Кредит погашен.
Обременение остаётся.
По ст. 150 Закона об обязательствах и договорах (ЗЗД) ипотека погашается вместе с долгом. По ст. 179, ч. 1 запись в регистре сама не снимается. Между этими двумя моментами стоит окно, которое измеряется неделями.
Сделку останавливает не банк. Её останавливает запись.
Согласие банка на саму продажу не требуется. По ст. 173, ч. 1 ЗЗД ипотека следует за объектом «в чьей бы собственности он ни находился», то есть покупатель не становится должником, но покупает объект с чужим кредитором на нём.
На практике, однако, сделка без содействия банка не происходит, потому что только он выдаёт согласие на снятие записи. То есть препятствие не правовой запрет, а одна подпись, у которой свой срок.
Каждый ждёт
другого.
Банк покупателя выдаёт средства только против справки об отсутствии обременений. Обременение снимается только с согласия банка продавца. Оно приходит после погашения. Погашение делается деньгами от выдачи кредита.
Круг не замыкается по закону. Он замыкается конструкцией: транш напрямую в банк продавца плюс письмо-обязательство, что банк выдаст согласие на снятие записи после поступления суммы.
Поэтому последовательность действий в день сделки согласуют до этого дня, а не импровизируют на месте. Как выглядит сам день у нотариуса: день у нотариуса.
Меньше двухсот евро, и именно поэтому его недооценивают
При ипотеке, записанной на 90 000 евро, всё снятие записи обходится примерно в от 166 до 172 евро: банковский сбор от 40 до 46 евро, нотариальное заверение согласия около 81 евро по п. 12 Тарифа к ЗННД (Закон о нотариусах и нотариальной деятельности), и 45 евро государственный сбор по ст. 3, ч. 1 Тарифа Агентства по вписванията (регистрационного агентства).
Дорого не то, что стоит сбор. Дорого то, что между оплатой и чистой партидой (учётной записью по объекту в регистре) реалистично проходит от двух недель до примерно полутора месяцев, а срок, в который банк запускает снятие записи, в законе не записан.
Запись живёт
меньше, чем долг.
Срок действия записанной ипотеки 10 лет (ст. 172, ч. 1 ЗЗД). Жилищные кредиты от 15 до 30 лет. То есть любой обычный кредит переживает собственную запись как минимум один раз, а продление это новая запись с новой очередностью.
И ещё одно, в чём многие ошибаются: по ст. 175, ч. 1 ЗЗД ипотеки снимаются сами только при публичных торгах. При добровольной продаже не снимается ничего.
Что согласуют заранее
Схема оплаты, срок предварительного договора относительно банковских сроков, срок действия письма-обязательства, и кто берёт на себя разницу, если выдача кредита задержится. Эти четыре пункта вместе решают, состоится ли день сделки.
Если покупатель тоже с кредитом, часов становится двое: ипотечный кредит шаг за шагом. А общая рамка кредитования в БНБ ужесточил кредитные стандарты.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли продать объект с непогашенной ипотекой?
Да. Согласие банка на саму продажу не требуется, потому что по ст. 173, ч. 1 ЗЗД ипотека следует за объектом, в чьей бы собственности он ни находился. Покупатель не становится должником по кредиту, но покупает объект, на котором чужой кредитор имеет право преимущественного удовлетворения. На практике, однако, сделка без содействия банка не происходит, потому что только он может выдать согласие на снятие записи.
Кредит выплачен. Снимается ли ипотека сама?
Нет. По ст. 150 ЗЗД ипотека погашается вместе с обеспеченным требованием, но запись в Имотном регистре (реестре недвижимости) остаётся, пока кто-нибудь не попросит её снять. По ст. 179, ч. 1 ЗЗД это происходит с нотариально заверенного согласия кредитора или по судебному решению. До этого момента справка об обременениях показывает ипотеку.
Сколько стоит снятие записи об ипотеке?
При ипотеке, записанной на 90 000 евро, всего примерно от 166 до 172 евро: от 40 до 46 евро сбор банка по его опубликованным тарифам, около 81 евро нотариальное заверение согласия по п. 12 Тарифа к ЗННД и 45 евро государственный сбор по ст. 3, ч. 1 Тарифа Агентства по вписванията. Дорого не то, что стоит сбор, а задержка.
Сколько времени проходит от оплаты до чистой партиды?
Реалистично от двух недель до примерно полутора месяцев. Внесение акта в регистр занимает от 3 до 5 рабочих дней, справка об обременениях 3 или 7 рабочих дней, выдача кредитных средств ещё от 1 до 5, а срок, в который банк запускает снятие записи, в законе не записан. Опубликованные утверждения варьируются от 3 до 14 дней.
Взимается ли комиссия за досрочное погашение кредита?
По ст. 41 ЗКНИП компенсация взимается только в течение первого года и составляет до 1% от досрочно погашенной суммы, а после двенадцатого ежемесячного платежа не взимается ни при каких обстоятельствах. Право есть только у физических лиц потребителей, то есть объект, оформленный на фирму, регулируется договором. Отсутствие комиссии за погашение не есть отсутствие сбора за снятие записи.
Два числа решают дату
Запросите в банке справку об остатке задолженности и срок, в который он выдаёт согласие на снятие записи. Первое вы знаете приблизительно. Второе почти никто не спрашивает, а именно оно сдвигает дату у нотариуса.
Пришлите нам оба. Вернём реалистичную дату сделки и кто какой транш куда отправляет в этот день.
Этот материал не является юридической консультацией. Конкретная сделка проверяется юристом.
Комментарии
Комментариев пока нет. Будьте первым.