Платиш 4 166 євро,
щоб підписати.
Сто євро зверху це єдине, що береже самі сто пʼятнадцять тисяч.
Сто євро, які бережуть сто пʼятнадцять тисяч і майже ніхто їх не платить
За угоди на 115 000 EUR витрати в день у нотаріуса, без комісії, становлять близько 4 166 EUR. Ніхто про них не сперечається: місцевий податок, нотаріальний збір, внесення до реєстру. Їх платять, бо без них угоди не буде.
Того самого дня відкритою стоїть уся сума в 115 000 EUR, і її захист коштує менш ніж 105 EUR за найдорожчим опублікованим банківським тарифом, а за іншим близько 36 EUR. Тобто кожне одне євро збору береже близько 1 124 EUR, а весь захист становить близько 2,4 відсотка витрат дня і менш ніж 3 відсотки місцевого податку за ту саму угоду.
Числа виглядають настільки непропорційними, що перша реакція це шукати підступ. Підступ є, але він не в ціні. Він у трьох інших речах: у тому, що ніхто не зобовʼязаний запропонувати вам механізм, у тому, що формулювання в ньому вирішує, чи взагалі він покриває ваш ризик, і в тому, що захист самих грошей у банку працює за строками, яких ніхто не рекламує.
Ця стаття про ці три речі.
Закон вимагає банк. Не вимагає блокування.
і різниця це вся тема
Єдине обовʼязкове в усій темі це щоб платіж пройшов через банк. За ст. 25, ч. 10 Закону про нотаріусів і нотаріальну діяльність (ЗННД) платежі понад поріг (10 000 BGN, тобто 5 112,92 EUR за фіксованим курсом) здійснюються через спеціальний банківський рахунок нотаріуса або через банківський рахунок в обраному сторонами банку.
Закон зобовʼязує гроші залишити слід. Він нікого не зобовʼязує їх притримати, поки угода не закриється.
Обидва тексти, що регулюють саме блокування, кажуть «може». Ст. 25а, ч. 1 ЗННД: належна за угодою сума може бути переказана або внесена на спеціальний банківський рахунок на імʼя нотаріуса. Ст. 39, ч. 1 Закону про адвокатуру: грошові кошти, які клієнт надає для витрачання адвокатом, можуть бути внесені в банк на клієнтський рахунок.
Звідси випливає найважливіше практичне речення матеріалу: ніхто не запропонує вам це за замовчуванням. Механізм не є кроком у процесі, а домовленістю, і вона укладається в попередньому договорі, за місяці до дня в нотаріуса. Хто її не записав, той її не винен, а в сам день перебудувати майже ніколи не вдається. Що ще вирішується в цьому документі, ми описали в статті Попередній договір.
Три довірені особи, які ззовні виглядають однаково
Механізм один: покупець переказує ціну не продавцеві, а третій особі, яка тримає її заблокованою і звільняє після виконання прямо перелічених умов. Різниться те, хто ця третя особа, і різниці не косметичні.
Банк. Окремого закону немає, усе в договорі. Продукт називають ескроу-рахунком, рахунком під умовою або рахунком спеціального призначення.
Нотаріус. Спеціальний банківський рахунок за ст. 25а ЗННД, а умови внесення і розпорядження платежами врегульовані письмовою угодою між нотаріусом і сторонами.
Адвокат. Клієнтський рахунок за ст. 39 Закону про адвокатуру (ЗАдв), контрольований лише адвокатом. Протилежна сторона прав щодо нього не має.
Далі ці три варіанти розходяться за трьома лініями.
Перше, захист від кредиторів самої довіреної особи. Закон про адвокатуру каже дві речі одразу: суми на клієнтському рахунку не є частиною майна адвоката і не підлягають арешту. ЗННД каже лише друге: примусове виконання щодо коштів на спеціальному рахунку не допускається за зобовʼязаннями нотаріуса. А для банківського ескроу, власником якого є покупець або продавець, такого тексту немає. Це рахунок сторони угоди, і кредитори цієї сторони його бачать.
Друге, хто пише умови. Жоден закон не перелічує, якими вони мають бути. Вони в угоді або в договорі, тобто написані кимось і для когось.
Третє, і це найнезручніше: довірена особа не є нічиїм адвокатом. Нотаріус безсторонній за законом, а за судовою практикою не зобовʼязаний діставати довідку про обтяження і попереджати про внесені іпотеки. Наслідок прямий: якщо угода не перелічила перевірку, вона не належить до виконання. Довірена особа перевіряє те, що написано в документі, а не те, що розумно.
Коло, яке закон не замикає
і єдине, що його розриває
Є одна ситуація, у якій довірчий рахунок перестає бути зручністю і стає інструментом без альтернативи: продаж обʼєкта, на якому ще стоїть іпотека.
Коло виглядає так. Банк покупця видає кредит лише тоді, коли старої іпотеки немає. Стара іпотека знімається лише за згодою банку продавця. Він дає згоду тільки після погашення боргу. А борг погашається саме грошима з видачі кредиту.
Закон це коло не розплутує. Розплутує його конструкція. Сума стоїть заблокована і розщеплюється: транш до банку продавця і залишок самому продавцеві, проти прямо перелічених документів. Умов тут на один рядок більше, ніж за чистої угоди: не лише підписаний акт, внесення до реєстру і чиста довідка, а й отримана згода на зняття іпотеки.
Два числа показують, наскільки ця гіпотеза не екзотична. У Варні за перший квартал 2026 року 1 117 із 2 433 угод, тобто близько 46 відсотків, ідуть із договірною іпотекою. А вікно від підпису до чистої партиди за обʼєктом становить від 2 до 6 тижнів. Механізм, яким майже ніхто не користується, потрібен майже половині угод. Як саме рухається іпотека в такій угоді, ми описали в статті Продаж з іпотекою.
Тут і найчастіша помилка в самому написанні умов. Ескроу, яке платить проти «підписаного нотаріального акта», це оплачений захист ні від чого. Інтервал, який ранить, лежить між підписом і внесенням до реєстру, а за обʼєкта з іпотекою до отриманої згоди на її зняття. Якщо в цьому інтервалі кредитор продавця внесе заборону на розпорядження, покупець уже заплатив, а його право стикається з раніше внесеним обтяженням.
А якщо банк збанкрутує, поки гроші стоять усередині
Це питання майже ніхто не ставить, а відповідь звучить як «так, гарантовані, але».
Загальне правило це 100 000 EUR на одну особу в одному банку, незалежно від кількості і розміру рахунків. Принцип звучить як «один вкладник в одному банку», тобто всі рахунки однієї особи в тому самому банку додаються. Покупець із заблокованими 115 000 EUR і ще 30 000 EUR заощаджень у тому самому банку має 145 000 EUR і гарантію на 100 000.
Є і друге правило, про яке знають значно менше. Вклади фізичних осіб, що виникли внаслідок угод з нерухомістю для житлових потреб, гарантуються додатково до 125 000 EUR строком на три місяці від моменту надходження суми на рахунок, і ці гроші не враховуються в розрахунку тих ста тисяч. Тобто захист стоїть зверху, а не всередині. Власний приклад Фонду гарантування вкладів: вкладник із 10 000 EUR депозиту і 150 000 EUR, що надійшли від продажу житла місяць тому, отримує свої 10 000 EUR і додатково ще 125 000 EUR.
Зверніть увагу, куди дивиться ця норма. Вона покриває вклад, що виник внаслідок угоди, тобто радше гроші продавця після неї. Чи потрапляють заблоковані гроші покупця до угоди в ту саму гіпотезу, закон прямо не каже.
Є і третій текст, який відповідає на очевидне питання «чиї гроші, якщо рахунок належить нотаріусу». Коли власник рахунку не має виключного права на суми, право отримати виплату має особа, на користь якої зроблено вклад, якщо її ідентифіковано або можна ідентифікувати. Гарантія йде за грошима, а не за імʼям на рахунку. Ні нотаріуси, ні адвокати не входять до виключених вкладників.
І саме найзахищеніша конструкція чекає найдовше
Стандартний строк виплати з Фонду становить сім робочих днів. Проте він може бути подовжений, і закон перелічує, коли саме. Дві з гіпотез це якраз наші: коли є випадок вкладу на користь третьої особи і коли сума є частиною тимчасово високого залишку на рахунку. В обох випадках подовження сягає трьох місяців.
Прочитане без обхідних слів: дві конструкції, які найкраще захищають покупця і продавця, рахунок довіреної особи і додаткова гарантія для грошей від угоди з нерухомістю, прямо виведені із семиденного строку.
Є і ще одне місце, де втрачається час, і воно поза законом про гарантію. Сім робочих днів течуть від акта компетентного органу, а не від дня, коли гроші перестають бути доступними. Відстань між цими двома точками найкраще видно в єдиному справжньому прецеденті в країні. Банк Корпоративна търговска банка був поставлений під спеціальний нагляд 20.06.2014. Ліцензію в нього відкликали 06.11.2014. Виплати почалися 04.12.2014. Від закриття дверей до першої виплати минуло близько пʼяти з половиною місяців.
Це не аргумент проти довірчого рахунку. Це аргумент проти уявлення, що коли гроші гарантовані, вони і доступні. Угода, гроші якої заморожені на три місяці, це угода, яка в цей час або зірвана, або висить, а неустойки за попереднім договором нараховуються.
Скільки коштує насправді і чому ціна рідко є причиною
У галузі ходить діапазон порядку від 50 до 250 EUR, зазвичай без розбивки. За опублікованими тарифами на 2026 рік картина конкретніша і різнорідніша.
Спеціальний рахунок нотаріуса за ст. 25а ЗННД в одного з великих гравців іде без збору за відкриття і за обслуговування, те саме стосується клієнтського рахунку адвоката. Довірчий рахунок для фізичних осіб при купівлі обʼєкта в тому самому банку відкривається за 35,79 EUR, без збору за обслуговування. В іншому банку ескроу-рахунок для фізичних осіб коштує 0,10 відсотка від суми, мінімум 51,13 EUR і максимум 102,26 EUR, а обслуговування йде «згідно з договором». У третьому рахунок під умовою цілком «за домовленістю».
Із цього списку одразу видно три речі.
Банківський збір за нотаріального маршруту дорівнює нулю, але це не означає, що маршрут безкоштовний. Витрата там не банківська, а гонорар за ст. 22 ЗННД, тобто договірна: у перевіреній редакції Тарифу нотаріальних зборів немає позиції для адміністрування спеціального рахунку. На цьому маршруті немає ціни, зафіксованої державою.
Різниця між двома опублікованими банківськими цінами майже втричі, і вона залежить не від угоди, а від того, який банк навпроти.
Обмежений доступ, а не лише ціна. Один банк пропонує ескроу фізичним особам тільки тоді, коли сам фінансує купівлю. Інший пропонує рахунок під умовою лише для угод між фізичними особами. Для конкретної угоди продукт часто просто недоступний, незалежно від того, чи готові ви за нього заплатити.
Чому ж тоді більшість угод проходить без нього
Шість причин, і жодна з них не звучить як «бо дорого».
Ніхто його не навʼязує. Обовʼязково, щоб платіж пройшов через банк, а не щоб він був заблокований. Обидва тексти про саме блокування кажуть «може».
Продавець читає це як недовіру. Очікування грошей сприймається як ставлення до підозрюваного, а не як процедура. Це людська, а не правова частина спротиву, і вона реальна.
Ціна не опублікована. «За домовленістю», «згідно з договором», «мінімум за домовленістю». Продукт, ціну якого треба питати, масово не купують.
Продукт часто недоступний для конкретної комбінації сторін і фінансування.
Він погоджується в попередньому договорі, а не в день угоди. Тобто вирішується тоді, коли про сам день ще ніхто не думає.
На нотаріальному маршруті немає прайсу. Відсутність державної ціни сама собою є барʼєром.
Тому тема не закінчується словами «попросіть ескроу». Хто є довіреною особою, який із трьох захистів ви отримуєте, проти якого документа звільняються гроші і чи покриває той день вашу конкретну ситуацію з іпотекою, це чотири окремі рішення, кожне з яких ухвалюється за місяці до підпису і кожне з яких робить робочим формулювання, а не механізм. Як виглядає сам день у нотаріуса, ми описали в статті Нотаріальна угода.
Часті запитання
Чи обовʼязковий довірчий рахунок при угоді з нерухомістю?
Ні. Обовʼязковим є лише те, щоб платіж пройшов через банк: за ст. 25, ч. 10 ЗННД платежі понад поріг у 10 000 BGN, тобто 5 112,92 EUR за фіксованим курсом, здійснюються через спеціальний банківський рахунок нотаріуса або через банківський рахунок в обраному сторонами банку. Проте закон нікого не зобовʼязує блокувати гроші до закриття угоди. І ст. 25а, ч. 1 ЗННД, і ст. 39, ч. 1 Закону про адвокатуру сформульовані словом «може». Тому механізм не виникає сам собою, а погоджується в попередньому договорі.
Хто може бути довіреною особою і чи є різниця між ними?
Звичайних варіантів три: банк, нотаріус зі спеціальним рахунком за ст. 25а ЗННД і адвокат із клієнтським рахунком за ст. 39 ЗАдв. Різниця не косметична. За Законом про адвокатуру суми на клієнтському рахунку не є частиною майна адвоката і не підлягають арешту. За ЗННД примусове виконання щодо коштів на спеціальному рахунку не допускається, але тільки за зобовʼязаннями нотаріуса. Для банківського ескроу-рахунку, власником якого є покупець або продавець, такого тексту немає, тобто він залишається рахунком сторони угоди.
Чи гарантовані гроші, якщо банк збанкрутує, поки сума заблокована?
Так, але з двома застереженнями. Загальна гарантія становить 100 000 EUR на одну особу в одному банку, причому всі рахунки цієї особи в тому самому банку додаються. Окремо вклади фізичних осіб, що виникли внаслідок угод з нерухомістю для житлових потреб, гарантуються додатково до 125 000 EUR строком на три місяці і не враховуються в розрахунку тих ста тисяч. Коли рахунок належить довіреній особі, право отримати виплату має особа, на користь якої зроблено вклад, якщо її ідентифіковано. Застереження стосується строку: за вкладу на користь третьої особи і за тимчасово високого залишку стандартні сім робочих днів можуть бути подовжені до трьох місяців.
Скільки коштує довірчий рахунок?
За опублікованими тарифами на 2026 рік спеціальний рахунок нотаріуса і клієнтський рахунок адвоката можуть бути без банківського збору, ескроу-рахунок для фізичних осіб при купівлі обʼєкта відкривається приблизно за 35,79 EUR в одному банку, а в іншому коштує 0,10 відсотка від суми з мінімумом 51,13 EUR і максимумом 102,26 EUR. У третьому ціна цілком договірна. За нотаріального маршруту банківський збір може дорівнювати нулю, але залишається гонорар за ст. 22 ЗННД, який є договірним, бо в перевіреній редакції Тарифу нотаріальних зборів немає позиції для такої послуги. Окремо від ціни стоїть доступ: продукт часто обмежений лише угодами, які фінансує той самий банк, або лише угодами між фізичними особами.
Платите при підписі?
Перевірте, проти якого документа.
Відкрийте попередній договір і знайдіть один рядок: проти чого звільняються гроші. Якщо там написано «підписаний нотаріальний акт», захист закінчується до внесення до реєстру. Якщо обʼєкт із іпотекою, бракує і другого рядка, отриманої згоди на зняття іпотеки.
Надішліть нам попередній договір і партиду обʼєкта. Повертаємо, на який момент написана умова, яке вікно залишається непокритим і яка з трьох конструкцій узагалі доступна для вашої угоди. Якщо випадок вимагає адвоката, скажемо і це, замість того щоб оминути.
Матеріал є загальною інформацією станом на грудень 2026 року, не є правовою, банківською чи інвестиційною порадою і не рекомендує банк. Тарифи перевіряються в актуальному документі відповідного банку.
Коментарі
Коментарів ще немає. Будьте першим.