ գլուխների։
Սեփականության մասին օրենքի հոդված 32-ի 1-ին մասի համաձայն՝ ընդհանուր գույքն օգտագործվում և կառավարվում է այն համասեփականատերերի որոշմամբ, որոնք տիրապետում են դրա կեսից ավելիին։ Այստեղից բխում է երեք իրավիճակ, որոնք զարմացնում են։
Երեք ժառանգ՝ 1/2, 1/4 և 1/4 բաժիններով, «երկուսը մեկի դեմ» չեն. մեկը միայնակ ունի մեծամասնություն։ Չորսը՝ 1/4-ական, մեծամասնություն չեն կազմում, եթե երեքը չհամաձայնեն։ Իսկ երկուսի դեպքում՝ 1/2-ական, մեծամասնությունը մաթեմատիկորեն անհնար է՝ քանի որ ոչ ոք չի տիրապետում կեսից ավելիին։
Այդ դեպքում 2-րդ մասի համաձայն՝ թե ով է օգտագործում գույքը, որոշում է շրջանային դատարանը՝ ոչ թե սեփականատերերը։ Հավասար բաժիններով երկու եղբայր, որոնք իրար հետ չեն պայմանավորվում, ներքին մեխանիզմ չունեն որևէ բան որոշելու։
Ելքը երաշխավորված է, բայց այն մեկն է։ Սեփականության մասին օրենքի հոդված 34-ի համաձայն՝ յուրաքանչյուր համասեփականատեր կարող է, նույնիսկ հակառակ պայմանավորվածության դեպքում, պահանջել բաժանում, և հայցը վաղեմությամբ չի մարվում։ Համասեփականությունն ըստ իրավունքի միշտ ժամանակավոր է։ Ոչ ոքի չի կարելի պարտադրել մնալ դրա մեջ, նույնիսկ եթե հակառակն է ստորագրել։ Եվ ոչ ոք չի կարող այն դադարեցնել միայնակ։
Էժան, արագ,
և մեկ ճակատագրական խոցելիությամբ։
Ձևն ավելի թեթև է, քան նոտարական ակտը՝ գրավոր, նոտարական վավերացմամբ ստորագրություններով (Սեփականության մասին օրենքի հոդված 35)։ Պայմանագիրը գրանցվում է։ Սա է ամբողջ պատճառը, որ կամավոր բաժանումը տասնապատիկ ավելի էժան է։
Ձևի թեթևությունը, սակայն, չի նշանակում հետևանքների թեթևություն։ Հոդված 34-ի 2-րդ մասի միջոցով կիրառվում են Ժառանգության մասին օրենքի (Закон за наследството) կանոնները, իսկ դրանք անհամաչափ են այնպես, ինչպես հազվադեպ է սպասվում։
Համաժառանգներից որևէ մեկի մասնակցությունից դուրս կատարված բաժանումն ամբողջությամբ առոչինչ է (Ժառանգության մասին օրենքի հոդված 75-ի 2-րդ մաս)։ Ոչ մասնակի, ոչ էլ բաց թողնված անձի մասով։ Առանց ժամկետի և առանց աստիճանականության։
Անարդար բաժինը, ընդհակառակը, վիճարկվում է միայն այն դեպքում, երբ որևէ մեկը վնասված է մեկ քառորդից ավելիով իր բաժնի արժեքից, և միայն մեկ տարվա ընթացքում՝ այն կատարվելու պահից (Ժառանգության մասին օրենքի հոդված 74)։ Իսկ անվավեր ճանաչում չի թույլատրվում, եթե բաժինը լրացվի դրամով կամ բնեղենով։
Օրենքը վատ հաշիվը շատ ավելի հեշտ է ներում, քան բացակայող մարդուն։
Եվ ամենանորը՝ Գերագույն վճռաբեկ դատարանի (ВКС) Քաղաքացիական կոլեգիայի ընդհանուր ժողովի 18 հունիսի 2025 թվականի թիվ 4/2023 մեկնաբանական որոշմամբ ընդունվեց, որ Ժառանգության մասին օրենքի հոդված 75-ի 2-րդ մասով հայցը թույլատրելի է նաև այն դեպքում, երբ բաժանումն արդեն թույլատրված է ուժի մեջ մտած որոշմամբ, բայց դեռ կատարված չէ։ Թարգմանած՝ բաժանման գործով մեկուկես տարվա աշխատանքը կարող է ուժը կորցրած ճանաչվել այն մարդու պատճառով, ով հայտնվում է երկրորդ փուլում։ Ով է մտնում շրջանակի մեջ՝ ժառանգական գույքը.
Երկու փուլ, և յուրաքանչյուրն առանձին գործ է
Առաջին փուլը՝ թույլատրումը, ավարտվում է որոշմամբ, թե որ անձինք, որ գույքերի համար և ինչ մասով են մասնակցում։ Երկրորդը՝ կատարումը, հասնում է բաժանման արձանագրության և վիճակահանության։ Յուրաքանչյուրն ավարտվում է ինքնուրույն բողոքարկելի որոշմամբ, և հենց սա է կառուցվածքային բացատրությունը, թե ինչու են բաժանման գործերը տարիներ տևում։
Դրան գումարած՝ Քաղաքացիական դատավարության օրենսգրքի (ГПК) հոդված 343-ը թույլ է տալիս նույն վարույթում քննել ծագման, որդեգրումների, կտակների և գրավոր ապացույցների իսկության վիճարկումները, ինչպես նաև կտակային տնօրինումների և նվիրատվությունների նվազեցման պահանջները։ Մեկ բնակարանի վերաբերյալ մեկ վարույթը կարող է պարունակել երեք առանձին իրավական վեճ՝ յուրաքանչյուրն իր վկաներով և փորձաքննություններով։
Եվ երկու ժամկետները, որոնք որոշում են ելքը և հետ չեն գալիս։ Միմյանց նկատմամբ հաշիվների պահանջները ներկայացվում են բաժանումը թույլատրելուց հետո առաջին նիստում (Քաղաքացիական դատավարության օրենսգրքի հոդված 346)։ Անբաժանելի բնակարանը հավասարեցման դիմաց որևէ մեկի բաժնում դնելու պահանջը ներկայացվում է ամենաուշը՝ հոդված 344-ի 1-ին մասով որոշումն ուժի մեջ մտնելուց հետո առաջին նիստում (Քաղաքացիական դատավարության օրենսգրքի հոդված 349-ի 4-րդ մաս)։
Բաց թողնված պահը հետագայում ավելի լավ ապացույցներով չի փոխհատուցվում։ Մարդը, ով ներդրել է €30,000 վերանորոգում և ժամանակին հաշիվներ չի պահանջել, երկրորդ փուլ է մտնում նույն բաժնով, ինչ նա, ով ոչինչ չի ներդրել։
2025 թվականից կա նաև նոր պարտականություն՝ Քաղաքացիական դատավարության օրենսգրքի հոդված 140ա-ի համաձայն՝ դատարանը կողմերին պարտավորեցնում է անձամբ մասնակցել մեդիացիայի վերաբերյալ տեղեկատվական հանդիպմանը, այդ թվում՝ բաժանման դեպքում, բայց միայն կատարման վարույթում՝ այսինքն՝ երկրորդ փուլում։ Պարտականությունը ներկայանալն է, ոչ թե համաձայնվելը. առանց հարգելի պատճառի չներկայանալը վճարվում է։
Զեղչը չի բանակցվում։
Այն գրված է օրենսգրքում։
Եթե գույքն անբաժանելի է և չի կարող դրվել որևէ մեկի բաժնում, դատարանն այն հանում է հրապարակային վաճառքի (Քաղաքացիական դատավարության օրենսգրքի հոդված 348)։ Այնուհետև գործում է հարկադիր կատարման վարույթի թվաբանությունը։
Մեկնարկային գինը, որից սկսվում է սակարկությունն առաջին վաճառքի ժամանակ, գնահատման 80 տոկոսն է (Քաղաքացիական դատավարության օրենսգրքի հոդված 485-ի 4-րդ մաս), և չի կարող ցածր լինել հարկային գնահատումից, երբ այդպիսին սահմանված է։ Եթե վաճառքը չկայանա, նորը սկսվում է առաջինի մեկնարկայինի 90 տոկոսից (Քաղաքացիական դատավարության օրենսգրքի հոդված 494-ի 2-րդ մաս), այսինքն՝ գնահատման 72 տոկոսից։
Երեք սենյականոց բնակարանի համար, որի արժեքը երեք ժառանգները համարել էին €166,900, դա նշանակում է մեկնարկային գին €133,520՝ իսկ նոր վաճառքի դեպքում €120,168։ Տարբերությունն այն արժեքի համեմատ, որից նրանք սկսել են, €46,732 է՝ այսինքն՝ մեկ անձի հաշվով €15,577։ Սա կորուստ է միայն մեկնարկային գնից՝ մինչև տուրքերը և վեճի տարիները։
Երկու ճշտում, առանց որոնց թվերը խաբում են։ Առաջին՝ սրանք մեկնարկային գներ են. սակարկությունը սկսվում է այնտեղից, և վերջնական գնի համար հրապարակված մեթոդաբանությամբ վիճակագրություն չկա։ Երկրորդ՝ տոկոսները հաշվվում են փորձագետի գնահատման վրա, իսկ €166,900-ը Mladost թաղամասի առաջարկների մեդիանան է (alo.bg, 168 հայտարարություն) և այստեղ կանգնած է միայն որպես մասշտաբ։ Ինչպես են ծնվում մեկ գույքի համար հինգ տարբեր թվերը՝ իրական գինը.
Մեղմացնող հանգամանքն այն է, որ բաժանմանը մասնակցողները կարող են սակարկել և գնել գույքը (Քաղաքացիական դատավարության օրենսգրքի հոդված 348 և հոդված 354)։ Խնդիրն այն է, որ համասեփականատերը, ով փող ունի հրապարակային վաճառքում գնելու, սովորաբար փող ուներ նաև բաժանումից առաջ գնելու՝ ամբողջ գնով։
Նամակից առաջվա տարիները չեն վճարվում
Սեփականության մասին օրենքի հոդված 31-ի 2-րդ մասի համաձայն՝ երբ ընդհանուր գույքն անձամբ օգտագործում են համասեփականատերերից միայն ոմանք, նրանք մնացածներին պարտավոր են փոխհատուցել այն օգուտի համար, որից զրկվել են՝ գրավոր պահանջի օրվանից.
Պարտականությունը ծագում է նամակը ստանալու հետ, ոչ թե օգտագործումը սկսելու հետ։ Դրանից առաջվա տարիները չեն վճարվում, և ոչ թե այն պատճառով, որ վաղեմությամբ մարվել են, այլ որովհետև դրանց համար պարտականություն ընդհանրապես չի ծագել։ Սա թեմայի ամենաթանկ լռությունն է՝ ութ տարի՝ ամսական €150 բաժնով, կազմում է €14,400, որոնք երբեք գոյություն չեն ունեցել որպես պահանջ։
Քաղաքացիական կոլեգիայի ընդհանուր ժողովի 2012 թվականի թիվ 7 մեկնաբանական որոշման համաձայն՝ անձնական օգտագործում է համասեփականատիրոջ ցանկացած վարքագիծ, որը խոչընդոտում կամ սահմանափակում է մնացածներին գույքից օգտվել ըստ իրենց իրավունքների՝ առանց բերք և քաղաքացիական պտուղներ հավաքելու։ Պատճառաբանություններից բխում է երեք ձև՝ օգտագործողն օգտվում է ամբողջ գույքից, չի օգտվում, բայց պահում է բանալին և մյուսներին ներս չի թողնում, կամ անհատույց թույլ է տվել երրորդ անձի։
Եվ երկրորդ թակարդը։ Եթե օգտագործողը գույքը վարձով է տալիս դրամի դիմաց, Սեփականության մասին օրենքի հոդված 31-ի 2-րդ մասն ընդհանրապես չի կիրառվում։ Հատուցելի տրամադրումը կառավարման գործողություն է, իսկ պահանջն անցնում է Սեփականության մասին օրենքի հոդված 30-ի 3-րդ մասով՝ այլ ապացուցմամբ։ Թե որ հոդվածն է գործում, կախված է փաստից, որը մյուս համասեփականատերերը հաճախ չեն ստուգել, քանի որ չգիտեին, որ դա նշանակություն ունի։
Գնման նախապատվության իրավունքը
շրջանցվում է օրինական ճանապարհով։
Բաժանման փոխարեն համասեփականատերը կարող է վաճառել իր բաժինը։ Սեփականության մասին օրենքի հոդված 33-ի համաձայն՝ նա կարող է այն վաճառել երրորդ անձի միայն այն բանից հետո, երբ նոտարին ներկայացնի գրավոր ապացույցներ, որ նույն պայմաններով առաջարկել է մյուսներին գնել։ Խախտման դեպքում ծագում է գնման իրավունք, իսկ հայցը ներկայացվում է վաճառքից երկամսյա ժամկետում։
Երեք բան տեքստից չի կարդացվում։ Առաջին՝ խախտումը գործարքն առոչինչ չի դարձնում՝ վաճառքը վավեր է, իսկ ծագում է փոխակերպող իրավունք։ Երկրորդ՝ հոդված 33-ը գործում է միայն վաճառքի դեպքում՝ ոչ թե նվիրատվության, փոխանակման կամ խնամքի ու պահպանման դիմաց օտարման։
Երրորդը՝ և ամենաանհարմարը։ Քաղաքացիական կոլեգիայի ընդհանուր ժողովի 2012 թվականի թիվ 5 մեկնաբանական որոշման համաձայն՝ նվիրատվության և վաճառքի համակցությունը օրենքի շրջանցում չէ՝ համասեփականատերը չնչին մաս նվիրում է գնորդին, գնորդն արդեն համասեփականատեր է, իսկ մնացածը վաճառվում է համասեփականատիրոջ, ոչ թե երրորդ անձի։ Գնման իրավունք չի ծագում։
Ճեղքվում է միայն այն դեպքում, եթե մյուսներն ապացուցեն, որ նվիրատվությունն առոչինչ է կամ քողարկում է վաճառք՝ այսինքն՝ մտադրության, ոչ թե փաստաթղթի ապացուցում։ Իսկ հակառակ կողմը նույնքան կարևոր է՝ իդեալական մասի գնորդը գույք չի գնում, այլ դիրք ուրիշի վեճում՝ և դրանից դուրս է գալիս բաժանման կարգով, ոչ թե նոտարական ակտով։ Ինչ է ստուգվում նման գնումից առաջ՝ գույքի ստուգումը.
Քսան անգամ, և պատճառը մեկն է
Բաժանման գործով պետական տուրքը բաժինների արժեքի 4 տոկոսն է՝ իսկ բաժանման արձանագրությունը կազմելուց առաջ հաշտության համաձայնության դեպքում իջնում է 2 տոկոսի։ Կամավոր բաժանման նոտարական վավերացումը տուրք է, ոչ թե գույքի տոկոս։ Սա է ամբողջ տարբերությունը։
€166,900 արժողությամբ երեք սենյականոցի և 1/3-ական բաժիններով երեք համասեփականատերերի համար կարգերը հետևյալն են։ Կամավոր բաժանում՝ ԱԱՀ-ով մոտ €363 նոտարական տուրք գումարած գրանցումը, այսինքն՝ €500-ից պակաս ընդհանուր։ Դատական բաժանում՝ արձանագրությունից առաջ հաշտության համաձայնությամբ՝ մոտ €4,000-ից €5,000։ Դատական բաժանում մինչև վերջ՝ €8,500-ից €10,000՝ որից €6,676-ը միայն պետական տուրքն է։
Մեկ ճշտում փաստաբանական վարձատրության մասին, որը վերջերս փոխվեց։ Պետական տեղեկագրի (ДВ) 18 փետրվարի 2025 թվականի թիվ 14 համարից՝ թիվ 1 կանոնակարգն այլևս պարտադիր նվազագույններ չի սահմանում՝ իսկ չափը պայմանավորվում է ազատ։ Գործնական հետևանքը սպասվածի հակառակն է՝ սակագնային նվազագույնի անհետացումը չի նշանակում ավելի էժան, այլ կողմնորոշիչի բացակայություն։
Եվ թակարդը, որը խնայողություն է թվում։ Եթե կամավոր բաժանման ժամանակ մեկը ստանա ամբողջ բնակարանը և մյուսներին հավասարեցնի դրամով՝ նա ձեռք է բերում իր բաժնից ավելին և գերազանցման համար պարտավոր է վճարել տեղական հարկ։ Varna-ի համար դրույքաչափը 3%՝ այսինքն՝ €166,900 արժողությամբ երեք սենյականոցի և երեք համասեփականատերերի դեպքում հարկը մոտ €3,338 է։ Ոչ ոք դա չի սպասում, քանի որ «մենք ընդամենը բաժանվում ենք»։ Եվ ևս մեկ բան՝ ազգային հաշվիչները Varna-ի համար հրապարակում են 2.5%, իսկ քաղաքային խորհրդի կանոնակարգով գործող դրույքաչափը 3% է։
Ստանդարտը մեկ քննության համար է։
Փուլերը երկուսն են։
Ըստ գործի տեսակի պաշտոնական վիճակագրություն չկա, բայց կա երկու անկախ հենարան։ Դատարաններն իրենք բաժանումները դասակարգում են որպես բարդ քաղաքացիական գործեր՝ առանց բարդությունների քննության ընդհանուր ժամկետով մինչև մեկ տարի՝ և մինչև երկու տարի բարդությունների դեպքում։ Փաստաբանական գրասենյակների հրապարակված դիտարկումները դեպքերի մեծ մասում տալիս են 12-ից 24 ամիս և ավելի քան երեք տարի՝ բողոքարկումների դեպքում։
Թվաբանությունը, որն աղբյուրները չեն անում, հետևյալն է՝ ստանդարտը մեկ քննության համար է, իսկ բաժանումն ունի երկու փուլ, յուրաքանչյուրն իր վերաքննիչ և վճռաբեկ ատյանով։ Ժամկետները գումարվում են ոչ թե գծայնորեն, այլ բազմապատկվում են այն ատյանների թվով, որոնցով որևէ մեկը որոշում է անցնել։
Երեք տարին ծայրահեղ դեպքը չէ։ Ծայրահեղ դեպքը գործ է, որը վերապրում է բաժանմանը մասնակցողներից մեկին և շարունակվում է նրա ժառանգներով, ինչի արդյունքում ստորագրությունների շրջանակը լայնանում է կիսատից։ Իսկ ամուսինների դեպքում շրջանակն ավելի լայն է, քան երևում է ակտից՝ ամուսնական ընդհանուր սեփականությունը.
Հաճախ տրվող հարցեր
Ինչպե՞ս է հաշվվում մեծամասնությունը համասեփականատերերի միջև։
Ըստ բաժինների, ոչ թե ըստ գլուխների։ Սեփականության մասին օրենքի հոդված 32-ի 1-ին մասի համաձայն՝ ընդհանուր գույքն օգտագործվում և կառավարվում է այն համասեփականատերերի որոշմամբ, որոնք տիրապետում են ընդհանուր գույքի կեսից ավելիին։ Չորսը՝ մեկ քառորդական, մեծամասնություն չեն կազմում, եթե երեքը չհամաձայնեն, իսկ երկուսի դեպքում՝ մեկ երկրորդական, մեծամասնությունը մաթեմատիկորեն անհնար է, քանի որ ոչ ոք չի տիրապետում կեսից ավելիին։ Այդ դեպքում 2-րդ մասի համաձայն՝ հարցը լուծում է շրջանային դատարանը։
Կարո՞ղ է համասեփականատերը պարտավորվել մնալ համասեփականության մեջ։
Ոչ։ Սեփականության մասին օրենքի հոդված 34-ի համաձայն՝ յուրաքանչյուր համասեփականատեր կարող է, նույնիսկ հակառակ պայմանավորվածության դեպքում, պահանջել ընդհանուր գույքի բաժանում, իսկ բաժանման հայցը վաղեմությամբ չի մարվում։ Այսինքն՝ համասեփականությունն ըստ իրավունքի միշտ ժամանակավոր է։ Հակառակն էլ ճիշտ է՝ ոչ ոք չի կարող այն դադարեցնել միայնակ, այլ միայն բոլորի համաձայնությամբ կամ դատական կարգով։
Ե՞րբ է վճարվում փոխհատուցումը, եթե համասեփականատերերից մեկն ապրում է գույքում։
Գրավոր պահանջի օրվանից՝ Սեփականության մասին օրենքի հոդված 31-ի 2-րդ մասի համաձայն։ Պարտականությունը ծագում է նամակը ստանալու հետ, ոչ թե օգտագործումը սկսելու հետ, այսինքն՝ դրանից առաջվա տարիների համար ոչինչ չի վճարվում, և սա վաղեմության հարց չէ։ Եթե սակայն օգտագործողը գույքը վարձով է տալիս դրամի դիմաց, հոդված 31-ի 2-րդ մասը չի կիրառվում՝ սա կառավարման գործողություն է, և պահանջն անցնում է նույն օրենքի հոդված 30-ի 3-րդ մասով։
Ի՞նչ գնից է սկսվում անբաժանելի գույքի հրապարակային վաճառքը։
Առաջին հրապարակային վաճառքի մեկնարկային գինը փորձագետի գնահատման 80 տոկոսն է՝ Քաղաքացիական դատավարության օրենսգրքի հոդված 485-ի 4-րդ մասի համաձայն, և չի կարող ցածր լինել հարկային գնահատումից, երբ այդպիսին սահմանված է։ Եթե վաճառքը չկայանա, նորը կատարվում է առաջինի մեկնարկային գնի 90 տոկոսին հավասար մեկնարկային գնով, այսինքն՝ գնահատման 72 տոկոսով։ Սրանք մեկնարկային գներն են, որոնցից սկսվում է սակարկությունը, և ոչ թե այն գները, որոնցով գույքը վաճառվում է։
Մեկ նամակ և մեկ ամսաթիվ
Եթե որևէ մեկը միայնակ օգտագործում է ընդհանուր գույքը, ժամացույցը սկսում է գրավոր պահանջից, ոչ թե սեղանի շուրջ խոսակցությունից։ Լռության յուրաքանչյուր ամիսն ամիս է, որը ոչ ոքի չի վճարվում, և սա թեմայի միակ բանն է, որը շտկվում է մեկ օրում։
Ուղարկեք մեզ բաժինները և թե ով է ապրում գույքում։ Վերադարձնում ենք՝ կա՞ արդյոք ընդհանրապես մեծամասնություն Սեփականության մասին օրենքի հոդված 32-ով, ով ինչ է պարտավոր և որ ամսաթվից, և որ պահին դատական բաժանումն ավելի թանկ է դառնում, քան այն զիջումը, որը որևէ մեկը չի ուզում անել։
Այս նյութն իրավաբանական խորհրդատվություն չէ։ Կոնկրետ դեպքը ստուգվում է իրավաբանի կողմից։
Մեկնաբանություններ
Դեռ մեկնաբանություն չկա, եղեք առաջինը։