Банк уже не каже «так».
Він каже «досюди».
Кредит у Болгарії рекордно дешевий, а люди спотикаються дедалі раніше. Спотикаються не об платіж, а об вхід. Над кожним житловим кредитом стоять три максимуми, встановлені БНБ, і саме вони вирішують, скільки вам узагалі дадуть, ще до того, як хтось подивиться, скільки ви можете платити.
Три числа вирішують усе.
Рішенням Керівної ради від 11 вересня 2024 року Болгарський народний банк запровадив вимоги до кредитних стандартів за нововиданими житловими кредитами. Вони чинні з 1 жовтня 2024 року і застосовуються як при видачі, так і при переукладенні наявного кредиту.
Перевірено станом на серпень 2026 року: ці рівні відтоді не чіпали. Єдині макропруденційні рішення БНБ у 2026 році стосуються антициклічного буфера капіталу, визначеного на рівні 2,25% для другого і третього кварталів 2027 року. Він стосується капіталу банків, а не кишені позичальника, і його легко сплутати зі зміною максимумів. Зміни немає.
Клапан на 5%
Правила не абсолютні. Банк може видати кредит поза максимумами, але загальний обсяг таких кредитів за один квартал не може перевищити 5% обсягу нововиданих житлових кредитів за попередній. Тобто винятки існують, але вони нормовані і дістаються справам, які виглядають найкраще. Не кожному, хто попросить.
Три місяці і ринок перебудувався.
Четвертий квартал 2024 року це перший повністю під новими правилами, і БНБ опублікував, що сталося. Число, яке видно здалеку, одне.
Кожен четвертий кредит до заходу був таким, який сьогодні не проходить. Середньозважений DSTI-O падає з 39,1% до 36,8%. Кредитів, виданих поза вимогами, 421 із загальних 10 140, тобто 4,2%, якраз під максимумом клапана.
Інші два максимуми майже нічого не зрушують: середній LTV-O залишається близько 74%, а середній строк близько 25,2 року. Обидва значення були під максимумом ще до правила.
Максимум за строком і за фінансуванням майже не вкусив, бо ринок був не там. Вкусив максимум за доходом, і то різко. У максимуми впираються саме ті, кому найтісніше, тобто люди, які розраховують, що кредит покриє різницю, якої в них немає.
DSTI це не платіж щодо зарплати.
Це найчастіше повторювана помилка під час підготовки до кредиту. Показник міряє всі поточні платежі за кредитними продуктами щодо доходу, а не лише майбутній іпотечний платіж. У розрахунок входять:
Невикористаний ліміт за кредитною карткою теж важить. Картка може роками стояти з нульовим залишком і все одно знизити максимальний розмір іпотеки, бо ліміт це доступний кредит. Покупець бачить лише меншу схвалену суму і рідко дізнається, у чому причина.
Звідси випливає те, що не вирішується в день подання заявки. Закриття невикористаної картки, завершення лізингу або погашення товарного кредиту змінює показник, але вимагає місяців, а не тижнів. Підготовка до іпотеки починається задовго до огляду обʼєкта.
85% це не від ціни.
Розмір кредиту формується щодо прийнятої банком ринкової оцінки ліцензованого оцінювача, а не щодо суми, погодженої з продавцем. Банківська оцінка зазвичай нижча з двох. Різницю ні з ким не ділять: її покриває покупець, готівкою, до нотаріуса.
Ціна житла не змінилася. Змінилася лише оцінка, на 12 000 євро, а рахунок покупця змінився на 10 200 євро, які треба внести готівкою і зазвичай у строк кількох тижнів.
Зменшений кредит, недостатній для покупки. Другий, дорожчий кредит, який своєю чергою важить у DSTI. Перегляд ціни з продавцем, у якого немає причин поступатися. Або розірвання угоди і втрачене капаро. Це те місце, де помилка оплачується грошима, а не нервами.
Скільки з них це ваші гроші.
У другому кварталі 2026 року середня ціна житла у Варні перевищила 2 000 євро за кв. м, із зростанням близько 4% у квартальному вимірі. Реальний діапазон у місті широкий, порядку від 1 400 до 2 500 євро за кв. м залежно від району і будинку, але для розрахунку скористаємося середнім.
Середня брутна зарплата в області Варна становить 1 304 євро на місяць за перший квартал 2026 року, друге місце в країні після Софії. Тобто 18 000 євро це 13,8 брутних варненських зарплат, лише щоб дійти до дверей банку. Податок, нотаріальний збір і внесення до реєстру додаються зверху.
Майже кожна друга угода проходить через банк
За даними Агенції з реєстрації (Агенция по вписванията), у першому кварталі 2026 року у Варні відбулося 2 433 угоди з нерухомістю і внесено 1 117 договірних іпотек.
Два числа рухаються в різні боки: угоди падають на 21,5% у річному вимірі, а внесені іпотеки зростають на 5,7%. Ринок стискається, а частка покупців, залежних від банку, зростає. Саме тому правило, написане в Софії у 2024 році, відчувається в конкретній варненській угоді у 2026 році.
Тло таке саме й у національному масштабі. Житлові кредити в країні сягають 18,68 млрд євро станом на червень 2026 року, зростання на 26,4% у річному вимірі. Максимуми не зупинили кредитування. Вони його перебудували.
Три числа рахуються одночасно.
Оцінка, DSTI і власні кошти це не три окремі перевірки, а один розрахунок із трьома змінними. Зниження однієї зсуває дві інші. А третє число, оцінку, покупець не контролює і дізнається останнім, зазвичай після того, як капаро вже сплачено.
Клапан на 5% не є страхувальною сіткою для середнього випадку. Він дістається найкраще підготовленим справам, а «підготовлена справа» означає чисту кредитну історію, документований дохід і нерухомість, яку банк оцінює охоче. Усе це будується до угоди, а не під час неї.
Максимуми БНБ це не новина 2024 року. Це постійна умова ринку сьогодні. Відсоткова ставка найнижча в історії, і саме тому гальмом вона вже не є. Гальмо це сума, яка має бути в наявності до капаро, і вона рахується заздалегідь або оплачується втраченим капаро.
Примітка щодо точності: показники LTV-O і DSTI-O стосуються нововиданих житлових кредитів, забезпечених житловою нерухомістю. Дані про ефект узяті зі звіту БНБ за четвертий квартал 2024 року, першого повністю під правилами. Ціни і зарплати це опубліковані середні значення, а не пропозиція: конкретну оцінку конкретної нерухомості робить ліцензований оцінювач за дорученням банку.
Три питання, які ми чуємо найчастіше.
Максимум 85% міряється від ціни чи від оцінки?
+Від оцінки. Розмір кредиту формується щодо прийнятої банком ринкової оцінки ліцензованого оцінювача, а не щодо ціни, погодженої з продавцем, і банківська оцінка зазвичай нижча з двох. За житла на 120 000 євро і оцінки на 10% нижче ціни кредит падає зі 102 000 до 91 800 євро, а власні кошти зростають з 18 000 до 28 200 євро. Різницю в 10 200 євро вносять готівкою.
Що входить у DSTI, окрім платежу за іпотекою?
+Входять усі поточні платежі за кредитними продуктами: споживчі кредити, лізинг, товарний кредит, мінімальні платежі за кредитними картками і за овердрафтом. Частина банків додає й орендну плату. Невикористаний ліміт за кредитною карткою теж може знизити максимальний розмір іпотеки, і покупець не дізнається, у чому причина.
Чи може банк видати кредит поза максимумами БНБ?
+Може, але кількість нормована. Загальний обсяг кредитів, виданих поза вимогами, не може перевищити 5% обсягу нововиданих житлових кредитів за попередній квартал. У четвертому кварталі 2024 року поза вимогами видано 421 кредит із 10 140, тобто 4,2%. Ці винятки дістаються найкраще підготовленим справам, а не кожному.
Питаєте себе, скільки вам дадуть?
До капаро рахуються три речі одночасно: оцінка, DSTI і власні кошти. Ми знаємо банківські оцінки за районами Варни і знаємо, який показник де важить. Помилка тут коштує не нервів, вона коштує капаро.
Коментарі
Коментарів ще немає. Будьте першим.