Незаконность это качество
постройки, а не человека.
Поэтому она продаётся вместе с объектом. Ничто в ЗУТ (Закон об устройстве территории) не лечит её передачей права, а штраф остаётся у того, кто его не заплатит.
Всё начинается с одного определения с тремя обязательными условиями. Текущий ремонт это поддержание и внутренние перепланировки, при которых не затрагивается конструкция, не переносятся стены и не делаются проёмы в них, когда они затрагивают конструкцию, и не меняется назначение помещений и нагрузки в них (§ 5, п. 43 ЗУТ). Отпадёт одно из трёх, и работа уже не ремонт.
А второе определение закрывает ловушку: постройками считаются и капитальные ремонты, реконструкции и перепланировки, с изменением назначения и без него (§ 5, п. 38 ЗУТ). То есть перепланировка по закону ЕСТЬ строительство, и всё, что ЗУТ говорит о незаконных постройках, относится к одной снесённой стене.
Остекление свободно. Стена за ним нет.
Остекление балконов и лоджий прямо освобождено от разрешения (ст. 151, ч. 1, п. 6 ЗУТ). Снос перегородки между остеклённым балконом и комнатой нет, потому что назначение балкона меняется. И именно это самая частая перепланировка в болгарских квартирах.
В том же ряду перенесённая или снесённая несущая стена и проём в ней, перенесённые санузел или кухня (меняются назначение и нагрузки), объединённые квартиры и освоенный чердак.
Для квартиры нет удобной средней тропы между «мне ничего не нужно» и «мне нужен полный проект». Внутренняя перепланировка жилья не входит в список по ст. 147 ЗУТ, то есть проходит через утверждённый инвестиционный проект и разрешение на строительство. Точка, в которой ремонт становится строительством, техническая, и устанавливает её дипломированный инженер-конструктор, а не мастер и не собственник.
Приказ издаётся
против постройки.
Ст. 225, ч. 2 ЗУТ описывает постройку, а не исполнителя. Постройка остаётся незаконной и после смены собственника, и после того, как исполнитель умрёт, эмигрирует или обанкротится.
Приказ о сносе издаёт мэр и вручает его заинтересованным лицам, а практика последовательна в том, кто входит в круг: адресат это собственник, заказчик и (или) исполнитель. Одной собственности уже достаточно. Обратная сторона ещё неприятнее: третьи лица, которые не являются адресатами, не имеют процессуального права на обжалование. «Я этого не делал» не выводит нового собственника из процедуры.
Расходы по принудительному сносу солидарны, и список в ст. 225а, ч. 5 ЗУТ длинный: технадзор, строитель, проектировщик, оценщик, заказчик. Вот только при перепланировке квартиры нет ни одного из них. Список сужается до исполнителя и заказчика, и оба это прежний собственник.
Муниципалитет не гонится за прежним собственником вместо нового. Он исполняет приказ, составляет протокол расходов и получает исполнительный документ. Кого будут искать первым, это вопрос доступности и имущества: собственника, который стоит по адресу.
Один истекает. У второго нет начала.
Санкция против исполнителя это административное наказание, то есть личная ответственность, и она погашается по давности. Снос это принудительная административная мера в отношении самой постройки, исполняет её адресат-собственник, и ЗУТ не ставит срока для издания приказа. Приказ может быть издан спустя десятилетия после стройки.
Наказание личное и испаряется. Последствие для вещи реально и остаётся. Покупателю достаётся второе, а не первое.
Против продавца часы идут ещё короче. Иск по ст. 195 ЗЗД (Закон об обязательствах и договорах) погашается с истечением одного года при недвижимости и трёх лет только если продавец сознательно умолчал о недостатке (ст. 197 ЗЗД). И по ст. 193, ч. 2 ЗЗД продавец не отвечает за недостатки, которые были известны покупателю при продаже: покупателю, который видел широкий проём и всё равно купил, позже будет трудно утверждать, что его обманули.
Итог: один год против продавца, три при доказанном умышленном умолчании, против неограниченного во времени порядка против самого объекта. Что ещё проверяется до подписи: проверка объекта.
Терпимость открыта
узаконивание закрылось 26 ноября 2013 года.
Терпимыми по § 127, ч. 1 переходных положений считаются постройки, возведённые до 31 марта 2001 года, без документов, но допустимые тогда или сейчас. Более старый § 16 охватывает возведённые до 7 апреля 1987 года и ещё два периода с декларированием в уже истёкшие сроки.
Срок узаконивания по § 127, ч. 2 и 3 истёк 26 ноября 2013 года. То есть перепланировка, сделанная после 31 марта 2001 года без строительных документов, не терпима, и к 2026 году нет процедуры, по которой её можно узаконить. Государство открывает такое окно примерно раз в десять лет, но «когда-нибудь, может, снова» это не правовое положение, и сделку по нему не планируют.
И само удостоверение о терпимости (удостоверение за търпимост) не то, за что его принимают. Это констатирующий документ: он удостоверяет, что постройка отвечает условиям, а законной её не делает.
Варна только что доказала это на практике. По случаю в местности «Баба Алино» муниципалитет утверждает, что часть представленных удостоверений о терпимости не соответствует реальному расположению объектов. Покупатель, который держал такой документ, держал бумагу на другую постройку.
Освоенный чердак требует ста процентов соседей
Присоединённая терраса, объединённые квартиры и надстроенный чердак имеют дополнительный слой: они трогают общие части, то есть чужую собственность.
По ст. 185, ч. 2 ЗУТ, когда занимаются общие части, требуется согласие всех собственников, выраженное с нотариальным заверением подписей. А по ч. 3, когда общая часть присоединяется к самостоятельному объекту, с остальными собственниками заключается договор о передаче собственности в нотариальной форме, и только на его основании выдаётся разрешение на строительство.
В доме на сорок квартир сделать это задним числом практически невозможно. Поэтому такие объекты почти никогда не узаконены, а только выглядят оформленными. Как вообще работает общее собрание: этажная собственность.
Схема гарантированно
этого не покажет.
У ловушки два замка. Первый: чтобы перепланировка попала в кадастр, проходят через удостоверение по ст. 52, ч. 5 ЗКИР (Закон о кадастре и имущественном регистре), а среди обязательных документов для него копия разрешения на строительство. У незаконной перепланировки такого нет, то есть в кадастр она не попадает.
Второй: кадастр не измеряет на месте, а переписывает. Площади самостоятельных объектов берутся из документа о собственности, а при отсутствии данных из инвестиционного проекта. То есть схема продолжает показывать старую планировку и старую площадь.
Следствие обратно ожидаемому. Схема самостоятельного объекта, которую покупатель считает самым объективным документом, это ровно тот документ, который не может показать незаконную перепланировку. Не показывает её и нотариальный акт. Не показывает и налоговая оценка. Правда только на месте, в стенах.
Почему три цифры площади часто совпадают, хотя никто не мерил: ЗП, РЗП и общие части.
Штраф это мелкая часть. Дорого обходится снос.
Штраф по ст. 232, ч. 2 ЗУТ для лица, которое выполнит, распорядится или допустит незаконную постройку, составляет от 511 до 5 113 EUR. Для юридического лица имущественная санкция по ст. 237 доходит до 10 226 EUR при постройках с четвёртой по шестую категорию. Сверху идут расходы на принудительный снос, которые санкцией не являются и потолка не имеют: они равны стоимости работы.
Данные ДНСК (Дирекция национального строительного контроля) за 2025 год показывают масштаб личной ответственности: 114 постановлений о наказании против физических лиц на общую сумму около 33 996 EUR, то есть в среднем около 298 EUR на постановление. Против юридических лиц 76 постановлений примерно на 175 373 EUR.
Законный путь зато дёшев там, куда никто не смотрит: рассмотрение инвестиционного проекта перепланировки в общине Варна стоит 40,90 EUR, а разрешение на строительство 102,26 EUR, то есть около 143 EUR муниципальных сборов. Конструктивное заключение начинается от 250 EUR с НДС, а проект считается за квадрат.
И две двери, о которых почти никто не думает. По ст. 178, ч. 6 ЗУТ мэр может распорядиться об отключении электричества, воды, газа и телефона, и это распоряжение обязательно для поставщиков. А по ст. 148, ч. 7 разрешение на новое строительство не выдаётся лицу, которое возвело незаконную постройку, пока она не снесена или не узаконена.
Муниципалитет сносит.
Собственник судится с застройщиком.
В местности «Баба Алино», в лесу под Варной, тема сейчас новость, а не теория: более ста построек, а в затронутых зданиях более 40 квартир. На 1 сентября 2026 года есть 19 приказов о сносе и ещё четыре в подготовке.
Административный суд Варны отменил предварительное исполнение двенадцати приказов из-за отсутствия мотивировки, но не сами приказы. Между тем на 3 сентября 2026 года отключены электроснабжение и водоснабжение, поставлены ограничительные ленты и печати, а доступ ограничивается поэтапно.
Позиция мэра сформулирована точно, и её стоит прочитать буквально: законодательство даёт собственникам, которые считают себя введёнными в заблуждение, возможность искать свои права у застройщика.
Это вся тема в одном предложении. Муниципалитет сносит. Собственник судится с застройщиком. Эти два действия не происходят одновременно и друг друга не компенсируют.
Часто задаваемые вопросы
Кто отвечает за незаконную перепланировку после покупки?
Незаконность это качество постройки, а не человека, который её сделал. Приказ о сносе по ст. 225а ЗУТ издаётся против самой постройки и вручается собственнику, то есть тому, кто владеет объектом на момент процедуры. Третьи лица, которые не являются адресатами приказа, даже не имеют процессуального права его обжаловать. Расходы по принудительному сносу солидарны по ст. 225а, ч. 5, но при перепланировке квартиры список сужается до исполнителя и заказчика, а это обычно прежний собственник.
Какой срок, чтобы судиться с продавцом за скрытую перепланировку?
Один год при продаже недвижимости и три года, если продавец сознательно умолчал о недостатке (ст. 197 ЗЗД). Срок течёт с момента передачи вещи. Отдельно по ст. 193, ч. 2 ЗЗД продавец не отвечает за недостатки, которые были известны покупателю при продаже. Против этого стоит административный порядок против самой постройки, для которого ЗУТ не ставит срока вообще.
Можно ли узаконить незаконную перепланировку сегодня?
Перепланировка, сделанная после 31 марта 2001 года без строительных документов, не попадает в режимы терпимости по § 16 и § 127 переходных положений ЗУТ, а срок узаконивания по § 127, ч. 2 и 3 истёк 26 ноября 2013 года. К 2026 году действующий ЗУТ не предусматривает порядка, по которому такая постройка может быть узаконена. Удостоверение о терпимости при этом документ констатирующий: оно удостоверяет, что постройка отвечает условиям, а не делает её законной.
Видна ли перепланировка в кадастровой схеме?
По правилу нет. Чтобы перепланировка попала в кадастр, проходят через удостоверение по ст. 52, ч. 5 ЗКИР, а среди обязательных документов для него копия разрешения на строительство. У незаконной перепланировки такого разрешения нет, то есть в кадастр она не попадает, а схема продолжает показывать старую планировку. Кадастр не измеряет на месте, а переписывает площадь из документа о собственности или из инвестиционного проекта.
Одна схема и один обход
Возьмите схему самостоятельного объекта и сравните её со стенами, которые видите на просмотре объекта. Вы ищете не разрешение на строительство, а расхождение: проём, которого нет на схеме, помещение, сменившее назначение, террасу, ставшую комнатой. Это единственная проверка, которая работает, потому что документы здесь молчат по устройству.
Пришлите нам схему и несколько фотографий с просмотра. Мы ответим, какое расхождение это ремонт, какое строительство и кто получит приказ, если он придёт.
Этот материал не является юридической консультацией. Является ли конкретная работа ремонтом или строительством, устанавливает дипломированный инженер-конструктор.
Комментарии
Комментариев пока нет. Будьте первым.