ЗП, РЗП та ідеальні частки:
скільки ви займете
Заявлена площа зазвичай це сума самостійного об’єкта та ідеальних часток. Два оголошення з однаковим числом можуть описувати житло з різною площею для проживання.
Кадастр не вимірює. Він переписує.
За ст. 4, ч. 5 підзаконного акта (наредба) № РД-02-20-5 від 2016 р. площа самостійного об’єкта береться з документа про право власності, за відсутності даних з інвестиційного проєкту, і лише якщо немає ні того, ні іншого, вона обчислюється після заміру на місці.
Тобто схема у загальному випадку відтворює число з нотаріального акта. Вона не є незалежною перевіркою площі, якою її вважає покупець.
⚠️ Примітка для тих, хто шукає: підзаконного акта «РД-02-20-2 про вимірювання» не існує. Є чотири різні чинні акти з цим номером, і жоден з них не про площі. Застосовні це РД-02-20-5 від 2016 р. і Наредба № 7 від 2003 р.
ЗП і РЗП
є в законі.
Забудована площа (ЗП) і загальна забудована площа (РЗП) визначені у § 5 Додаткових положень Закону про територіальний устрій (ЗУТ). Ідеальні частки у ст. 38 Закону про власність.
А «чиста площа», «корисна площа» і «світла площа» не мають легального визначення ні в Законі про територіальний устрій, ні в Законі про власність, ні в Законі про кадастр і реєстр нерухомості (ЗКИР). Це ринкові слова, і кожен забудовник наповнює їх своїм змістом.
Тому одне й те саме число у двох оголошеннях може означати різне, і при цьому ніхто не збрехав.
Єдиного числа немає, і в цьому проблема
У новобудовах трапляються від 15 до 20% площі за нотаріальним актом, в інших будівлях від 12 до 15%, а в панельних будинках площа за актом близька до реально придатної для проживання.
Точний відсоток для конкретного об’єкта береться з таблиці розрахунку площ за інвестиційним проєктом, а вона не є публічним документом.
Звідси й системне викривлення: ціна за квадрат за оголошеннями занижує новобудови порівняно з панеллю, бо знаменник роздутий сильніше. Що з чим порівнювати це окрема розмова: панельний будинок чи новобудова.
Два числа,
які вимірюють різне.
Двокімнатна у Владиславово це 1 576 €/кв.м при 106 оголошеннях. Той самий тип у Бризі це 2 469 €/кв.м при 181 оголошенні. Наші дані з alo.bg, 04.09.2026.
Різниця виглядає як 57%. Якщо припустити, що спільні частини важать близько 15% в одному випадку і 5% в іншому (припущення, а не виміряна величина), скоригована різниця стає більшою, а не меншою.
Як райони співвідносяться один з одним: Варна по районах.
Дорогих пунктів два
Перший: просіть площу за схемою та ідеальні частки окремо, а не суму. Друге число перетворює ціну за квадрат на порівнянне число.
Другий: «розбіжності до 10% допустимі» це протилежне тому, що каже закон. Ст. 210 Закону про зобов’язання та договори (ЗЗД) дає одну десяту як поріг, за яким виникає право на відмову або розірвання, а нижче нього, за ціни за одиницю міри, ціна коригується відповідно. Строк один рік з моменту передання (ст. 211 ЗЗД).
У новобудовах розрахунок площ закривається введенням в експлуатацію: Акт 14, 15 і 16.
Часто задавані питання
Чи включає заявлена площа спільні частини?
У більшості випадків так, але оголошення не зобов’язане про це повідомляти. Заявлена площа зазвичай це сума площі самостійного об’єкта та ідеальних часток у спільному майні будівлі. Тому два оголошення з однаковим числом можуть описувати житло з різною площею для проживання.
Чи вимірює кадастрова схема площу квартири?
Ні. За ст. 4, ч. 5 підзаконного акта № РД-02-20-5 від 2016 р. площа самостійного об’єкта береться з документа про право власності, за відсутності даних з інвестиційного проєкту, і лише якщо немає ні того, ні іншого, вона обчислюється після заміру на місці. Схема у загальному випадку відтворює число з нотаріального акта і не є незалежною перевіркою площі.
Скільки становлять спільні частини у відсотках?
Єдиного числа немає. У новобудовах трапляються від 15 до 20% площі за нотаріальним актом, в інших будівлях від 12 до 15%, а один задокументований випадок показує 13,3%. У панельних будинках площа за актом близька до реально придатної для проживання. Точний відсоток для конкретного об’єкта береться з таблиці розрахунку площ за інвестиційним проєктом, яка не є публічним документом.
«7% ідеальних часток» означають 7 кв.м?
Ні. Відсоток це частка у спільному майні всієї будівлі, а за ст. 40, ч. 1 Закону про власність частки співмірні співвідношенню між вартостями приміщень, а не між їхніми площами. Щоб перевести відсоток у квадратні метри, потрібна загальна площа спільного майна будівлі, число, якого в кадастровій схемі немає.
Що таке «чиста площа» за законом?
Такого визначення немає. «Чиста площа», «корисна площа» і «світла площа» не визначені ні в Законі про територіальний устрій, ні в Законі про власність, ні в Законі про кадастр і реєстр нерухомості. Це ринкові слова, і кожен забудовник наповнює їх своїм змістом, тому одне й те саме число у двох оголошеннях може означати різне.
Два числа, а не одне
Питайте, скільки становить площа за схемою і скільки ідеальні частки. Окремо. Сума це те, що всі порівнюють, а окремо видно, що ви насправді займете.
Надішліть нам обидва числа разом з ціною. У відповідь дамо реальну ціну придатного для проживання квадрата і те, як вона виглядає на тлі району.
Цей матеріал не є юридичною або податковою консультацією. Конкретний випадок перевіряє фахівець.
Коментарі
Коментарів поки немає. Будьте першим.