Нотариус заверяет.
Не проверяет.
Устойчивая практика Верховного суда: нотариус не обязан получать справку об обременениях и не обязан уведомлять покупателя о зарегистрированной ипотеке. Он делает это только по отдельной договорённости.
Заверение удостоверяет подписи и личность, а не историю объекта. Это не упущение в работе нотариуса, а объём его службы, и разницу оплачивает покупатель.
И окно измеримо: справка об обременениях по объекту выдаётся самое быстрое за три рабочих дня, а запрет на распоряжение (възбрана) вносится в тот же день. Трёх дней достаточно, чтобы что-то появилось уже после вашей проверки.
Проверка идёт по документам, а не самих документов
Нотариус устанавливает личность сторон, их дееспособность и полномочия представителя, и проверяет по представленным документам, является ли продавец собственником. Он требует также налоговую оценку и справку об уплаченных налогах.
Вне этого остаётся: незарегистрированные претензии, долги лица, которые ещё не дошли до регистрации, и всё, что произошло между датой справки и часом подписи.
Счёт за день,
строка за строкой.
Цифры ниже относятся к сделке на 115 000 евро во Варне. Тарифы официально в левах; суммы в евро это наш расчёт по фиксированному курсу 1 EUR = 1,95583 BGN.
Местный налог, община Варна: 3 450 €. Ставка 3% по муниципальному положению о местных налогах, поднята с 2,6% в декабре 2019 года. Платит его покупатель.
Наша комиссия: 3 450 €, то есть 3%. Мы указываем её здесь, а не мелким шрифтом, потому что читатель, который ищет нашу цену и не находит её, приписывает нам ближайший процент.
Нотариус и внесение в регистр: около 715 €. Шкала нотариальных сборов в п. 8 Тарифа к ЗННД (Закон о нотариусах и нотариальной деятельности), внесение в регистр 0,1%.
Налоговая сторона продажи это отдельный разговор: налоги при продаже недвижимости.
Сбор удваивается тихо
По п. 20 Тарифа к ЗННД за составление проекта нотариального акта взимается сбор по п. 8, то есть тот же, что и за само́е удостоверение. Если акт пишет нотариус, причитаются два полных сбора.
При сделке на 115 000 евро это около 601 евро сверху, за один день, из-за одного вопроса, который никто не задаёт: кто пишет акт.
Ни один онлайн-калькулятор не показывает эту строку, потому что ни один о ней не спрашивает. ⚠️ Примечание к п. 20 при этом исключает удвоение при так называемой обстоятельственной проверке, то есть правило не универсально.
Между подписью
и внесением в регистр.
По ст. 113 Закона о собственности невнесённый акт не может быть противопоставлен третьим лицам, которые раньше приобрели и внесли права на тот же объект. То есть защита приходит с внесением в регистр, а не с подписью.
В этом зазоре продавец уже не собственник, а покупатель ещё не внесён в регистр. Обычно там же стоят и деньги.
Доверительный счёт стоит от 50 до 250 €, то есть меньше 8% местного налога по той же сделке. Большинство сделок проходит без него, потому что никто его не предлагает, а не потому, что он дорог.
Падает не сделка. Падает один документ.
Нет актуальной налоговой оценки, непогашенный долг по партиде (партида, учётная запись в регистре), отсутствующий супруг, просроченная справка. Каждое по отдельности мелочь, и каждое останавливает день.
Нотариус не может получить их за стороны прямо на месте. Поэтому день готовят за неделю, а не утром, и готовят ещё в предварительном договоре: что покупатели упускают до капаро (задатка).
Часто задаваемые вопросы
Обязан ли нотариус проверить объект на обременения?
Нет. Устойчивая практика Верховного кассационного суда принимает, что нотариус не обязан получать справку об обременениях и не обязан уведомлять стороны о зарегистрированной ипотеке. Он проверяет по представленным документам, является ли продавец собственником. Полная проверка делается только по отдельной договорённости в порядке ст. 22 ЗННД, за отдельную плату.
Сколько составляет местный налог на приобретение недвижимости во Варне?
3% от большей из двух величин: договорной цены или налоговой оценки. Ставка определена в положении о местных налогах общины Варна и поднята с 2,6% в декабре 2019 года. При сделке на 115 000 евро налог составляет 3 450 евро и платит его покупатель.
Почему нотариальный сбор иногда выходит двойным?
Потому что по п. 20 Тарифа к ЗННД за составление проекта нотариального акта взимается сбор по п. 8, то есть тот же, что и за удостоверение. Если акт пишет нотариус, причитаются два полных сбора. При сделке на 115 000 евро это около 601 евро сверху.
Когда сделка защищена: при подписи или при внесении в регистр?
При внесении в регистр. По ст. 113 Закона о собственности невнесённый акт не может быть противопоставлен третьим лицам, которые раньше приобрели и внесли права на тот же объект. Между подписью и внесением есть интервал, и именно его закрывает доверительный счёт.
Три вопроса, которые дают больше всего за меньше всего усилий
Кто составляет акт. Когда выдана справка об обременениях. Где стоят деньги между подписью и внесением в регистр. Все три спрашиваются одним сообщением каждый и решают разницу в несколько сотен евро и несколько недель.
То, что государство не проверяет за вас, остаётся вашим. Пришлите дату и цену сделки, и мы вернём полный счёт за день, строка за строкой, с пометкой, какая строка ваша, а какая другой стороны.
Этот материал не является юридической консультацией. Конкретную сделку проверяет юрист.
Комментарии
Комментариев пока нет. Будьте первым.