Подписали предварительный.
Объект ещё не ваш.
Подписанный договор, внесённое капаро, назначенная дата у нотариуса, и ощущение, что дело сделано. Вся конструкция, которая держит сделку на сто тысяч евро, стоит в одной статье из трёх частей.
Между подписью и нотариальным актом есть окно. В нём объект ещё принадлежит продавцу, а покупатель невидим для системы записей в регистре. Эта статья проходит по тому, что происходит в этом окне, и сколько стоит каждый из исходов.
Она не даёт образец договора и не заменяет юриста. Она даёт представление о том, что решается до встречи, потому что после подписи текст уже чужой.
Одна статья, три части, и три вещи, которые подпись не делает
Ст. 19 ЗЗД (Закон об обязательствах и договорах) требует письменной формы и существенных условий будущей продажи, и даёт право на иск о заключении окончательного договора. Это всё. Дальше начинается то, чего подпись НЕ делает.
Не переносит собственность. У покупателя есть требование к продавцу, а не право на сам объект. В этой разнице вся тема.
Часть 2 это тест, а не пожелание. Договор без чётко определённого объекта и чёткой цены не может быть объявлен окончательным, потому что суду нечего замещать. Пробел не восполняется здравым смыслом.
Нотариальное заверение не условие действительности и не даёт ничего против третьего лица. Это самое распространённое ошибочное ожидание по теме.
При покупке на этапе строительства этот договор основной документ на длительный период, а что именно находится в собственности на каждом этапе это отдельный вопрос: Акт 14, 15 и 16.
Одна сумма,
три разных исхода.
Слова «капаро» в болгарском законодательстве нет. Закон регулирует задаток (ст. 93 ЗЗД). Одни и те же 10 000 евро могут быть тремя разными вещами, и разница не в слове, а в содержании пункта договора.
Аванс. Возвращается, а убытки доказываются в общем порядке (ст. 82 ЗЗД).
Задаток (ст. 93 ЗЗД). Теряется или возвращается в двойном размере, без доказывания убытков.
Неустойка (ст. 92 ЗЗД). Подлежит уплате, но может быть уменьшена по ч. 2.
Вопреки интуиции: при задатке покупатель, который отказался, теряет всю сумму, даже если у продавца нет ни одного доказуемого убытка.
А настоящий спор почти никогда не о том, кто прав по закону. Он о том, чья вина. Продавец говорит, что покупатель передумал, покупатель говорит, что нашёл проблему с объектом. Один и тот же факт, три исхода.
Пункт, который выглядит как защита, пока он не понадобится
Неустойка подлежит уплате без доказывания убытков (ст. 92, ч. 1 ЗЗД). Но суд может уменьшить её как чрезмерную по ч. 2, а по толковательному решению № 1/2009 ОСТК ВКС (Верховный кассационный суд) неустойка, согласованная вне её обеспечительной, компенсационной и санкционной функции, ничтожна. Оценка делается на момент заключения договора.
Следствие конкретное: неустойка без верхнего предела или без конечного срока начисления уязвима, потому что её чрезмерность невозможно оценить на момент заключения.
Расчёт, который делает эту мысль видимой. 0,2% в день на 100 000 евро это 200 евро в день, то есть около 73% годовых. Шесть месяцев просрочки дают около 36 000 евро.
Самая агрессивная на вид защита оказывается и самой лёгкой для обрушения. Покупатель, который на неё рассчитывал, может остаться вообще без компенсации.
Не дата подписи.
Дата одной записи в регистре.
Предварительный договор не входит в число актов по ст. 112 ЗС (Закон о собственности) и не вносится в регистр, потому что не переносит вещное право. Пока у покупателя есть только он, объект может быть продан, заложен по ипотеке или попасть под запрет на распоряжение (възбрана), и против покупателя это никак не проявится.
В регистр вносится исковое заявление (ст. 114 ЗС). С момента внесения этой записи приобретение третьим лицом непротивопоставимо истцу. До этого момента нет.
Суд проверяет, был ли продавец собственником на дату внесения записи об исковом заявлении (ст. 363 ГПК, Гражданский процессуальный кодекс). Продал он до этой даты, иск отклоняется. Нет объекта, нет капаро, нет возвращённых сборов.
И после выигранного дела часы не останавливаются: 6 месяцев по ст. 115, ч. 2 ЗС на отметку о решении, иначе запись об исковом заявлении теряет своё действие и чужие права снова становятся противопоставимыми.
Само право по ст. 19, ч. 3 ЗЗД погашается пятилетней давностью (ст. 110 ЗЗД), с момента, когда должен был быть заключён окончательный договор.
Суд не пишет договор. Суд заменяет нотариуса.
Государственный сбор вводит в заблуждение именно тем, насколько он низкий. Цена иска это налоговая оценка (ст. 69, ч. 1, п. 4 ГПК), а сбор берётся с ¼ от неё (ст. 71, ч. 2 ГПК и ТР № 4/2016 ОСГК ВКС), то есть около 1% от оценки, плюс 0,1% за внесение записи о заявлении.
Это цена того, чтобы начать дело, а не цена того, чтобы получить объект.
После вступления в силу есть две недели на оплату цены, иначе решение обесиливается по требованию ответчика (ст. 362 ГПК). На выигранный объект вносится запрет на распоряжение (възбрана), а суд не выдаёт копию решения, пока не будут оплачены расходы по переходу права и налоги (ст. 364 ГПК). Сюда входит местный налог на возмездное приобретение, который для общины Варна составляет 3% по муниципальному положению о местных налогах, нотариальный сбор и сбор за внесение записи.
Мера неопределённости. Вопрос, может ли покупатель, не выплативший цену полностью, требовать объявления договора окончательным, оставался открытым с 7 августа 2020 до 9 мая 2023 (ТР № 4/2020 ОСГТК ВКС, с особым мнением). Почти три года, чтобы ответить на вопрос, который задаёт себе каждый такой покупатель. А с 18 февраля 2025 Положение № 1 больше не устанавливает обязательные минимальные адвокатские гонорары, то есть нет и нормативного ориентира для самой крупной статьи расходов.
Банк отказал.
Капаро было наличными.
Отказ банка не является основанием для выхода из договора по умолчанию. Если нет прямого условия о том, что происходит в этом случае, для продавца это неисполнение со стороны покупателя. Цена это всё капаро, обычно 10% от цены, плюс банковская оценка и сборы за одобрение.
Сценарий не редкий: в первом полугодии 2026 года доля ипотечных сделок в Варне около 55%, то есть он касается более половины покупателей.
Порог по Закону об ограничении наличных платежей (ЗОПБ) составляет 5 112,92 € и формулировка «равная или превышающая», то есть сама эта сумма уже нарушение.
Штраф 25% для физического лица и 50% для юридического, от всего платежа, а не от превышения. Нижней границы нет. При 10 000 евро наличными это 2 500 евро.
Более дорогая проблема, однако, не штраф. Без банковского следа доказывание платежа упирается в расписку, которую другая сторона оспаривает.
Контекст в одном предложении: в первом квартале 2026 года в Варне внесено в регистр 2 433 сделки, на 21,5% меньше в годовом выражении. Меньше сделок значит больше неопытных сторон за столом. Что ещё упускают до капаро: что упускают покупатели.
Всё в этом окне решается до встречи
Подпись порождает обязательство, а не собственность. Между ней и нотариальным актом стоят несколько предложений, написанных заранее, и именно они решают, кто что теряет, если что-то пойдёт не так.
После подписи текст уже чужой. Поэтому, если у вас есть проект договора, пришлите его вместе со сроком, в который вы должны его подписать.
Этот материал не является юридической консультацией. Текст конкретной сделки проверяется юристом.
Комментарии
Комментариев пока нет. Будьте первым.