Незаконність це властивість
будівництва, а не людини.
Тому вона продається разом з обʼєктом. Ніщо в ЗУТ (Закон за устройство на територията) не лікує її переходом права, а штраф лишається на тому, хто його не сплатить.
Усе починається з одного визначення і трьох умов, які діють разом. Поточний ремонт це утримання та внутрішні перепланування, за яких не зачіпається конструкція, не переносяться стіни і не робляться отвори в них, коли ті зачіпають конструкцію, і не змінюється призначення приміщень та навантаження в них (§ 5, п. 43 ЗУТ). Відпаде одна з трьох умов, і робота вже не ремонт.
А друге визначення закриває пастку: будівництвом є й капітальні ремонти, реконструкції та перепланування, зі зміною призначення і без неї (§ 5, п. 38 ЗУТ). Тобто перепланування за законом Є будівництвом, і все, що ЗУТ каже про незаконне будівництво, стосується однієї знесеної стіни.
Засклення вільне. Стіна за ним ні.
Засклення балконів і лоджій прямо звільнене від дозволу (ст. 151, ч. 1, п. 6 ЗУТ). Знесення перегородки між заскленим балконом і кімнатою ні, бо призначення балкона змінюється. І саме це найпоширеніше перепланування в болгарських квартирах.
У тому ж ряду перенесена або знесена несуча стіна та отвір у ній, перенесена ванна чи кухня (змінюються призначення і навантаження), обʼєднані квартири та освоєне горище.
Для квартири немає зручної середньої стежки між «мені нічого не потрібно» і «мені потрібен повний проєкт». Внутрішнє перепланування житла не входить до переліку за ст. 147 ЗУТ, тобто проходить через затверджений інвестиційний проєкт і дозвіл на будівництво. Точку, у якій ремонт стає будівництвом, визначає технічно інженер-конструктор з відповідним правом, а не майстер і не власник.
Розпорядження видається
проти будівництва.
Ст. 225, ч. 2 ЗУТ описує будівництво, а не виконавця. Обʼєкт лишається незаконним і після того, як змінить власника, і після того, як виконавець помре, емігрує або збанкрутує.
Розпорядження про знесення видає мер і вручає його заінтересованим особам, а практика послідовна щодо кола адресатів: це власник, замовник і/або виконавець. Самого лише права власності достатньо. Зворотний бік ще неприємніший: треті особи, які не є адресатами, не мають процесуального права оскаржувати. «Я цього не робив» не виводить нового власника з процедури.
Витрати на примусове знесення є солідарними, і перелік у ст. 225а, ч. 5 ЗУТ довгий: технічний нагляд, будівельник, проєктувальник, оцінювач, замовник. Тільки в разі перепланування квартири немає жодного з них. Перелік звужується до виконавця і замовника, а це обидва той самий попередній власник.
Муніципалітет не переслідує попереднього власника замість нового. Виконує розпорядження, складає протокол витрат і отримує виконавчий документ. Кого шукатимуть першим, це питання досяжності та майна: власника, який стоїть за адресою.
Один спливає. Другий не має початку.
Санкція проти виконавця це адміністративне покарання, тобто особиста відповідальність, і вона погашається давністю. Знесення це примусовий адміністративний захід щодо будівництва, виконує його адресат-власник, і ЗУТ не встановлює строку для видання розпорядження. Розпорядження можуть видати через десятиліття після будівництва.
Покарання особисте і воно випаровується. Наслідок для самої речі реальний і залишається. Покупцеві дістається саме наслідок, а не покарання.
Проти продавця годинник ще коротший. Позов за ст. 195 ЗЗД (Закон за задълженията и договорите) погашається зі спливом одного року для нерухомості, а трьох лише тоді, коли продавець свідомо змовчав про недолік (ст. 197 ЗЗД). І за ст. 193, ч. 2 ЗЗД продавець не відповідає за недоліки, які були відомі покупцеві під час продажу: покупець, який бачив широкий отвір і все одно купив, потім важко доведе, що його ввели в оману.
Підсумок: один рік проти продавця, три за доведеного умисного замовчування, проти необмеженого в часі порядку щодо самого обʼєкта. Що ще перевіряється перед підписом: перевірка обʼєкта.
Терпимість відкрита
узаконення закрилося 26 листопада 2013 року
Терпимими за § 127, ч. 1 перехідних положень є обʼєкти, зведені до 31 березня 2001 року, без документів, але допустимі тоді чи зараз. Давніший § 16 охоплює зведені до 7 квітня 1987 року і ще два періоди з декларуванням у строки, які вже спливли.
Строк узаконення за § 127, ч. 2 і 3 сплив 26 листопада 2013 року. Тобто перепланування, зроблене після 31 березня 2001 року без будівельних документів, не є терпимим, і станом на 2026 рік немає процедури, за якою його можна узаконити. Держава відкриває таке вікно приблизно раз на десять років, але «колись, може, знову» це не правове становище, і угоду за ним не планують.
І сама довідка про терпимість не те, за що її мають. Це констатуючий документ: вона засвідчує, що обʼєкт відповідає умовам, а не робить його законним.
Варна щойно довела це на практиці. У справі в місцевості «Баба Аліно» муніципалітет стверджує, що частина поданих довідок про терпимість не відповідає реальному розташуванню обʼєктів. Покупець, який тримав такий документ, тримав папір про іншу будівлю.
Освоєне горище вимагає ста відсотків сусідів
Приєднана тераса, обʼєднані квартири і надбудоване горище мають додатковий шар: вони зачіпають спільні частини будинку, тобто чужу власність.
За ст. 185, ч. 2 ЗУТ, коли займають спільні частини, потрібна згода всіх співвласників з нотаріальним посвідченням підписів. А за ч. 3, коли спільну частину приєднують до самостійного обʼєкта, з рештою співвласників укладають договір про перехід права власності в нотаріальній формі, і лише на його підставі видають дозвіл на будівництво.
У будинку на сорок квартир зробити це заднім числом практично неможливо. Тому такі обʼєкти майже ніколи не узаконені, а лише виглядають улагодженими. Як узагалі працюють загальні збори: спільне майно будинку.
Схема гарантовано
цього не показує.
Пастка має два замки. Перший: щоб перепланування потрапило до кадастру, проходять через довідку за ст. 52, ч. 5 ЗКИР (Закон за кадастъра и имотния регистър), а серед обовʼязкових документів до неї копія дозволу на будівництво. Незаконне перепланування такого не має, тобто до кадастру не потрапляє.
Другий: кадастр не міряє на місці, а переписує. Площі самостійних обʼєктів беруть з документа про право власності, а за відсутності даних з інвестиційного проєкту. Тобто схема й далі показує старе планування і стару площу.
Наслідок протилежний очікуваному. Схема самостійного обʼєкта, яку покупець вважає найобʼєктивнішим документом, це саме той документ, який ніяк не може показати незаконне перепланування. Не показує його і нотаріальний акт. Ані податкова оцінка. Правда лише на місці, у стінах.
Чому три числа площі часто збігаються, хоча ніхто не міряв: ЗП, РЗП і спільні частини.
Штраф це дрібна частина. Дороге знесення.
Штраф за ст. 232, ч. 2 ЗУТ для особи, яка здійснить, розпорядиться або допустить незаконне будівництво, становить від 511 до 5 113 EUR. Для юридичної особи майнова санкція за ст. 237 сягає 10 226 EUR для обʼєктів з четвертої до шостої категорії. Зверху додаються витрати на примусове знесення, які не є санкцією і не мають стелі: вони такі, скільки коштує робота.
Дані ДНСК (Дирекция за национален строителен контрол) за 2025 рік показують масштаб особистої відповідальності: 114 постанов про адміністративне покарання проти фізичних осіб на загальну суму близько 33 996 EUR, тобто в середньому близько 298 EUR на постанову. Проти юридичних осіб 76 постанов на близько 175 373 EUR.
А законний шлях дешевий там, куди ніхто не дивиться: розгляд інвестиційного проєкту перепланування в муніципалітеті Варни коштує 40,90 EUR, а дозвіл на будівництво 102,26 EUR, тобто близько 143 EUR муніципальних зборів. Конструктивний висновок починається від 250 EUR з ПДВ, а проєкт рахують за квадрат.
І двоє дверей, про які майже ніхто не думає. За ст. 178, ч. 6 ЗУТ мер може розпорядитися про відключення електрики, води, газу і телефону, і це розпорядження обовʼязкове для постачальників. А за ст. 148, ч. 7 дозвіл на нове будівництво не видають особі, яка здійснила незаконне будівництво, доки його не знесуть або не узаконять.
Муніципалітет зносить.
Власник судиться з інвестором.
У місцевості «Баба Аліно», у лісі біля Варни, тема зараз новина, а не теорія: понад сто будівель, а в порушених будинках понад 40 квартир. Станом на 1 вересня 2026 року є 19 розпоряджень про знесення і ще чотири в підготовці.
Адміністративний суд Варни скасував попереднє виконання дванадцяти з розпоряджень через невмотивованість, але не самі розпорядження. Тим часом станом на 3 вересня 2026 року відключено електропостачання і водопостачання, встановлено обмежувальні стрічки і печатки, а доступ обмежують поетапно.
Позиція мера сформульована точно, і її варто прочитати буквально: законодавство дає можливість власникам, які вважають, що їх ввели в оману, шукати своїх прав від інвестора.
Це вся тема в одному реченні. Муніципалітет зносить. Власник судиться з інвестором. Ці дві речі не відбуваються одночасно і не компенсують одна одну.
Поширені запитання
Хто відповідає за незаконне перепланування після купівлі?
Незаконність це властивість будівництва, а не особи, яка його здійснила. Розпорядження про знесення за ст. 225а ЗУТ видається проти обʼєкта і вручається власникові, тобто тому, хто володіє обʼєктом на момент процедури. Треті особи, які не є адресатами розпорядження, навіть не мають процесуального права його оскаржити. Витрати на примусове знесення є солідарними за ст. 225а, ч. 5, але за перепланування квартири перелік звужується до виконавця і замовника, а ними зазвичай є попередній власник.
Який строк, щоб позиватися до продавця за приховане перепланування?
Один рік за продажу нерухомості, а три роки, якщо продавець свідомо змовчав про недолік (ст. 197 ЗЗД). Строк починає спливати від моменту передання речі. Окремо за ст. 193, ч. 2 ЗЗД продавець не відповідає за недоліки, які були відомі покупцеві під час продажу. Проти цього стоїть адміністративний порядок щодо самого обʼєкта, для якого ЗУТ не встановлює строку взагалі.
Чи можна узаконити незаконне перепланування сьогодні?
Перепланування, зроблене після 31 березня 2001 року без будівельних документів, не підпадає під режими терпимості за § 16 і § 127 перехідних положень ЗУТ, а строк узаконення за § 127, ч. 2 і 3 сплив 26 листопада 2013 року. Станом на 2026 рік чинний ЗУТ не передбачає порядку, за яким такий обʼєкт можна узаконити. Довідка про терпимість при цьому є констатуючим документом: вона засвідчує, що обʼєкт відповідає умовам, а не робить його законним.
Чи видно перепланування в кадастровій схемі?
Як правило, ні. Щоб перепланування потрапило до кадастру, проходять через довідку за ст. 52, ч. 5 ЗКИР, а серед обовʼязкових документів до неї копія дозволу на будівництво. Незаконне перепланування такого дозволу не має, тобто до кадастру не потрапляє, а схема й далі показує старе планування. Кадастр не міряє на місці, а переписує площу з документа про право власності або з інвестиційного проєкту.
Одна схема і один обхід
Візьміть схему самостійного обʼєкта і порівняйте її зі стінами, які бачите на огляді обʼєкта. Ви шукаєте не дозвіл на будівництво, а розбіжність: отвір, якого немає на схемі, приміщення, що змінило призначення, терасу, що стала кімнатою. Це єдина перевірка, яка працює, бо документи тут за своєю будовою мовчать.
Надішліть нам схему і кілька фото з огляду. Повертаємо відповідь, яка розбіжність є ремонтом, яка будівництвом і хто нестиме розпорядження, якщо воно прийде.
Цей матеріал не є правовою порадою. Чи є конкретна робота ремонтом або будівництвом, встановлює інженер-конструктор з відповідним правом.
Коментарі
Коментарів ще немає. Будьте першим.