Անօրինականությունը շինության
հատկությունն է, ոչ թե մարդու։
Դրա համար այն վաճառվում է գույքի հետ միասին։ Տարածքի կառուցապատման մասին օրենքում ոչինչ այն չի բուժում փոխանցմամբ, իսկ տուգանքը մնում է նրա մոտ, ով այն չի վճարելու։
Ամեն ինչ սկսվում է մեկ սահմանումից՝ երեք կումուլատիվ պայմանով։ Ընթացիկ վերանորոգում է պահպանումը և ներքին վերակառուցումները, որոնց դեպքում չի շոշափվում կոնստրուկցիան, չեն տեղափոխվում պատերը և դրանց մեջ բացվածքներ չեն արվում, երբ դրանք շոշափում են կոնստրուկցիան, և չի փոխվում սենյակների նշանակությունը և նրանց բեռնվածությունը (Տարածքի կառուցապատման մասին օրենքի (ЗУТ) § 5, կետ 43)։ Եթե երեքից մեկն ընկնի, աշխատանքն այլևս վերանորոգում չէ։
Իսկ երկրորդ սահմանումը փակում է թակարդը՝ շինություններ են նաև հիմնական վերանորոգումները, վերակառուցումները և վերափոխումները՝ նշանակության փոփոխությամբ և առանց դրա (ЗУТ-ի § 5, կետ 38)։ Այսինքն՝ վերակառուցումը օրենքով ՇԻՆՈՒԹՅՈՒՆ է, և այն ամենը, ինչ ЗУТ-ն ասում է անօրինական շինությունների մասին, վերաբերում է մեկ քանդված պատին։
Ապակեպատումն ազատ է։ Նրա հետևի պատը՝ ոչ։
Պատշգամբների և լոջիաների ապակեպատումը հստակ ազատված է թույլտվությունից (ЗУТ-ի հոդված 151, մաս 1, կետ 6)։ Ապակեպատված պատշգամբի և սենյակի միջև միջնապատի քանդումը՝ ոչ, որովհետև պատշգամբի նշանակությունը փոխվում է։ Եվ հենց սա է ամենահաճախ հանդիպող վերակառուցումը բուլղարական բնակարաններում։
Նույն շարքում են տեղափոխված կամ քանդված կրող պատը և նրա մեջ բացվածքը, տեղափոխված լոգարանը կամ խոհանոցը (փոխվում են նշանակությունը և բեռնվածությունները), միավորված բնակարանները և յուրացված ձեղնահարկը։
Բնակարանի համար չկա հարմար միջին ճանապարհ «ինձ ոչինչ պետք չէ» և «ինձ լրիվ նախագիծ է պետք» միջև։ Բնակարանի ներքին վերակառուցումը ЗУТ-ի հոդված 147-ի ցուցակում չէ, այսինքն՝ անցնում է հաստատված ներդրումային նախագծի և շինարարության թույլտվության միջով։ Այն կետը, որտեղ վերանորոգումը դառնում է շինություն, տեխնիկական է, և այն հաստատում է իրավունակ ինժեներ-կոնստրուկտորը, ոչ թե վարպետը և ոչ սեփականատերը։
Հրամանը տրվում է
շինության դեմ։
ЗУТ-ի հոդված 225, մաս 2-ը նկարագրում է շինությունը, ոչ թե կատարողին։ Շինությունը մնում է անօրինական և սեփականատիրոջը փոխելուց հետո, և կատարողի մահանալուց, արտագաղթելուց կամ սնանկանալուց հետո։
Քանդման հրամանը տալիս է քաղաքապետը և հանձնվում է շահագրգիռ անձանց, իսկ պրակտիկան հետևողական է շրջանակի հարցում՝ հասցեատերը սեփականատերն է, պատվիրատուն և կամ կատարողը։ Սեփականությունն ինքնին բավական է։ Հակառակ կողմն ավելի տհաճ է՝ երրորդ անձինք, որոնք հասցեատեր չեն, դատավարական լիազորություն չունեն բողոքարկելու։ «Ես դա չեմ արել» արտահայտությունը նոր սեփականատիրոջը ընթացակարգից դուրս չի հանում։
Հարկադիր քանդման ծախսերը համապարտ են, և ЗУТ-ի հոդված 225ա, մաս 5-ի ցուցակը երկար է՝ հսկողություն, շինարար, նախագծող, գնահատող, պատվիրատու։ Միայն թե բնակարանում վերակառուցման դեպքում դրանցից ոչ մեկը չկա։ Ցուցակը նեղանում է մինչև կատարողը և պատվիրատուն, և երկուսն էլ նախորդ սեփականատերն են։
Համայնքը նախորդ սեփականատիրոջը նորի փոխարեն չի հետապնդում։ Կատարում է հրամանը, կազմում է ծախսերի արձանագրություն և ստանում կատարողական փաստաթուղթ։ Ում առաջինը կփնտրի, գտնվելու և գույքի հարց է՝ այն սեփականատիրոջը, որ կանգնած է հասցեում։
Մեկը լրանում է։ Մյուսը սկիզբ չունի։
Կատարողի դեմ պատժամիջոցը վարչական պատիժ է, այսինքն՝ անձնական պատասխանատվություն, և մարվում է վաղեմությամբ։ Քանդումը շինության վրա հարկադիր վարչական միջոց է, կատարվում է հասցեատեր-սեփականատիրոջ կողմից, և ЗУТ-ը հրամանի տրման ժամկետ չի սահմանում։ Հրաման կարող է տրվել շինությունից տասնամյակներ անց։
Պատիժն անձնական է և գոլորշիանում է։ Իրի վրա հետևանքն իրային է և մնում է։ Գնորդը ստանում է երկրորդը, ոչ թե առաջինը։
Վաճառողի դեմ ժամացույցն ավելի կարճ է։ Պարտավորությունների և պայմանագրերի մասին օրենքի (ЗЗД) հոդված 195-ով հայցը մարվում է մեկ տարվա լրանալով անշարժ գույքի դեպքում, իսկ երեք՝ միայն եթե վաճառողը գիտակցաբար լռել է թերության մասին (ЗЗД-ի հոդված 197)։ Եվ ЗЗД-ի հոդված 193, մաս 2-ով վաճառողը պատասխանատու չէ այն թերությունների համար, որոնք վաճառքի պահին հայտնի են եղել գնորդին՝ գնորդը, որ տեսել է լայն բացվածքը և այնուամենայնիվ գնել է, հետագայում դժվար կպնդի, որ խաբվել է։
Գումարը՝ մեկ տարի վաճառողի դեմ, երեք՝ ապացուցված դիտավորյալ լռության դեպքում, ընդդեմ ժամանակով անսահմանափակ կարգի՝ հենց գույքի դեմ։ Ինչ է ևս ստուգվում ստորագրությունից առաջ՝ գույքի ստուգումը։
Հանդուրժելիությունը բաց է
օրինականացումը փակվեց 26 նոյեմբերի 2013-ին։
Անցումային դրույթների § 127, մաս 1-ով հանդուրժելի են այն շինությունները, որոնք կառուցվել են մինչև 31 մարտի 2001-ը՝ առանց փաստաթղթերի, բայց թույլատրելի այն ժամանակ կամ հիմա։ Ավելի հին § 16-ը ընդգրկում է մինչև 7 ապրիլի 1987-ը կառուցվածները և ևս երկու ժամանակահատված՝ լրացած ժամկետներում հայտարարագրմամբ։
§ 127, մաս 2 և 3-ով օրինականացման ժամկետը լրացել է 26 նոյեմբերի 2013-ին։ Այսինքն՝ 31 մարտի 2001-ից հետո առանց շինարարական փաստաթղթերի կատարված վերակառուցումը հանդուրժելի չէ, և 2026 թվականի դրությամբ չկա ընթացակարգ, որով այն օրինականացվի։ Պետությունն այդպիսի պատուհան տալիս է մոտավորապես տասը տարին մեկ, բայց «երբևէ կարող է նորից» իրավական դրություն չէ, և դրա հիման վրա գործարք չի պլանավորվում։
Եվ հենց հանդուրժելիության վկայականն այն չէ, ինչ որ ընդունվում է։ Այն արձանագրող փաստաթուղթ է՝ հաստատում է, որ շինությունը համապատասխանում է պայմաններին, բայց այն օրինական չի դարձնում։
Varna-ն հենց նոր դա ապացուցեց գործնականում։ Baba Alino տեղանքի դեպքով համայնքը պնդում է, որ ներկայացված հանդուրժելիության վկայականների մի մասը չի համապատասխանում օբյեկտների իրական տեղակայմանը։ Գնորդը, որ պահել է այդպիսի փաստաթուղթ, պահել է ուրիշ կառույցի թուղթ։
Յուրացված ձեղնահարկն ուզում է հարևանների հարյուր տոկոսը
Միացված տեռասը, միավորված բնակարանները և վերնակառուցված ձեղնահարկը ունեն լրացուցիչ շերտ՝ դրանք շոշափում են ընդհանուր մասերը, այսինքն՝ ուրիշի սեփականությունը։
ЗУТ-ի հոդված 185, մաս 2-ի համաձայն, երբ զբաղեցվում են ընդհանուր մասեր, պահանջվում է բոլոր սեփականատերերի համաձայնությունը՝ արտահայտված ստորագրությունների նոտարական վավերացմամբ։ Իսկ մաս 3-ի համաձայն, երբ ընդհանուր մասը միացվում է ինքնուրույն օբյեկտին, մնացած սեփականատերերի հետ կնքվում է սեփականության փոխանցման պայմանագիր նոտարական ձևով, և միայն դրա հիման վրա է տրվում շինարարության թույլտվությունը։
Քառասուն բնակարանով շենքում դա գործնականում անհնար է անել հետին թվով։ Դրա համար այդպիսի օբյեկտները գրեթե երբեք օրինականացված չեն, այլ միայն կարգավորված են երևում։ Թե ինչպես է ընդհանրապես աշխատում ընդհանուր ժողովը՝ բազմաբնակարան շենքի համասեփականությունը։
Սխեման երաշխավորված
այն ցույց չի տալիս։
Թակարդն ունի երկու կողպեք։ Առաջին՝ որպեսզի վերակառուցումը մտնի կադաստր, անցնում են Կադաստրի և գույքի ռեգիստրի մասին օրենքի (ЗКИР) հոդված 52, մաս 5-ով վկայականի միջով, իսկ դրա համար պարտադիր փաստաթղթերի մեջ է շինարարության թույլտվության պատճենը։ Անօրինական վերակառուցումն այդպիսին չունի, այսինքն՝ կադաստր չի մտնում։
Երկրորդ՝ կադաստրը տեղում չի չափում, այլ արտագրում է։ Ինքնուրույն օբյեկտների մակերեսները վերցվում են սեփականության ակտից, իսկ տվյալների բացակայության դեպքում՝ ներդրումային նախագծից։ Այսինքն՝ սխեման շարունակում է ցույց տալ հին դասավորությունը և հին մակերեսը։
Հետևանքը սպասվածին հակառակ է։ Ինքնուրույն օբյեկտի սխեման, որը գնորդը համարում է ամենաօբյեկտիվ փաստաթուղթը, հենց այն փաստաթուղթն է, որը չի կարող ցույց տալ անօրինական վերակառուցումը։ Ոչ էլ նոտարական ակտն է այն ցույց տալիս։ Ոչ էլ հարկային գնահատումը։ Ճշմարտությունը միայն տեղում է, պատերի մեջ։
Ինչու են մակերեսի երեք թվերը հաճախ համընկնում, առանց որ որևէ մեկը չափած լինի՝ կառուցված մակերեսը, ծավալվածը և ընդհանուր մասերը։
Տուգանքը փոքր մասն է։ Թանկ է քանդումը։
ЗУТ-ի հոդված 232, մաս 2-ով տուգանքն այն անձի համար, որ կատարում է, հրամայում է կամ թույլ է տալիս անօրինական շինություն, €511-ից €5,113 է։ Իրավաբանական անձի համար հոդված 237-ով գույքային պատժամիջոցը հասնում է €10,226-ի չորրորդից վեցերորդ կարգի շինությունների դեպքում։ Վերևից գալիս են հարկադիր քանդման ծախսերը, որոնք պատժամիջոց չեն և առաստաղ չունեն՝ դրանք այնքան են, որքան արժե աշխատանքը։
Շինարարական վերահսկողության ազգային տնօրինության (ДНСК) տվյալները 2025 թվականի համար ցույց են տալիս անձնական պատասխանատվության մասշտաբը՝ ֆիզիկական անձանց դեմ 114 վարչական տույժի որոշում ընդհանուր մոտ €33,996 արժեքով, այսինքն՝ միջինը մոտ €298 մեկ որոշման համար։ Իրավաբանական անձանց դեմ 76 որոշում է՝ մոտ €175,373-ի։
Օրինական ճանապարհն իր հերթին էժան է այնտեղ, որտեղ ոչ ոք չի նայում՝ Varna-ի համայնքում վերակառուցման ներդրումային նախագծի քննարկումն արժե €40.90, իսկ շինարարության թույլտվությունը՝ €102.26, այսինքն՝ մոտ €143 համայնքային տուրքեր։ Կոնստրուկտիվ եզրակացությունը մեկնարկում է €250-ից ԱԱՀ-ով, իսկ նախագիծը չափվում է քառակուսի մետրով։
Եվ երկու դուռ, որոնց մասին գրեթե ոչ ոք չի մտածում։ ЗУТ-ի հոդված 178, մաս 6-ի համաձայն քաղաքապետը կարող է հրամայել ընդհատել հոսանքի, ջրի, գազի և հեռախոսի մատակարարումը, և հրամանը պարտադիր է մատակարարների համար։ Իսկ հոդված 148, մաս 7-ի համաձայն նոր շինարարության թույլտվություն չի տրվում անօրինական շինությունը կատարած անձին, քանի դեռ այն չի քանդվել կամ օրինականացվել։
Համայնքը քանդում է։
Սեփականատերը դատի է տալիս ներդրողին։
Baba Alino տեղանքում, Varna-ի մոտ անտառում, թեման այս պահին նորություն է, ոչ թե տեսություն՝ ավելի քան հարյուր կառույց, իսկ տուժած շենքերում ավելի քան 40 բնակարան։ 1 սեպտեմբերի 2026-ի դրությամբ կա 19 քանդման հրաման և ևս չորսը պատրաստվում է։
Varna-ի վարչական դատարանը չեղարկեց հրամաններից տասներկուսի նախնական կատարումը՝ չհիմնավորվածության պատճառով, բայց ոչ հենց հրամանները։ Միևնույն ժամանակ 3 սեպտեմբերի 2026-ի դրությամբ ընդհատված է էլեկտրամատակարարումը և ջրամատակարարումը, դրված են սահմանափակող ժապավեններ և կնիքներ, իսկ մուտքը սահմանափակվում է փուլային կերպով։
Քաղաքապետի դիրքորոշումը ձևակերպված է ճշգրիտ և արժե բառացի կարդալ՝ օրենսդրությունը հնարավորություն է տալիս սեփականատերերին, որոնք համարում են, որ մոլորեցվել են, իրենց իրավունքները փնտրել ներդրողից։
Սա ամբողջ թեման է մեկ նախադասությամբ։ Համայնքը քանդում է։ Սեփականատերը դատի է տալիս ներդրողին։ Երկուսը չեն կատարվում միաժամանակ և չեն փոխհատուցվում։
Հաճախ տրվող հարցեր
Ո՞վ է պատասխանատու անօրինական վերակառուցման համար գնումից հետո։
Անօրինականությունը շինության հատկությունն է, ոչ թե այն անձի, ով կատարել է այն։ Քանդման հրամանը տրվում է շինության դեմ և հանձնվում է սեփականատիրոջը, այսինքն՝ նրան, ով տիրապետում է գույքին ընթացակարգի պահին։ Երրորդ անձինք, որոնք հրամանի հասցեատերերը չեն, նույնիսկ դատավարական լիազորություն չունեն այն բողոքարկելու։ Հարկադիր քանդման ծախսերը համապարտ են, բայց բնակարանում վերակառուցման դեպքում ցուցակը նեղանում է մինչև կատարողը և պատվիրատուն, իսկ նրանք սովորաբար նախորդ սեփականատերն են։
Ի՞նչ ժամկետ ունեմ վաճառողին դատի տալու թաքցված վերակառուցման համար։
Մեկ տարի անշարժ գույքի վաճառքի դեպքում, և երեք տարի, եթե վաճառողը գիտակցաբար լռել է թերության մասին։ Ժամկետը հաշվվում է իրը հանձնելու պահից։ Առանձին՝ վաճառողը պատասխանատու չէ այն թերությունների համար, որոնք վաճառքի պահին հայտնի են եղել գնորդին։ Դրան հակառակ կանգնած է վարչական կարգը հենց շինության դեմ, որի համար օրենքը ընդհանրապես ժամկետ չի սահմանում։
Կարելի՞ է անօրինական վերակառուցումն այսօր օրինականացնել։
31 մարտի 2001-ից հետո առանց շինարարական փաստաթղթերի կատարված վերակառուցումը չի ընկնում § 16-ով և § 127-ով հանդուրժելիության ռեժիմների մեջ, իսկ § 127, մաս 2 և 3-ով օրինականացման ժամկետը լրացել է 26 նոյեմբերի 2013-ին։ 2026 թվականի դրությամբ գործող օրենքը չի նախատեսում կարգ, որով այդպիսի շինությունը օրինականացվի։ Հանդուրժելիության վկայականը ընդ որում արձանագրող փաստաթուղթ է՝ այն հաստատում է, որ շինությունը համապատասխանում է պայմաններին, բայց այն օրինական չի դարձնում։
Երևու՞մ է վերակառուցումը կադաստրային սխեմայում։
Որպես կանոն՝ ոչ։ Որպեսզի վերակառուցումը մտնի կադաստր, անցնում են վկայականի միջով, իսկ դրա համար պարտադիր փաստաթղթերի մեջ է շինարարության թույլտվության պատճենը։ Անօրինական վերակառուցումն այդպիսի թույլտվություն չունի, այսինքն՝ չի մտնում կադաստր, իսկ սխեման շարունակում է ցույց տալ հին դասավորությունը։ Կադաստրը տեղում չի չափում, այլ արտագրում է մակերեսը սեփականության ակտից կամ ներդրումային նախագծից։
Մեկ սխեմա և մեկ շրջայց
Հանեք ինքնուրույն օբյեկտի սխեման և համեմատեք այն այն պատերի հետ, որոնք տեսնում եք դիտման ժամանակ։ Չեք փնտրում շինարարության թույլտվություն, այլ տարբերություն՝ բացվածք, որը սխեմայում չկա, սենյակ, որը փոխել է նշանակությունը, տեռաս, որը դարձել է սենյակ։ Սա միակ ստուգումն է, որ աշխատում է, որովհետև փաստաթղթերն այստեղ կառուցվածքով լռում են։
Ուղարկեք մեզ սխեման և դիտումից մի քանի լուսանկար։ Վերադարձնում ենք, թե որ տարբերությունն է վերանորոգում, որն է շինություն և ով կկրի հրամանը, եթե այն գա։
Այս նյութը իրավաբանական խորհրդատվություն չէ։ Արդյոք կոնկրետ աշխատանքը վերանորոգում է, թե շինություն, հաստատում է իրավունակ ինժեներ-կոնստրուկտորը։
Մեկնաբանություններ
Դեռ մեկնաբանություն չկա, եղեք առաջինը։