Банк больше не говорит «да».
Он говорит «вот предел».
Кредит в Болгарии рекордно дешёвый, а люди спотыкаются всё раньше. Спотыкаются не о платёж, а о вход. Над каждым жилищным кредитом стоят три потолка, установленные БНБ, и именно они решают, сколько вам вообще выдадут, ещё до того, как кто-то посмотрит, сколько вы можете платить.
Три числа решают всё.
Решением Управляющего совета от 11 сентября 2024 г. Болгарский народный банк ввёл требования к кредитным стандартам по вновь выдаваемым жилищным кредитам. Они в силе с 1 октября 2024 г. и применяются как при выдаче, так и при пересмотре условий существующего кредита.
Проверено на август 2026 г.: эти уровни с тех пор не трогали. Единственные макропруденциальные решения БНБ в 2026 г. касаются антициклического буфера капитала, установленного на 2,25% для второго и третьего кварталов 2027 г. Он относится к капиталу банков, а не к карману заёмщика, и его легко спутать с изменением потолков. Изменений нет.
Клапан в 5%
Правила не абсолютны. Банк может выдать кредит вне потолков, но общий объём таких кредитов за один квартал не может превышать 5% от объёма вновь выданных жилищных кредитов за предыдущий. То есть исключения существуют, но они нормированы и достаются досье, которые выглядят лучше всех. Не каждому, кто попросит.
Три месяца и рынок перестроился.
Четвёртый квартал 2024 г. первый, целиком прошедший под новыми правилами, и БНБ опубликовал, что произошло. Число, которое видно издалека, одно.
Каждый четвёртый кредит до меры был таким, который сегодня не проходит. Средневзвешенный DSTI-O падает с 39,1% до 36,8%. Кредитов, выданных вне требований, 421 из 10 140, то есть 4,2%, ровно под потолком клапана.
Другие два потолка почти ничего не сдвигают: средний LTV-O остаётся около 74%, а средняя срочность около 25,2 года. Оба значения были под потолком ещё до правила.
Потолок по сроку и по финансированию почти не укусил, потому что рынок был не там. Укусил потолок по доходу, и резко. В потолки упираются именно те, кому теснее всего, то есть люди, которые рассчитывают, что кредит закроет разницу, которой у них нет.
DSTI это не платёж по отношению к зарплате.
Это самая часто повторяемая ошибка при подготовке к кредиту. Показатель измеряет все текущие платежи по кредитным продуктам по отношению к доходу, а не только будущий ипотечный платёж. В расчёт входят:
Неиспользованный лимит по кредитной карте тоже весит. Карта может годами стоять с нулевым сальдо и всё равно снижать максимальный размер ипотеки, потому что лимит это доступный кредит. Покупатель видит только меньшую одобренную сумму и редко узнаёт, в чём причина.
Отсюда следует то, что не решается в день подачи заявки. Закрытие неиспользуемой карты, завершение лизинга или погашение товарного кредита меняет показатель, но требует месяцев, а не недель. Подготовка к ипотеке начинается задолго до просмотра объекта.
85% это не от цены.
Размер кредита формируется по принятой банком рыночной оценке лицензированного оценщика, а не по сумме, согласованной с продавцом. Банковская оценка обычно оказывается меньшей из двух. Разницу не делят ни с кем: её покрывает покупатель, наличными, до нотариуса.
Цена жилья не изменилась. Изменилась только оценка, на 12 000 евро, а расчёт покупателя изменился на 10 200 евро, которые платятся наличными и обычно в срок в несколько недель.
Уменьшенный кредит, которого не хватает на покупку. Второй, более дорогой кредит, который в свою очередь весит в DSTI. Пересмотр цены с продавцом, у которого нет причин уступать. Или расторжение сделки и потерянное капаро (задаток). Это то место, где ошибка оплачивается деньгами, а не нервами.
Сколько из них ваши деньги.
Во втором квартале 2026 г. средняя цена жилья в Варне перешла 2 000 евро за кв. м, с ростом около 4% в квартальном выражении. Реальный диапазон в городе широкий, порядка от 1 400 до 2 500 евро за кв. м в зависимости от района и здания, но для расчёта возьмём среднее.
Средняя брутто-зарплата в области Варна составляет 1 304 евро в месяц за первый квартал 2026 г., второе место в стране после Софии. То есть 18 000 евро это 13,8 варненской брутто-зарплаты, только чтобы дойти до двери банка. Налог, нотариальный сбор и регистрация идут сверху.
Почти каждая вторая сделка проходит через банк
По данным Агентства по вписванията (регистрационное агентство) в первом квартале 2026 г. в Варне реализованы 2 433 сделки с недвижимостью и внесены 1 117 договорных ипотек.
Два числа движутся в разные стороны: сделки падают на 21,5% в годовом выражении, а внесённые ипотеки растут на 5,7%. Рынок сжимается, а доля покупателей, зависящих от банка, растёт. Именно поэтому правило, написанное в Софии в 2024 г., чувствуется в конкретной варненской сделке в 2026 г.
Фон тот же и в национальном масштабе. Жилищные кредиты в стране достигают 18,68 млрд евро к июню 2026 г., рост на 26,4% в годовом выражении. Потолки не остановили кредитование. Они его перестроили.
Три числа считаются одновременно.
Оценка, DSTI и собственные средства это не три отдельные проверки, а один расчёт с тремя переменными. Снижение одной двигает две другие. А третье число, оценку, покупатель не контролирует и узнаёт последним, обычно уже после того, как капаро (задаток) уплачено.
Клапан в 5% это не страховочная сетка для среднего случая. Он достаётся самым подготовленным досье, а «подготовленное досье» значит чистая кредитная история, документированный доход и объект, который банк оценивает охотно. Всё это выстраивается до сделки, а не во время неё.
Потолки БНБ это не новость 2024 г. Сегодня это постоянное условие рынка. Процентная ставка самая низкая в истории, и именно поэтому тормоз уже не она. Тормоз это сумма, которая должна быть в наличии до капаро, и её считают заранее либо платят за неё потерянным капаро.
Замечание о точности: показатели LTV-O и DSTI-O относятся к вновь выданным жилищным кредитам, обеспеченным жилой недвижимостью. Данные об эффекте взяты из отчёта БНБ за четвёртый квартал 2024 г., первый целиком под правилами. Цены и зарплаты это опубликованные средние значения, а не предложение: конкретная оценка конкретного объекта делается лицензированным оценщиком по поручению банка.
Три вопроса, которые мы слышим чаще всего.
Потолок в 85% считается от цены или от оценки?
+От оценки. Размер кредита формируется по принятой банком рыночной оценке лицензированного оценщика, а не по цене, согласованной с продавцом, и банковская оценка обычно оказывается меньшей из двух. При жилье за 120 000 евро и оценке на 10% ниже цены кредит падает со 102 000 до 91 800 евро, а собственные средства вырастают с 18 000 до 28 200 евро. Разница в 10 200 евро вносится наличными.
Что входит в DSTI, кроме платежа по ипотеке?
+Входят все текущие платежи по кредитным продуктам: потребительские кредиты, лизинг, товарный кредит, минимальные платежи по кредитным картам и по овердрафту. Часть банков включает и арендную плату. Неиспользованный лимит по кредитной карте тоже может снизить максимальный размер ипотеки, а покупатель так и не узнает, в чём причина.
Может ли банк выдать кредит вне потолков БНБ?
+Может, но количество нормировано. Общий объём кредитов, выданных вне требований, не может превышать 5% от объёма вновь выданных жилищных кредитов за предыдущий квартал. В четвёртом квартале 2024 г. вне требований выдан 421 кредит из 10 140, то есть 4,2%. Эти исключения достаются самым подготовленным досье, а не каждому.
Спрашиваете себя, сколько вам выдадут?
До капаро считаются три вещи сразу: оценка, DSTI и собственные средства. Мы знаем банковские оценки по районам Варны и знаем, какой показатель где весит. Ошибка здесь стоит не нервов, а капаро.
Комментарии
Комментариев пока нет. Будьте первым.