+359 879 333 822 [email protected] WhatsApp Пн. до пт., 9:00 до 18:009:00 до 18:00

Ринкова дискусія · Серпень 2026

Двоє аналітиків дивляться на ті самі дані.
Доходять протилежних висновків.

Стаття відкривається автоматично в момент публікації. Перезавантажувати сторінку не потрібно.

Очікуйте скоро 00:00:00:00 дні : години : хвилини : секунди

Ринкова дискусія · Серпень 2026

Двоє аналітиків дивляться на ті самі дані.
Доходять протилежних висновків.

Один бачить ринок, який подешевшає на 20-25% до 2029-2030 років. Другий бачить ринок, що фінансується зростанням кредитів і зарплат. Обидва цитують БНБ і НСІ.

Табір 1

Падіння

◆ VS

Табір 2

Стабільність

BulGhar Homes

Trusted Homes · Trusted Future

Раффі Нікогосян Брокер, BulGhar Homes

24 серпня 2026 · 10 хв читання

Поділитися

Про що сперечаються

У серпні 2026 року ринок нерухомості в Болгарії дає два зустрічні сигнали водночас. Угоди падають, але оголошені ціни продовжують зростати. Банки видають дедалі більше житлових кредитів, тоді як власний наглядовий орган банків пише, що житло переоцінене. Два табори нижче дивляться на абсолютно ті самі дані від БНБ, НСІ і ринкових порталів. І доходять протилежних прогнозів.

Три темпи зростання, Q1 і червень 2026

Житлові кредити+26,4%

Ціни на житло (НСІ, Q1 2026)+14,8%

Середня зарплата+12,7%

Різниця між найшвидшим і найповільнішим темпом менша за 14 пунктів, а не двозначна прірва класичної бульбашки.

Раунд 1

Аргументи віч-на-віч.

Табір 1 · Ведмеді

Падіння

Макс Баклаян, фінансовий аналітик

від -20 до -25%

прогнозоване падіння цін до 2029-2030 років

25 → 75 днів

час продажу обʼєкта потроївся, за його твердженням, не підтвердженим агрегованими ринковими даними

40% порожнього житла

1,6 млн повністю порожніх помешкань у Болгарії, за даними, які цитує Plovdiv24.bg

Standart News окремо прогнозує номінальне падіння на 20-30% між 2027 і 2029 роками. Угоди в країні вже падають: -15,5% р/р у Q1 2026, -17,9% р/р у Q2 2026.

Табір 2 · Бики

Стабільність

Кредитний ринок і НАНІ

+26,4%

зростання житлових кредитів р/р, до приблизно 18,7 млрд євро (червень 2026)

+12,7%

зростання середньої зарплати р/р, близько до 14,8% зростання цін на житло

33 дні

середній час до угоди у Варні за порталом Zimoti, без опублікованої методики; Баклаян дає 75

Олександр Бочев (НАНІ) очікує, що ціни у великих містах продовжать зростати на 5-7% до кінця 2026 року, тоді як угоди падають: «менше, але дорожчі угоди». Іво Дімовскі: «ймовірність реального падіння цін мінімальна.»

Ті самі інституції: БНБ, НСІ, ринкові портали. Протилежні висновки.

А ти на чиєму боці?

Табір 1 · Падіння0%

Табір 2 · Стабільність0%

0 голосів

Раунд 2

Чотири питання, на які жоден табір не відповідає сам.

Натисни на питання, щоб побачити, що стоїть за суперечністю.

Угоди падають на 20%. Ціни зростають. Як можливе і те, і те?

У Варні угоди з нерухомістю впали приблизно на 20% р/р, а ціни водночас продовжили зростати. Обидва сигнали вийшли в одному й тому самому повідомленні eurocom.bg (02.08.2026). Пояснення: на ринку залишається менше покупців, але ті, хто купує, шукають якісні обʼєкти і приймають вищу ціну. Продавці переоцінених обʼєктів просто вичікують, замість знижувати ціну, тому середні оголошені ціни не падають навіть за слабшого обсягу.

БНБ фінансує кредити +26,4%, а сам БНБ попереджає про 13,8% переоцінки. Якому БНБ вірити?

Обидва числа реальні і походять з однієї й тієї самої інституції. Банківський нагляд БНБ стежить за системним ризиком, 13,8% переоцінки це його оцінка щодо фундаментальних показників, як-от доходи і оренда, за Q3 2025, прокоментована в серпні 2026. А статистика кредитного зростання просто фіксує факт: банки масово видають житлові кредити, бо домогосподарства беруть кредити і погашають вчасно. Дві функції БНБ не виключають одна одну, нагляд попереджає саме тому, що кредитування зростає так швидко.

40% житла в Болгарії порожні. Чому ж тоді ми бачимо «дефіцит якісної пропозиції»?

Обидва твердження правдиві, бо говорять про різну нерухомість. Велика частина з 1,6 млн порожніх помешкань це старе будівництво в малих містах і селах, обʼєкти, на які майже немає попиту за жодної ціни. Дефіцит в іншому сегменті: новобудова з Актом 16, хороша локація, розумна ціна. Надлишок пропозиції це не проблема кількості, це проблема продукту в неправильному місці, за неправильною ціною.

Зарплати зростають на 12,7%. Ціни зростають на 14,8%. Бульбашка чи просто трохи швидший ринок?

Різниця між двома темпами зростання становить 2,1 відсоткового пункту, далеко від розходження, яке зазвичай передує різкій корекції. Класична бульбашка зʼявляється тоді, коли ціни випереджають доходи з двозначною різницею кілька років поспіль. Тут доходи майже наздоганяють ціни. Це не виключає локальної переоцінки конкретних обʼєктів, але послаблює тезу про ринкову бульбашку на національному рівні.

Зіткнення · Варна · 02.08.2026