Zastavěná plocha, rozvinutá zastavěná plocha a ideální podíly:
kolik budete obývat
Inzerovaná rozloha je obvykle součet samostatného objektu a ideálních podílů. Dva inzeráty se stejným číslem mohou popisovat byty s různou obytnou plochou.
Katastr neměří. Opisuje.
Podle čl. 4 odst. 5 vyhlášky č. RD-02-20-5 z roku 2016 se plocha samostatného objektu přebírá z listiny o vlastnictví, při jejím nedostatku z investičního projektu, a jen pokud neexistuje ani jedno, vypočítá se po měření na místě.
Tedy schéma v běžném případě přebírá číslo z notářského zápisu. Není nezávislou kontrolou rozlohy, jak si ji kupující představuje.
⚠️ Poznámka pro hledající: vyhláška „RD-02-20-2 o měření“ neexistuje. Existují čtyři různé platné vyhlášky s tímto číslem a žádná není o plochách. Použitelné jsou RD-02-20-5 z roku 2016 a vyhláška č. 7 z roku 2003.
Zastavěná plocha a rozvinutá zastavěná plocha
jsou v zákoně.
Zastavěná plocha (ЗП) a rozvinutá zastavěná plocha (РЗП) jsou definovány v § 5 dodatkových ustanovení zákona o územním plánování (ЗУТ). Ideální podíly jsou v čl. 38 zákona o vlastnictví.
A „čistá plocha“, „užitná plocha“ a „světlá plocha“ nemají zákonnou definici ani v zákoně o územním plánování, ani v zákoně o vlastnictví, ani v zákoně o katastru a rejstříku nemovitostí (ЗКИР). Jsou to tržní výrazy a každý stavitel je naplňuje vlastním obsahem.
Proto může totéž číslo ve dvou inzerátech znamenat různé věci, aniž by kdokoli lhal.
Neexistuje jedno číslo, a to je problém
U nové výstavby se vyskytuje 15 až 20 % plochy podle notářského zápisu, u jiných budov 12 až 15 % a u panelové výstavby je plocha podle zápisu blízká skutečně obytné.
Přesné procento pro konkrétní nemovitost vychází z tabulky výpočtu ploch (площообразуване) podle investičního projektu, a ta není veřejným dokumentem.
Odtud vyplývá i systematické zkreslení: cena za metr čtvereční podle inzerátů podhodnocuje novou výstavbu vůči panelu, protože jmenovatel je nafouklejší. Jak se co srovnává, je samostatný rozhovor: panelák, nebo nová výstavba.
Dvě čísla,
která neměří totéž.
Dvoupokojový byt ve Vladislavovu je 1 576 €/m² při 106 inzerátech. Stejný typ v Brizu je 2 469 €/m² při 181 inzerátech. Naše údaje z alo.bg, 4. 9. 2026.
Rozdíl vypadá jako 57 %. Pokud se připustí, že společné části váží asi 15 % v jednom případě a 5 % v druhém (předpoklad, ne změřená veličina), korigovaný rozdíl se zvětší, ne zmenší.
Jak jsou čtvrti vůči sobě: Varna podle čtvrtí.
Drahé body jsou dva
První: požadujte plochu podle schématu a ideální podíly zvlášť, ne součet. Druhé číslo mění cenu za metr čtvereční na srovnatelné číslo.
Druhý: „odchylky do 10 % jsou přípustné“ je opak zákona. Čl. 210 zákona o závazcích a smlouvách dává jednu desetinu jako práh, za nímž vzniká právo odmítnout nebo odstoupit, a pod ním se při ceně za jednotku míry cena odpovídajícím způsobem upraví. Lhůta je jeden rok od předání (čl. 211 téhož zákona).
U nové výstavby se výpočet ploch uzavírá uvedením do provozu: Akt 14, 15 a 16.
Často kladené otázky
Zahrnuje inzerovaná rozloha společné části?
Ve většině případů ano, ale inzerát to není povinen říct. Inzerovaná plocha je obvykle součtem plochy samostatného objektu a ideálních podílů na společných částech budovy. Proto dva inzeráty se stejným číslem mohou popisovat byty s různou obytnou plochou.
Měří katastrální schéma plochu bytu?
Ne. Podle čl. 4 odst. 5 vyhlášky č. RD-02-20-5 z roku 2016 se plocha samostatného objektu přebírá z listiny o vlastnictví, při jejím nedostatku z investičního projektu, a jen pokud neexistuje ani jedno, vypočítá se po měření na místě. Schéma v běžném případě přebírá číslo z notářského zápisu a není nezávislou kontrolou rozlohy.
Kolik procent tvoří společné části?
Neexistuje jedno číslo. U nové výstavby se vyskytuje 15 až 20 % plochy podle notářského zápisu, u jiných budov 12 až 15 % a zdokumentovaný případ ukazuje 13,3 %. U panelové výstavby je plocha podle zápisu blízká skutečně obytné. Přesné procento pro konkrétní nemovitost vychází z tabulky výpočtu ploch podle investičního projektu, která není veřejným dokumentem.
Znamená „7 % ideálních podílů“ 7 m²?
Ne. Procento je podíl na společných částech celé budovy a podle čl. 40 odst. 1 zákona o vlastnictví jsou podíly úměrné poměru hodnot místností, ne jejich ploch. K převodu procenta na metry čtvereční je třeba celková plocha společných částí budovy, číslo, které není v katastrálním schématu.
Co je podle zákona „čistá plocha“?
Taková definice neexistuje. „Čistá plocha“, „užitná plocha“ a „světlá plocha“ nejsou definovány ani v zákoně o územním plánování, ani v zákoně o vlastnictví, ani v zákoně o katastru a rejstříku nemovitostí. Jsou to tržní výrazy a každý stavitel je naplňuje vlastním obsahem, proto může totéž číslo ve dvou inzerátech znamenat různé věci.
Dvě čísla, ne jedno
Zeptejte se, jaká je plocha podle schématu a kolik jsou ideální podíly. Zvlášť. Součet je to, co všichni srovnávají, a zvlášť je vidět, co budete obývat.
Pošlete nám obojí spolu s cenou. Vrátíme skutečnou cenu za obytný metr čtvereční a jak se řadí vůči čtvrti.
Tento materiál není právní ani daňové poradenství. Konkrétní případ posuzuje odborník.
Komentáře
Zatím žádné komentáře. Buďte první.