Підписали попередній.
Нерухомість ще не ваша.
Підписаний договір, сплачене капаро (завдаток), узгоджена дата в нотаріуса і відчуття завершеної справи. Уся конструкція, що тримає угоду на сто тисяч євро, стоїть в одній статті з трьох частин.
Між підписом і нотаріальним актом є вікно. У ньому нерухомість ще належить продавцю, а покупець невидимий для системи реєстрації. Ця стаття проходить через те, що відбувається у вікні, і скільки коштує кожен із результатів.
Вона не дає зразка договору і не замінює юриста. Дає уявлення про те, що вирішується до зустрічі, бо після підпису текст уже чужий.
Одна стаття, три частини і три речі, яких підпис не робить
Ст. 19 Закону про зобовʼязання та договори (ЗЗД) вимагає письмової форми та істотних умов майбутнього продажу і дає позов про укладення остаточного договору. Це все. Далі починаються речі, яких підпис НЕ робить.
Не переносить власність. Покупець має вимогу до продавця, а не право на нерухомість. Різниця це вся тема.
Частина 2 це тест, а не побажання. Договір без чітко визначеного обʼєкта і чіткої ціни не може бути оголошений остаточним, бо суду немає чого замінити. Прогалина не заповнюється здоровим глуздом.
Нотаріальне посвідчення не є умовою дійсності і не дає нічого проти третьої особи. Це найпоширеніше хибне очікування в цій темі.
У разі купівлі на етапі будівництва цей договір є основним документом на довгий період, а що саме перебуває у власності на кожному етапі це окреме питання: Акт 14, 15 і 16.
Одна сума,
три різні результати.
Слово «капаро» не існує в болгарському законодавстві. Закон регулює завдаток (ст. 93 ЗЗД). Ті самі 10 000 євро можуть бути трьома різними речами, і різниця не в слові, а у змісті пункту.
Аванс. Повертається, а збитки доводяться в загальному порядку (ст. 82 ЗЗД).
Завдаток (ст. 93 ЗЗД). Втрачається або повертається подвійним, без доведення збитків.
Неустойка (ст. 92 ЗЗД). Підлягає сплаті, але може бути зменшена за частиною 2.
Всупереч інтуїції: у випадку завдатку покупець, який відмовився, втрачає всю суму, навіть якщо продавець не має жодного доказуваного збитку.
А справжній спір майже ніколи не про те, хто має рацію за законом. Він про те, чия провина. Продавець стверджує, що покупець передумав, покупець стверджує, що виявив проблему з обʼєктом. Один і той самий факт, три результати.
Пункт, який виглядає як захист, доки не знадобиться
Неустойка підлягає сплаті без доведення збитків (ст. 92, ч. 1 ЗЗД). Але суд може зменшити її як надмірну за частиною 2, а за ТР № 1/2009 ОСТК ВКС неустойка, погоджена поза забезпечувальною, відшкодувальною і санкційною функціями, є нікчемною. Оцінка робиться на момент укладення.
Наслідок конкретний: неустойка без верхньої межі або без кінцевого строку нарахування вразлива, бо її надмірність не можна оцінити на момент укладення.
Розрахунок, який робить цю думку видимою. 0,2% на день від 100 000 євро це 200 євро на день, тобто близько 73% річних. Шість місяців затримки дають близько 36 000 євро.
Найагресивніший на вигляд захист руйнується найлегше. Покупець, який на нього розраховував, може залишитися взагалі без відшкодування.
Не дата підпису.
Дата одного внесення до реєстру.
Попередній договір не належить до актів за ст. 112 Закону про власність (ЗС) і не вноситься до реєстру, бо не переносить речового права. Доки покупець тримає лише його, нерухомість може бути продана, передана в іпотеку або обтяжена забороною на розпорядження, і проти нього це не буде видно.
До реєстру вноситься позовна заява (ст. 114 ЗС). Від моменту внесення набуття третьою особою не може бути протиставлене позивачу. До того моменту може.
Суд перевіряє, чи був продавець власником на дату внесення позовної заяви до реєстру (ст. 363 ГПК). Якщо він продав до цієї дати, позов відхиляється. Немає нерухомості, немає капаро, немає повернутих зборів.
І після виграної справи годинник не спиняється: 6 місяців за ст. 115, ч. 2 ЗС на відмітку про рішення, інакше внесення позовної заяви втрачає свою дію, і чужі права знову стають протиставними.
Саме право за ст. 19, ч. 3 ЗЗД погашається пʼятирічною позовною давністю (ст. 110 ЗЗД), від моменту, коли мав бути укладений остаточний договір.
Суд не пише договір. Суд замінює нотаріуса.
Державна такса вводить в оману саме тим, наскільки вона низька. Ціна позову це податкова оцінка (ст. 69, ч. 1, п. 4 ГПК), а такса береться з ¼ від неї (ст. 71, ч. 2 ГПК і ТР № 4/2016 ОСГК ВКС), тобто близько 1% від оцінки, плюс 0,1% за внесення заяви до реєстру.
Це ціна того, щоб розпочати справу, а не ціна того, щоб отримати нерухомість.
Після набрання чинності є два тижні, щоб сплатити ціну, інакше рішення скасовується на вимогу відповідача (ст. 362 ГПК). На виграну нерухомість вноситься заборона на розпорядження (възбрана), а суд не видає копію рішення, доки не сплачені витрати на перенесення власності і податки (ст. 364 ГПК). Сюди входять місцевий податок на відплатне придбання, який для громади Варна становить 3% за міською постановою про місцеві податки, нотаріальний збір і збір за внесення до реєстру.
Міра невизначеності. Питання, чи може покупець, який не сплатив ціну повністю, вимагати оголошення договору остаточним, стояло відкритим з 07.08.2020 до 09.05.2023 (ТР № 4/2020 ОСГТК ВКС, з окремою думкою). Майже три роки, щоб відповісти на питання, яке ставить собі кожен такий покупець. А з 18.02.2025 Постанова № 1 (Наредба № 1) більше не визначає обовʼязкових мінімальних адвокатських винагород, тобто немає і нормативного орієнтира для найбільшої статті витрат.
Банк відмовив.
Капаро було готівкою.
Відмова банку не є підставою для відмови від договору за замовчуванням. Якщо немає прямого застереження, що відбувається тоді, для продавця це невиконання з боку покупця. Ціна це все капаро, зазвичай 10% від ціни, плюс банківська оцінка і збори за схвалення.
Сценарій не рідкісний: у першому півріччі 2026 р. частка іпотечних угод у Варні становить близько 55%, тобто стосується понад половини покупців.
Поріг за Законом про обмеження готівкових платежів (ЗОПБ) становить 5 112,92 € і є «рівна або така, що перевищує», тобто сама ця сума вже є порушенням.
Штраф становить 25% для фізичної особи і 50% для юридичної, від усього платежу, а не від перевищення. Нижньої межі немає. За 10 000 євро готівкою це 2 500 євро.
Проте дорожча проблема не штраф. Без банківського сліду доведення платежу впирається в розписку, яку інша сторона оспорює.
Контекст в одному реченні: у першому кварталі 2026 р. у Варні внесено до реєстру 2 433 угоди, на 21,5% менше в річному вимірі. Менше угод означає більше недосвідчених сторін за столом. Що ще пропускають перед капаро: що пропускають покупці.
Усе в цьому вікні вирішується до зустрічі
Підпис породжує зобовʼязання, а не власність. Між ним і нотаріальним актом стоять кілька речень, написаних заздалегідь, і саме вони вирішують, хто що втрачає, якщо щось піде не так.
Після підпису текст уже чужий. Тому, якщо у вас є проєкт договору, надішліть його разом зі строком, у який ви маєте його підписати.
Цей матеріал не є правовою порадою. Текст конкретної угоди перевіряє юрист.
Коментарі
Коментарів ще немає. Будьте першим.