Капаро уплачено. Потом появляется проблема.
Большинство серьёзных проблем в сделке не видно на просмотре объекта. Они всплывают после капаро, когда отказ уже стоит денег.
2 000 исчезнувших документов.
Министерство юстиции начало проверку Агентства по вписванията в мае 2026 года, после сигнала организации БОЕЦ о более чем 2000 исчезнувших нотариальных актов в Софии, выданных между 1912 и 1989 годами.
Если предыдущий собственник в истории объекта получил право собственности по порочному документу, который остался незамеченным из-за перепутанного архива, все последующие покупатели могут оказаться втянутыми в судебный спор даже годы спустя.
Банк входит в сделку.
На каждые две зарегистрированные продажи в службе приходится около одной договорной ипотеки (Агентство по вписванията). Не каждая ипотека связана с покупкой, но каждый покупатель с кредитом проходит через банковскую оценку, где всплывают расхождения в площади, отсутствующий Акт 16 и оценка, не совпадающая с договорной ценой. Если заявленная цена выше банковской оценки, покупателю приходится искать дополнительный первоначальный взнос, снижать цену сделки или он получает отказ, уже заплатив капаро.
Правило звучит просто.
Ловушка не в правиле, а в доказывании того, «чья вина», когда проблема всплывает поздно. Многие сделки превращаются в спор о толковании предварительного договора, а не в исполнение ясного правила.
Долг, который не исчезает автоматически.
Погашение записи об ипотеке после выплаченного кредита не происходит автоматически. Если продавец утверждает «она выплачена», а формального погашения записи не было, покупатель приобретает объект с всё ещё внесённым обременением.
Покупатель принимает на себя чужой долг, обеспеченный его новым объектом, не беря этого займа и не получив по нему денег.
Тихий риск, который редко видно.
Сделка без подписи всех сособственников не является автоматически ничтожной.
Но она остаётся относительно недействительной и юридически уязвимой на годы вперёд.
Наследника, который появится годы спустя, достаточно, чтобы спор открылся заново и решался через судебный раздел наследства.
Небольшое изменение. Большое последствие.
Даже «небольшое» изменение является нарушением. Банк может отказать в финансировании. При перепродаже новый покупатель попадает в ту же ловушку, а в тяжёлых случаях муниципалитет может распорядиться о сносе постройки.
Отсутствующий Акт 16 (разрешение на ввод в эксплуатацию) ведёт к более консервативной банковской оценке или к прямому отказу. Объект, который на первый взгляд выглядит чистым, может оказаться непроходимым по финансированию.
Больше времени для проблемы.
Более длинное окно между просмотром объекта и нотариусом означает больше времени на то, чтобы осложнение всплыло, ровно тогда, когда капаро уже уплачено.
Мы не заменяем юриста. Мы видим проблему до него.
Проверка права собственности, обременений и истории объекта, подготовка договора, координация с нотариусом. У брокеров нет полной юридической компетенции, и хорошие агентства работают с юристом и нотариусом, а не заменяют эту роль.
Профиль покупателя изменился в 2026 году, а вместе с ним и ожидания от сделки. Подробнее в статье Покупатель изменился. О налоговых последствиях после нотариуса смотрите Когда платишь налог при продаже недвижимости, а когда нет.
Прежде чем платить капаро, спросите нас.
Мы проверяем историю объекта и распознаём тревожные сигналы, прежде чем вы дойдёте до капаро. 25 € за справку в Агентстве по вписванията плюс подтверждающий разговор с нотариусом.
Комментарии
Комментариев пока нет, будьте первым.