Nekupuje se parkovací stání.
Kupuje se jedna ze čtyř věcí.
Garáž je věc. Parkovací stání zpravidla ne. Rozdíl před lety zvolil stavitel v investičním projektu a z inzerátu ho nepoznáte.
Dva inzeráty, oba říkají „s parkovacím stáním“. První prodává ideální podíl na pozemku. Druhý prodává příslušenství, které nemůže opustit byt. Třetí, v sousední budově, prodává něco, co kupující nesmí koupit, pokud nemá uvnitř vlastní objekt.
Rozdíl není v ceně ani v popisu. Je v jediném řádku investičního projektu schváleného před lety, který kupující nevidí a při jehož volbě nebyl.
Vypadají stejně. Vedou ke čtyřem různým výsledkům.
Kupující čte „parkovací stání č. 12“ a předpokládá, že nabývá parkovací stání č. 12. Ve skutečnosti se převádí jedna z následujících věcí.
1. Ideální podíl na pozemku odpovídající výměře, plus rozdělené užívání konkrétního místa. Kupující je spoluvlastníkem dvora a má právo v něm parkovat. Právo na právě toto místo vyplývá z rozdělení, nikoli ze zápisu.
2. Ideální podíl na parkovacím domě jako samostatném objektu v budově (čl. 37 odst. 4 bod 1 zákona o územním plánování (ЗУТ)), plus rozdělené užívání. Nejčistší ze čtyř konstrukcí.
3. Příslušenství k bytu (čl. 37 odst. 4 bod 3 zákona o územním plánování). Podle čl. 98 zákona o vlastnictví (ЗС) sleduje příslušenství hlavní věc, pokud není stanoveno nebo sjednáno jinak. Parkovací stání právně bez bytu neexistuje a nemůže jej opustit.
4. Jen závazkové právo: nájem nebo nepojmenovaná smlouva o zajištěném přístupu. Žádné vlastnictví zde není a objekt se nezapisuje do rejstříku nemovitostí.
Proč místo samo nemůže být věcí: čl. 110 zákona o vlastnictví vyjmenovává pozemky, budovy a trvale připevněné věci a definice objektu v § 5 bod 39 dodatkových ustanovení zákona o územním plánování vyžaduje kumulativně název, umístění, samostatné určení a identifikátor podle zákona o katastru a rejstříku nemovitostí (ЗКИР). Obrys vyznačený barvou nemá ani jedno z toho. K ideálním podílům jako veličině: co znamená procento a proč to není plocha v metrech čtverečních.
Notářská praxe doplňuje prohlášení, že je kupující seznámen s rozdělením užívání a souhlasí s ním. Je to důkaz souhlasu, nikoli věcněprávní záruka.
Rozhodl to už dávno,
a rozhodl to stejně.
Na realitních fórech se opakuje, že judikatura je rozporná a každý soud rozhoduje jinak. Není tomu tak. Ustálená judikatura Nejvyššího kasačního soudu (ВКС) je konzistentní už přes patnáct let a sjednocující stanovisko neexistuje a nebylo potřeba, protože senáty se mezi sebou nerozcházejí.
Vychází z toho, že parkovací stání, není-li vystavěno jako garáž, není samostatným předmětem vlastnického práva a transakce s ním jako s odděleným pozemkem je neplatná pro nemožný předmět. Nejcitovanější formulace ho označuje za nevymezenou a nesamostatnou reálnou část pozemku, budovy nebo samostatného objektu v ní.
Stejná linie připouští konverzi: smlouva o převodu reálné části, která nemůže vyvolat účinky, se přeměňuje na kupní smlouvu o ideálním podílu na celém objektu. A připouští, že rozdělení užívání zavazuje i dalšího nabyvatele, včetně případu, kdy je neformální, souhlasem s tím, co je navrženo v architektonických projektech.
Konverze je záchranná síť, nikoli záruka. Funguje jen tehdy, existuje-li samostatný objekt, z něhož lze ideální podíl vyčlenit. Je-li parkoviště prohlášeno za společnou část, není z čeho.
Rozdělení je navíc závazkové, nikoli věcné: kupující získává právo vůči konkrétním osobám, nikoli moc nad věcí. Ochrana je soudní cestou, nikoli zápisem v rejstříku nemovitostí, který každý vidí před transakcí.
A ještě jedno upřesnění, které se často opomíjí: rok 2015 změnil méně, než se tvrdí. Čl. 37 odst. 4 zákona o územním plánování legalizoval parkovací dům jako samostatný objekt. Nelegalizoval jednotlivé parkovací stání. Proto judikatura z roku 2018 zní jako ta z roku 2009.
Otázka, která zabije víc transakcí než cena
Odpověď závisí výhradně na konfiguraci. Ideální podíl na pozemku: může kdokoli, včetně člověka, který nemá v budově nic, a nabývá spoluvlastnictví. Ideální podíl na parkovacím domě ve statusu samostatného objektu: může kdokoli.
Parkoviště jako společná část (čl. 37 odst. 4 bod 2 zákona o územním plánování): externí osoba nemůže. Čl. 38 odst. 3 zákona o vlastnictví je kategorický v tom, že se společné části nedělí a ideální podíl na nich se nenabývá samostatně. Kupující musí vlastnit samostatný objekt v budově. Příslušenství: převádí se jen spolu s bytem.
Praktický důsledek stojí za to říct nahlas: totéž parkovací stání je v jedné budově volně obchodovatelné a v sousední neprodejné externímu kupujícímu. Rozdíl je v jediném řádku investičního projektu z doby před lety a z inzerátu ho nevidíte.
Opačný směr je stejně závažný. Kupující bytu předpokládá, že parkovací stání jde s ním, jenže bylo převedeno samostatně už před transakcí, protože v této budově je parkoviště samostatným objektem.
Garáž žádné z těchto omezení nemá. Je to stavba s obvodovými stěnami a střechou, má vlastní identifikátor podle zákona o katastru a rejstříku nemovitostí a může ji koupit kdokoli, včetně člověka, který bydlí o kilometry dál.
Místo, kde
se odborníci neshodují.
Umírněný postoj, na který se naráží v notářské a advokátní praxi: je-li parkovací stání ideálním podílem na samostatném objektu, je hypotéka na tento ideální podíl přípustná. Banky však ideální podíly považují za horší zajištění. Ideální podíl nemá fyzické hranice, nelze ho samostatně užívat ani pronajímat a při nuceném výkonu veřejnou dražbou se nabízí abstraktní procento, nikoli konkrétní místo. Výsledkem je nižší procento financování, dražší podmínky, nebo odmítnutí.
Radikální doktrinální postoj (adv. Martin Petrov, nakladatelství „Trud i pravo“) jde dál: jestliže parkovací stání není věcí, nevznikají na něm věcná práva, a tedy zřízená hypotéka je neplatná a věřitel zůstává jen se závazkovou pohledávkou. Týž autor připouští, že daňové ocenění se vydává pro celou budovu nebo vymezený objekt v ní, nikoli pro samostatné parkovací stání.
Zde se tyto dva postoje neprůměrují a ten druhý se nepředkládá jako ustálené právo. Smysl je jiný: ani odborníci se neshodují v tom, co kupující vlastně drží v rukou.
Scénář, který stojí peníze, vypadá takto. Kupující s principiálně schváleným hypotečním úvěrem podepíše předběžnou smlouvu na byt plus parkovací stání. Ve fázi ocenění banka zjistí, že parkovací stání je ideální podíl bez samostatného schématu a bez samostatného daňového ocenění. Výsledky jsou tři: banka financuje jen byt a kupující doplatí vlastními prostředky, banka sníží ocenění celého zajištění, nebo transakce padne. Záloha se zadrží, nebo vrátí podle ustanovení, která téměř nikdo před podpisem nečte. Co se ověřuje předem: jak se prověřuje nemovitost.
Vyznačení ještě není nakresleno
Čl. 181 zákona o územním plánování: právo stavby může být předmětem převodní transakce až do dokončení budovy v hrubé stavbě a poté může být předmětem postavená budova nebo samostatné části v ní. Čteno doslova, parkovací stání, které není samostatným objektem, takovou částí není. Před dokončením je tedy předmětem právo stavby a po dokončení ideální podíl na již vzniklém objektu. Čl. 23 zákona o katastru a rejstříku nemovitostí potvrzuje směr: budova v hrubé stavbě je objektem katastru, jestliže je v ní samostatný objekt.
K tomu přistupuje fyzické riziko. Vyznačení zatím neexistuje a objeví se podle projektu po dokončovacích pracích. Mezi slíbeným a provedeným je prostor pro odchylku, která není vidět při podpisu a ukáže se až při vyznačování.
Šířka sloupu, poloměr zatáčky a umístění instalační šachty nejsou v předběžné smlouvě. Kdy je budova v hrubé stavbě a kdy je uvedena do provozu: Akt 14, 15 a 16.
Tři výpočty,
a jeden, který trh už udělal.
Kupující bez objektu v budově platí za společnou část. Cena kolem mediánu za parkovací stání, plus místní daň z nabytí (3 % pro obec Varna), plus poplatek za zápis 0,1 % z hmotného zájmu a notářský poplatek. Získává transakci napadnutelnou jako neplatnou pro nemožný předmět. Bude-li prohlášena za neplatnou, vrací se cena. Daň a poplatky prodávající nevrací. K tomu přibývají odměna advokáta a dva nebo tři roky řízení. Konverze zde nepomůže: neexistuje samostatný objekt, z něhož by šlo vyčlenit ideální podíl.
Kupuje se místo, a dostane se slib. Převedený ideální podíl na regulovaném pozemku bez rozdělení užívání, nebo s rozdělením pouze jako zápisem z valné hromady. Rozdělení podle čl. 43 odst. 3 zákona o územním plánování a podle čl. 32 zákona o vlastnictví může přehodnotit tentýž orgán, který ho přijal. Při změně většiny se může místo u vchodu stát místem za kontejnery. Ztráta není částka, ale hodnota: objekt kupovaný jako určité místo se dále prodává jako neurčený ideální podíl.
Trh už hlasoval. Naše údaje z alo.bg k 4. 9. 2026: 236 aktivních inzerátů na garáž proti 55 na parkovací stání ve Varně. Trh s garážemi je více než čtyřikrát hlubší. Není to móda. Garáž je věc, kterou může koupit každý a které rozumí každá banka.
Často kladené otázky
Je parkovací stání samostatným předmětem vlastnictví?
Zpravidla ne. Ustálená judikatura Nejvyššího kasačního soudu vychází z toho, že parkovací stání, které není vystavěno jako garáž, není samostatným předmětem vlastnického práva, ale nevymezenou a nesamostatnou reálnou částí pozemku, budovy nebo objektu v ní. Samostatným objektem může být parkovací dům nebo garáž jako celek podle čl. 37 odst. 4 bod 1 zákona o územním plánování, nikoli jednotlivé vyznačené místo v ní.
Jaký je při koupi rozdíl mezi garáží a parkovacím stáním?
Garáž je stavba s obvodovými stěnami a střechou, má vlastní určení a identifikátor podle zákona o katastru a rejstříku nemovitostí, je tedy samostatným objektem a může ji koupit kdokoli. Parkovací stání je vyznačená plocha na podlaze nebo na terénu, není stavbou ani místností, a proto se převádí jako ideální podíl, jako příslušenství, nebo jen jako závazkové právo. Rozdíl rozhoduje o tom, zda lze objekt prodat samostatně a zda jej lze zastavit hypotékou.
Mohu koupit parkovací stání v budově, kde nemám byt?
Záleží na statusu zvoleném v investičním projektu. Pokud je parkoviště samostatným objektem nebo je místo ideálním podílem na pozemku, může koupit kdokoli. Pokud je parkoviště společnou částí podle čl. 37 odst. 4 bod 2 zákona o územním plánování, nelze: podle čl. 38 odst. 3 zákona o vlastnictví se společné části nedělí a ideální podíl na nich se nenabývá samostatně, tedy kupující musí vlastnit samostatný objekt v budově.
Mohu prodat parkovací stání odděleně od bytu?
Jen pokud nemá režim příslušenství. Podle čl. 98 zákona o vlastnictví sleduje příslušenství hlavní věc, tedy parkovací stání ve statusu příslušenství podle čl. 37 odst. 4 bod 3 zákona o územním plánování se převádí pouze spolu s bytem. Pokud je místo ideálním podílem na parkovacím domě nebo na pozemku, je samostatný prodej možný.
Je pravda, že se parkovací stání už prodávají notářským zápisem jako samostatné objekty?
V tuto chvíli ne. Návrh zákona z 1. 10. 2025 navrhuje nový čl. 180a zákona o územním plánování, který by prohlásil parkovací místa za samostatné předměty vlastnictví, ale Nejvyšší advokátní rada k němu zaujala záporné stanovisko a v platném zákoně o územním plánování čl. 180a neexistuje. Titulky tohoto typu popisují legislativní návrh, nikoli platné právo.
Pošlete nám větu ze zápisu
Garáž je věc, parkovací stání zpravidla ne. Status zvolil stavitel v investičním projektu a z inzerátu ho nepoznáte. Čtyři formulace vypadají stejně a vedou k různým výsledkům, soud je v této otázce konzistentní přes patnáct let a návrh zákona, který by to změnil, je stále jen návrhem.
Pošlete, co stojí v notářském zápisu nebo v předběžné smlouvě o parkovacím stání. Vrátíme vám, kterou ze čtyř věcí nabýváte, komu ji lze později prodat a kde se banka zastaví.
Tento materiál není právní poradenství. Konkrétní případ posuzuje právník.
Komentáře
Zatím žádné komentáře. Buďte první.