Нотаріус посвідчує.
Не перевіряє.
Усталена практика Верховного суду: нотаріус не зобовʼязаний отримувати довідку про обтяження і не зобовʼязаний повідомити покупця про внесену іпотеку. Робить це лише за окремою домовленістю.
Посвідчення підтверджує підписи та особу, а не історію обʼєкта. Це не недогляд у роботі нотаріуса, а межі його служби, і різницю оплачує покупець.
І вікно вимірне: довідку про обтяження на обʼєкт видають найшвидше за три робочі дні, а заборону на розпорядження вносять того самого дня. Трьох днів достатньо, щоб щось зʼявилося вже після того, як ви перевірили.
Перевірка йде за документами, а не самих документів
Нотаріус встановлює особу сторін, їхню дієздатність і повноваження представника, і перевіряє за поданими документами, чи є продавець власником. Вимагає також податкову оцінку і довідку про сплачені податки.
Те, що лишається поза цим: невнесені до реєстру претензії, борги особи, які ще не дійшли до реєстрації, і все, що сталося між датою довідки і годиною підпису.
Рахунок за день,
рядок за рядком.
Числа нижче стосуються угоди на 115 000 євро у Варні. Тарифи офіційно в левах; суми в євро це наш розрахунок за фіксованим курсом 1 EUR = 1,95583 BGN.
Місцевий податок, муніципалітет Варни: 3 450 €. Ставка 3% за муніципальним положенням про місцеві податки, піднята з 2,6% у грудні 2019 року. Сплачує його покупець.
Наша комісія: 3 450 €, тобто 3%. Наводимо її тут, а не дрібним шрифтом, бо читач, який шукає нашу ціну і не знаходить її, приписує нам найближчий відсоток.
Нотаріус і внесення до реєстру: близько 715 €. Шкала нотаріальних зборів у п. 8 Тарифу до ЗННД (Закон за нотариусите и нотариалната дейност), внесення до реєстру 0,1%.
Податковий бік продажу це окрема розмова: податки при продажу нерухомості.
Збір подвоюється тихо
За п. 20 Тарифу до ЗННД за складання проєкту нотаріального акта стягується збір за п. 8, тобто такий самий, як за саме посвідчення. Якщо акт пише нотаріус, належать два повні збори.
За угоди на 115 000 євро це близько 601 євро зверху, за один день, через одне питання, якого ніхто не ставить: хто пише акт.
Жоден онлайн-калькулятор не показує цього рядка, бо жоден про нього не питає. ⚠️ Проте примітка до п. 20 виключає подвоєння за обставинної перевірки (обстоятелствена проверка), тобто правило не універсальне.
Між підписом
і внесенням до реєстру.
За ст. 113 Закону про власність (Закон за собствеността) невнесений акт не можна протиставити третім особам, які раніше набули і внесли до реєстру права на той самий обʼєкт. Тобто захист приходить із внесенням, а не з підписом.
У цьому проміжку продавець уже не власник, а покупець ще не внесений до реєстру. Зазвичай саме там стоять і гроші.
Довірчий рахунок коштує від 50 до 250 €, тобто менш ніж 8% місцевого податку за ту саму угоду. Більшість угод проходять без нього, бо ніхто його не пропонує, а не бо він дорогий.
Падає не угода. Падає один документ.
Відсутня актуальна податкова оцінка, непогашений борг за партидою (обліковим записом за особою в реєстрі), відсутній чоловік або дружина, довідка зі спливлим строком. Кожне з них окремо дрібне, і кожне зупиняє день.
Нотаріус не може отримати їх замість сторін на місці. Тому день готують за тиждень наперед, а не зранку, і готують його ще в попередньому договорі: що пропускають покупці перед капаро.
Поширені запитання
Чи зобовʼязаний нотаріус перевірити обʼєкт на обтяження?
Ні. Усталена практика ВКС (Верховного касаційного суду) виходить з того, що нотаріус не зобовʼязаний отримувати довідку про обтяження і не зобовʼязаний повідомляти сторони про внесену іпотеку. Він перевіряє за поданими документами, чи є продавець власником. Повну перевірку роблять лише за окремою домовленістю в порядку ст. 22 ЗННД, за окрему плату.
Скільки становить місцевий податок на придбання обʼєкта у Варні?
3% від вищої з двох величин: узгодженої ціни або податкової оцінки. Ставку встановлено в Положенні про місцеві податки муніципалітету Варни і піднято з 2,6% у грудні 2019 року. За угоди на 115 000 євро податок становить 3 450 євро і сплачує його покупець.
Чому нотаріальний збір іноді виходить подвійним?
Тому що за п. 20 Тарифу до ЗННД за складання проєкту нотаріального акта стягується збір за п. 8, тобто такий самий, як за посвідчення. Якщо акт пише нотаріус, належать два повні збори. За угоди на 115 000 євро це близько 601 євро зверху.
Коли угода захищена, при підписі чи при внесенні до реєстру?
При внесенні до реєстру. За ст. 113 Закону про власність невнесений акт не можна протиставити третім особам, які раніше набули і внесли до реєстру права на той самий обʼєкт. Між підписом і внесенням є проміжок, і саме його покриває довірчий рахунок.
Три питання, які дають найбільше за найменше зусиль
Хто складає акт. Коли видано довідку про обтяження. Де стоять гроші між підписом і внесенням до реєстру. Кожне з цих трьох питається одним повідомленням, а вирішують вони різницю в кількасот євро і кілька тижнів.
Те, що держава не перевіряє замість вас, лишається вашим. Надішліть дату і ціну угоди, і ми повернемо повний рахунок за день, рядок за рядком, із позначенням, який рядок ваш, а який другої сторони.
Цей матеріал не є правовою порадою. Конкретну угоду перевіряє юрист.
Коментарі
Коментарів ще немає. Будьте першим.