Новая статья ожидайте скоро.

Готовим анализ решения ЕЦБ и того, что оно значит для ипотечных ставок у нас. Статья раскрывается здесь автоматически, без перезагрузки.

Ипотечные ставки 12 августа 2026 · 11 мин чтения

Раффи Никогосян Брокер, BulGhar Homes

Франкфурт поднял ставки, а болгарская ипотека подешевела.

ЕЦБ поднял ставки впервые за три года. В том же месяце средняя ставка по новому жилищному кредиту у нас упала до рекордных 2,41%. Обе новости звучат противоречиво. Это не так.

Поворот в Болгарии.

За весь срок кредита Латвия платит почти на €50 000 больше, чем Мальта. Болгария, со ставкой между двумя крайностями еврозоны, стоит гораздо ближе к Мальте.

Франкфурт не двигает платёж.

Болгарские банки формируют цену по локальному индексу, выведенному из ставок по депозитам у нас, а не по решениям ЕЦБ и не по EURIBOR.

У банков почти вдвое больше денег, чем они выдают. Деньги у нас дешёвые, потому что их в избытке.

Канал, по которому эффект от ЕЦБ всё же дойдёт до ипотек, медленный: депозитные ставки уже пошли вверх, до 1,57% в среднем в июне, на 0,24 пункта больше за месяц. До платежей это доходит с большим опозданием, за месяцы и годы, а не за дни. В Балтийских странах наоборот: там плавающие ставки привязаны напрямую к индексам ЕЦБ. У нас свыше 90% ипотек плавающие, но по депозитному индексу, а не по европейскому.

Никакого охлаждения после июня.

Средний срок новых ипотек: около 26 лет, по данным Банка ДСК. Сделки падают, кредитование растёт. Рынок нормализуется, а не рушится.

Практические правила.

Фиксированная ставка предлагается у нас редко, обычно на 1, 5 лет, и она на 0,8, 1,0 пункта дороже плавающей.

Прогноз Банка ДСК: замедление роста цен на недвижимость примерно до 8,5% в 2026, но не спад.