+359 879 333 822 [email protected] WhatsApp Пн. до пт., 9:00 до 18:009:00 до 18:00

Рыночная дискуссия · Август 2026

Два аналитика смотрят на одни и те же данные.
Приходят к противоположным выводам.

Статья откроется автоматически в момент публикации. Перезагружать страницу не нужно.

Ожидайте скоро 00:00:00:00 дни : часы : минуты : секунды

Рыночная дискуссия · Август 2026

Два аналитика смотрят на одни и те же данные.
Приходят к противоположным выводам.

Один видит рынок, который подешевеет на 20-25% до 2029-2030 г. Другой видит рынок, финансируемый растущими кредитами и зарплатами. И оба цитируют БНБ и НСИ.

Лагерь 1

Падение

◆ VS

Лагерь 2

Стабильность

BulGhar Homes

Trusted Homes · Trusted Future

Раффи Никогосян Брокер, BulGhar Homes

24 августа 2026 · 10 мин чтения

О чём спор

В августе 2026 г. рынок недвижимости в Болгарии даёт два встречных сигнала одновременно. Сделки падают, но заявленные цены продолжают расти. Банки выдают всё больше жилищных кредитов, тогда как собственный надзорный орган банков пишет, что жильё переоценено. Два лагеря ниже смотрят на абсолютно те же данные БНБ, НСИ и рыночных порталов. И приходят к противоположным прогнозам.

Три темпа роста, Q1 и июнь 2026

Жилищные кредиты+26,4%

Цены на жильё (НСИ, Q1 2026)+14,8%

Средняя зарплата+12,7%

Разница между самым быстрым и самым медленным темпом меньше 14 пунктов, а не двузначная пропасть классического пузыря.

Раунд 1

Аргументы лицом к лицу.

Лагерь 1 · Медведи

Падение

Макс Баклаян, финансовый аналитик

-20 до -25%

прогнозируемое падение цен до 2029-2030 г.

25 → 75 дней

время продажи объекта утроилось, по его утверждению, не подтверждённому агрегированными рыночными данными

40% пустующего жилья

1,6 млн полностью пустующих жилищ в Болгарии, по данным, цитируемым Plovdiv24.bg

Standart News отдельно прогнозирует номинальное падение на 20-30% между 2027 и 2029 г. Сделки в стране уже падают: -15,5% г/г в Q1 2026, -17,9% г/г в Q2 2026.

Лагерь 2 · Быки

Стабильность

Кредитный рынок и НАНИ

+26,4%

рост жилищных кредитов г/г, до примерно 18,7 млрд евро (июнь 2026)

+12,7%

рост средней зарплаты г/г, близко к 14,8% роста цен на жильё

33 дня

среднее время сделки в Варне по порталу Zimoti, без опубликованной методики; Баклаян даёт 75

Александр Бочев (НАНИ) ожидает, что цены в крупных городах продолжат расти на 5-7% до конца 2026 г., пока сделки падают: «меньше, но дороже сделок». Иво Димовски: «вероятность реального падения цен минимальна.»

Одни и те же институции: БНБ, НСИ, рыночные порталы. Противоположные выводы.

А вы на чьей стороне?

Лагерь 1 · Падение0%

Лагерь 2 · Стабильность0%

0 голосов

Раунд 2

Четыре вопроса, на которые ни один лагерь не отвечает в одиночку.

Нажмите вопрос, чтобы увидеть, что стоит за противоречием.

Сделки падают на 20%. Цены растут. Как возможно и то, и другое?

В Варне сделки с недвижимостью упали примерно на 20% г/г, а цены одновременно продолжили расти. Оба сигнала вышли в одном и том же сообщении eurocom.bg (2 августа 2026). Объяснение: на рынке остаётся меньше покупателей, но те, кто покупает, ищут качественные объекты и принимают более высокую цену. Продавцы переоценённых объектов просто выжидают, вместо того чтобы снижать цену, поэтому средние заявленные цены не падают даже при более слабом объёме.

БНБ финансирует кредиты +26,4%, а сама БНБ предупреждает о 13,8% переоценённости. Какому БНБ верить?

Оба числа реальны и приходят из одной и той же институции. Банковский надзор БНБ следит за системным риском, 13,8% переоценённости это его оценка относительно фундаменталий вроде доходов и аренды, за Q3 2025, прокомментированная в августе 2026. А статистика кредитного роста просто фиксирует факт: банки массово выдают жилищные кредиты, потому что домохозяйства берут кредиты и погашают в срок. Две функции БНБ не исключают друг друга, надзор предупреждает именно потому, что кредитование растёт так быстро.

40% жилья в Болгарии пустует. Почему тогда мы не находим «дефицита качественного предложения»?

Оба утверждения верны, потому что говорят о разных объектах. Большая часть из 1,6 млн пустующих жилищ это старый фонд в малых городах и сёлах, объекты, на которые почти нет спроса ни по какой цене. Дефицит в другом сегменте: новостройка с Акт 16, хорошая локация, разумная цена. Избыточное предложение это проблема не количества, а продукта в неправильном месте и по неправильной цене.

Зарплаты растут на 12,7%. Цены растут на 14,8%. Пузырь или просто чуть более быстрый рынок?

Разница между двумя темпами роста составляет 2,1 процентных пункта, далеко от расхождения, которое обычно предшествует резкой коррекции. Классический пузырь появляется, когда цены опережают доходы двузначной разницей несколько лет подряд. Здесь доходы почти догоняют цены. Это не исключает локальной переоценённости конкретных объектов, но ослабляет тезис о рыночном пузыре на национальном уровне.

Столкновение · Варна · 2 августа 2026