Платите 4 166 евро,
чтобы подписать.
Сто евро сверху это единственное, что защищает сами сто пятнадцать тысяч.
Сто евро, которые защищают сто пятнадцать тысяч и почти никто их не платит
При сделке на 115 000 EUR расходы дня у нотариуса, без комиссии, составляют около 4 166 EUR. О них никто не спорит: местный налог, нотариальный сбор, внесение в реестр. Их платят, потому что без них сделки нет.
В тот же день открыта вся сумма в 115 000 EUR, и её защита стоит меньше 105 EUR по самому дорогому опубликованному банковскому тарифу, а по другому около 36 EUR. То есть каждое евро комиссии защищает около 1 124 EUR, а вся защита составляет около 2,4 процента от расходов дня и меньше 3 процентов от местного налога по той же сделке.
Числа выглядят настолько несоразмерными, что первая реакция это искать подвох. Подвох существует, но он не в цене. Он в трёх других вещах: в том, что никто не обязан предложить вам этот механизм, в том, что формулировка внутри него решает, покрывает ли он вообще ваш риск, и в том, что защита самих денег в банке работает по срокам, которые никто не рекламирует.
Эта статья о трёх.
Закон требует банк. Блокировать не требует.
и разница это вся тема
Единственное обязательное во всей теме это чтобы платёж прошёл через банк. По ст. 25, абз. 10 Закона о нотариусах и нотариальной деятельности платежи свыше порога (10 000 BGN, то есть 5 112,92 EUR по фиксированному курсу) проводятся по специальному банковскому счёту нотариуса или по банковскому счёту в выбранном сторонами банке.
Закон обязывает деньги оставить след. Он никого не обязывает удержать их, пока сделка не закроется.
Две нормы, которые регулируют саму блокировку, говорят «может». Ст. 25а, абз. 1 ЗННД: причитающаяся по сделке сумма может быть переведена или внесена на специальный банковский счёт на имя нотариуса. Ст. 39, абз. 1 Закона об адвокатуре: денежные средства, которые клиент предоставляет для расходования адвокатом, могут быть внесены в банк на клиентский счёт.
Отсюда следует самое важное практическое предложение материала: никто не предложит вам этого по умолчанию. Механизм это не шаг процесса, а договорённость, и делается она в предварительном договоре, за месяцы до дня у нотариуса. Кто её не записал, тот её не должен, а в сам день перестроить почти никогда не получается. Что ещё решается в этом документе, мы описали в Предварительном договоре.
Три доверенных лица, которые снаружи выглядят одинаково
Механизм один: покупатель переводит цену не продавцу, а третьему лицу, которое держит её заблокированной и освобождает после выполнения прямо перечисленных условий. Различается, кто это третье лицо, и различия не косметические.
Банк. Отдельного закона нет, всё в договоре. Продукт называется эскроу-счёт, счёт под условием или счёт специального назначения.
Нотариус. Специальный банковский счёт по ст. 25а ЗННД, а условия внесения и распоряжений о платеже регулируются письменным соглашением между нотариусом и сторонами.
Адвокат. Клиентский счёт по ст. 39 ЗАдв, контролируемый только адвокатом. У другой стороны прав по нему нет.
Дальше все три расходятся по трём линиям.
Первое, защита от кредиторов самого доверенного лица. Закон об адвокатуре говорит сразу две вещи: суммы на клиентском счёте не входят в имущество адвоката и на них не может быть наложен арест. ЗННД говорит только второе: не допускается принудительное исполнение на средства специального счёта по обязательствам нотариуса. А для банковского эскроу, владельцем которого является покупатель или продавец, такой нормы нет. Это счёт стороны сделки, и кредиторы этой стороны его видят.
Второе, кто пишет условия. Ни один закон не перечисляет, какими они должны быть. Они в соглашении или в договоре, то есть написаны кем-то и для кого-то.
Третье, и это самое неудобное: доверенное лицо ничей не адвокат. Нотариус беспристрастен по закону, а по судебной практике не обязан добывать справку об обременениях и предупреждать о внесённых ипотеках. Следствие прямое: если соглашение не перечислило проверку, она не причитается. Доверенное лицо проверяет то, что написано в документе, а не то, что разумно.
Круг, который закон не замыкает
и единственное, что его разрывает
Есть одна ситуация, в которой доверительный счёт перестаёт быть удобством и становится инструментом без альтернативы: продажа объекта, на котором ещё стоит ипотека.
Круг выглядит так. Банк покупателя выдаёт кредит только если старой ипотеки нет. Старая ипотека снимается только с согласия банка продавца. Он даёт согласие лишь после того, как долг погашен. А долг погашается как раз деньгами от выдачи кредита.
Закон этот круг не распутывает. Распутывает его конструкция. Сумма стоит заблокированной и расщепляется: транш банку продавца и остаток самому продавцу, против прямо перечисленных документов. Условий здесь на одну строку больше, чем при чистой сделке: не только подписанный акт, внесение в реестр и чистая справка, но и поступившее согласие на снятие ипотеки.
Два числа показывают, насколько эта ситуация не экзотична. В Варне за первый квартал 2026 года 1 117 из 2 433 сделок, то есть около 46 процентов, идут с договорной ипотекой. А окно от подписи до чистой партиды по объекту составляет от 2 до 6 недель. Механизм, которым почти никто не пользуется, нужен почти половине сделок. Как именно движется ипотека в такой сделке, мы описали в Продаже с ипотекой.
Здесь же самая частая ошибка при написании самих условий. Эскроу, которое платит против «подписанного нотариального акта», это платная защита ни от чего. Интервал, который ранит, это промежуток между подписью и внесением в реестр, а при объекте с ипотекой до поступившего согласия на снятие. Если в этот интервал кредитор продавца внесёт запрет на распоряжение (възбрана), покупатель заплатил, а его право сталкивается с ранее внесённым обременением.
А если банк обанкротится, пока деньги внутри
Это вопрос, который почти никто не задаёт, и ответ на него «да, гарантированы, но».
Общее правило это 100 000 EUR на одно лицо в одном банке, независимо от числа и размера счетов. Принцип «один вкладчик в одном банке», то есть все счета одного лица в том же банке складываются. У покупателя с заблокированными 115 000 EUR и ещё 30 000 EUR сбережений в том же банке есть 145 000 EUR и гарантия на 100 000.
Есть и второе правило, о котором известно гораздо меньше. Вклады физических лиц, возникшие в результате сделок с недвижимостью для жилищных нужд, гарантируются дополнительно до 125 000 EUR на срок в три месяца с момента, когда сумма поступила на счёт, и эти деньги не участвуют в расчёте ста тысяч. То есть защита сверху, а не внутри. Собственный пример Фонда гарантирования вкладов: вкладчик с депозитом в 10 000 EUR и 150 000 EUR, поступившими от продажи жилья месяц назад, получает свои 10 000 EUR и дополнительно ещё 125 000 EUR.
Обратите внимание, куда смотрит эта норма. Она покрывает вклад, возникший в результате сделки, то есть скорее деньги продавца после неё. Попадают ли заблокированные деньги покупателя до сделки в ту же ситуацию, закон прямо не говорит.
Есть и третья норма, которая отвечает на очевидный вопрос «чьи это деньги, если счёт нотариуса». Когда у владельца счёта нет исключительного права на суммы, право получить выплату имеет лицо, в пользу которого сделан вклад, если оно идентифицировано или может быть идентифицировано. Гарантия следует за деньгами, а не за именем на счёте. Ни нотариусы, ни адвокаты не входят в число исключённых вкладчиков.
И именно самая защищённая конструкция ждёт дольше всех
Стандартный срок выплаты Фондом составляет семь рабочих дней. Он, однако, может быть продлён, и закон перечисляет, когда именно. Две из этих ситуаций как раз наши: когда налицо случай вклада в пользу третьего лица и когда сумма является частью временно высокого остатка на счёте. В обоих случаях продление составляет до трёх месяцев.
Прочитанное без обиняков: две конструкции, которые защищают покупателя и продавца лучше всего, счёт доверенного лица и дополнительная гарантия для денег от сделки с недвижимостью, прямо выведены из семидневного срока.
Есть и ещё одно место, где теряется время, и оно вне закона о гарантии. Семь рабочих дней идут с акта компетентного органа, а не со дня, когда деньги перестают быть доступными. Расстояние между двумя видно яснее всего в единственном настоящем прецеденте в стране. Корпоративный коммерческий банк был поставлен под особый надзор 20 июня 2014 года. Лицензия у него была отозвана 6 ноября 2014 года. Выплаты начались 4 декабря 2014 года. От закрытия дверей до первой выплаты прошло около пяти с половиной месяцев.
Это не аргумент против доверительного счёта. Это аргумент против представления, что раз деньги гарантированы, они и доступны. Сделка, деньги которой заморожены на три месяца, это сделка, которая за это время либо сорвалась, либо висит, а неустойки по предварительному договору идут.
Сколько стоит на самом деле и почему цена редко является причиной
По отрасли ходит интервал порядка от 50 до 250 EUR, обычно без разбивки. По опубликованным тарифам на 2026 год картина конкретнее и разнороднее.
Специальный счёт нотариуса по ст. 25а ЗННД у одного из крупных игроков без комиссии за открытие и за обслуживание, то же относится к клиентскому счёту адвоката. Доверительный счёт для физических лиц при покупке недвижимости в том же банке открывается за 35,79 EUR, без комиссии за обслуживание. В другом банке эскроу-счёт для физических лиц стоит 0,10 процента от суммы, минимум 51,13 EUR и максимум 102,26 EUR, а обслуживание «согласно договору». В третьем счёт под условием полностью «по договорённости».
Из этого списка сразу выходят три вещи.
Банковская комиссия на нотариальном маршруте нулевая, но это не значит, что маршрут бесплатный. Расход там не банковский, а гонорар по ст. 22 ЗННД, то есть по договорённости: в проверенной редакции Тарифа нотариальных сборов нет позиции для администрирования специального счёта. На этом маршруте нет установленной государством цены.
Разница между двумя опубликованными банковскими ценами почти трёхкратная, и зависит она не от сделки, а от того, какой банк напротив.
Ограничен доступ, а не только цена. Один банк предлагает эскроу физическим лицам только если сам финансирует покупку. Другой предлагает счёт под условием только для сделок между физическими лицами. Для конкретной сделки продукта часто просто нет, независимо от того, готовы ли вы за него платить.
Почему тогда большинство сделок проходит без него
Шесть причин, и ни одна из них не «потому что дорого».
Никто его не навязывает. Обязательно, чтобы платёж прошёл через банк, а не чтобы он был заблокирован. Обе нормы о самой блокировке говорят «может».
Продавец читает это как недоверие. Ожидание денег воспринимается как отношение к подозреваемому, а не как процедура. Это человеческая, а не правовая часть сопротивления, и она реальна.
Цена не опубликована. «По договорённости», «согласно договору», «минимум по договорённости». Продукт, цену которого надо спрашивать, массово не покупают.
Продукта часто нет для конкретного сочетания сторон и финансирования.
Оговаривается в предварительном договоре, а не в день сделки. То есть решается тогда, когда о дне сделки ещё никто не думает.
На нотариальном маршруте нет прейскуранта. Отсутствие государственной цены само по себе является барьером.
Поэтому тема не заканчивается словами «попросите эскроу». Кто доверенное лицо, какую из трёх защит вы получаете, против какого документа освобождаются деньги и покрывает ли он вашу конкретную ситуацию с ипотекой, это четыре отдельных решения, каждое из которых принимается за месяцы до подписи и каждое из которых делает рабочим формулировка, а не механизм. Как выглядит сам день у нотариуса, мы описали в Нотариальной сделке.
Часто задаваемые вопросы
Обязателен ли доверительный счёт при сделке с недвижимостью?
Нет. Обязательно только то, чтобы платёж прошёл через банк: по ст. 25, абз. 10 ЗННД платежи свыше порога в 10 000 BGN, то есть 5 112,92 EUR по фиксированному курсу, проводятся по специальному банковскому счёту нотариуса или по банковскому счёту в выбранном сторонами банке. Закон, однако, никого не обязывает блокировать деньги до закрытия сделки. И ст. 25а, абз. 1 ЗННД, и ст. 39, абз. 1 Закона об адвокатуре сформулированы через «может». Поэтому механизм не возникает сам по себе, а оговаривается в предварительном договоре.
Кто может быть доверенным лицом и есть ли разница между ними?
Обычных вариантов три: банк, нотариус со специальным счётом по ст. 25а ЗННД и адвокат с клиентским счётом по ст. 39 ЗАдв. Разница не косметическая. По Закону об адвокатуре суммы на клиентском счёте не входят в имущество адвоката и на них не может быть наложен арест. По ЗННД не допускается принудительное исполнение на средства специального счёта, но только по обязательствам нотариуса. Для банковского эскроу-счёта, владельцем которого является покупатель или продавец, такой нормы нет, то есть он остаётся счётом стороны сделки.
Гарантированы ли деньги, если банк обанкротится, пока сумма заблокирована?
Да, но с двумя оговорками. Общая гарантия составляет 100 000 EUR на одно лицо в одном банке, причём все счета этого лица в том же банке складываются. Отдельно вклады физических лиц, возникшие в результате сделок с недвижимостью для жилищных нужд, гарантируются дополнительно до 125 000 EUR на срок в три месяца и не участвуют в расчёте ста тысяч. Когда счёт принадлежит доверенному лицу, право получить выплату имеет лицо, в пользу которого сделан вклад, если оно идентифицировано. Оговорка в сроке: при вкладе в пользу третьего лица и при временно высоком остатке стандартные семь рабочих дней могут быть продлены до трёх месяцев.
Сколько стоит доверительный счёт?
По опубликованным тарифам на 2026 год специальный счёт нотариуса и клиентский счёт адвоката могут быть без банковской комиссии, эскроу-счёт для физических лиц при покупке недвижимости открывается примерно за 35,79 EUR в одном банке, а в другом стоит 0,10 процента от суммы с минимумом 51,13 EUR и максимумом 102,26 EUR. В третьем цена полностью по договорённости. На нотариальном маршруте банковская комиссия может быть нулевой, но остаётся гонорар по ст. 22 ЗННД, который по договорённости, потому что в проверенной редакции Тарифа нотариальных сборов нет позиции для такой услуги. Отдельно от цены стоит доступ: продукт часто ограничен только сделками, финансируемыми тем же банком, или только сделками между физическими лицами.
Платите при подписи?
Проверьте, против какого документа.
Откройте предварительный договор и найдите одну строку: против чего освобождаются деньги. Если там написано «подписанный нотариальный акт», защита заканчивается до внесения в реестр. Если объект с ипотекой, не хватает и второй строки, поступившего согласия на снятие.
Пришлите нам предварительный договор и партиду объекта. Вернём, на какой момент написано условие, какое окно остаётся непокрытым и какая из трёх конструкций вообще доступна для вашей сделки. Если случай требует адвоката, скажем и это, а не обойдём стороной.
Материал является общей информацией на декабрь 2026 года, это не правовой, банковский или инвестиционный совет и он не рекомендует банк. Тарифы проверяются в актуальном документе соответствующего банка.
Комментарии
Комментариев пока нет. Будьте первым.