Nie kupuje się miejsca postojowego.
Kupuje się jedną z czterech rzeczy.
Garaż jest rzeczą. Miejsce postojowe z reguły nie jest. Różnicę wybrał deweloper w projekcie inwestycyjnym przed laty i nie widać jej w ogłoszeniu.
Dwa ogłoszenia, oba mówią „z miejscem postojowym”. Jedno sprzedaje udział we współwłasności nieruchomości gruntowej. Drugie sprzedaje przynależność, która nie może opuścić mieszkania. Trzecie, w sąsiednim budynku, sprzedaje coś, czego kupujący nie ma prawa kupić, jeśli nie ma własnego obiektu w środku.
Różnica nie tkwi w cenie ani w opisie. Tkwi w jednym wierszu projektu inwestycyjnego, przyjętego przed laty, którego kupujący nie widzi i w którego wyborze nie uczestniczył.
Wyglądają tak samo. Prowadzą do czterech różnych wyników.
Kupujący czyta „miejsce postojowe nr 12” i przyjmuje, że nabywa miejsce postojowe nr 12. Faktycznie przenoszone jest jedno z poniższych.
1. Udział we współwłasności nieruchomości gruntowej, odpowiadający powierzchni, plus podział korzystania dla konkretnego miejsca. Kupujący jest współwłaścicielem podwórza i ma prawo parkować na nim. Prawo do dokładnie tego miejsca wynika z podziału, a nie z aktu.
2. Udział we współwłasności garażu wielostanowiskowego jako samodzielnego obiektu w budynku (art. 37 ust. 4 pkt 1 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, ЗУТ, dalej ZUT), plus podział korzystania. Najczystsza z czterech konstrukcji.
3. Przynależność do mieszkania (art. 37 ust. 4 pkt 3 ZUT). Według art. 98 ustawy o własności (ЗС, dalej ZS) przynależność podąża za rzeczą główną, jeśli nie postanowiono lub nie umówiono się inaczej. Miejsce postojowe prawnie nie istnieje bez mieszkania i nie może go opuścić.
4. Tylko prawo obligacyjne: najem lub umowa nienazwana o zapewnieniu dostępu. Tu nie ma żadnej własności, a obiekt nie wchodzi do Rejestru Nieruchomości (Имотен регистър).
Dlaczego samo miejsce nie może być rzeczą: art. 110 ZS wylicza grunt, budynki i to, co trwale związane, a definicja obiektu w § 5 pkt 39 przepisów dodatkowych ZUT wymaga łącznie nazwy, położenia, samodzielnego przeznaczenia i identyfikatora według ustawy o katastrze i rejestrze nieruchomości (ЗКИР, dalej ZKIR). Obrys farbą nie ma żadnego z nich. O udziałach jako wielkości: co znaczy procent i dlaczego to nie metraż.
Praktyka notarialna dodaje oświadczenie, że kupujący zapoznał się z podziałem korzystania i się z nim zgadza. To dowód zgody, a nie gwarancja rzeczowa.
Rozstrzygnął to dawno,
i rozstrzygnął jednakowo.
Na forach o nieruchomościach powtarza się, że praktyka jest sprzeczna i każdy sąd rozstrzyga inaczej. To nieprawda. Ugruntowana praktyka Najwyższego Sądu Kasacyjnego (ВКС) jest spójna od ponad piętnastu lat, a orzeczenia interpretacyjnego nie ma i nie było potrzebne, bo składy nie spierają się między sobą.
Przyjmuje ona, że miejsce postojowe, jeśli nie jest zbudowane jako garaż, nie jest samodzielnym obiektem prawa własności, a transakcja z nim jak z odrębną nieruchomością jest nieważna z powodu niemożliwego przedmiotu. Najczęściej cytowane sformułowanie określa je jako niewyodrębnioną i niesamodzielną fizyczną część działki, budynku lub odrębnego obiektu w nim.
Ta sama linia przyjmuje konwersję: umowa przeniesienia fizycznej części, która nie może wywołać skutku, przekształca się w umowę sprzedaży udziału w całym obiekcie. I przyjmuje, że podział korzystania wiąże także kolejnego nabywcę, w tym gdy jest nieformalny, przez zgodę na to, co proponowano w projektach architektonicznych.
Konwersja to siatka ratunkowa, a nie gwarancja. Działa tylko wtedy, gdy istnieje samodzielny obiekt, z którego można wyłączyć udział. Jeśli parking uznano za część wspólną, nie ma z czego.
Podział korzystania jest zaś obligacyjny, a nie rzeczowy: kupujący otrzymuje prawo wobec konkretnych osób, a nie władztwo nad rzeczą. Ochrona jest na drodze sądowej, a nie wpisem do Rejestru Nieruchomości, który każdy widzi przed transakcją.
I jeszcze jedno doprecyzowanie, często pomijane: rok 2015 zmienił mniej, niż się twierdzi. Art. 37 ust. 4 ZUT legalizuje garaż wielostanowiskowy jako samodzielny obiekt. Nie legalizuje odrębnego miejsca postojowego. Dlatego praktyka z 2018 roku brzmi jak ta z 2009.
Pytanie, które zabija więcej transakcji niż cena
Odpowiedź zależy całkowicie od konfiguracji. Udział w gruncie: może każdy, także osoba bez niczego w budynku, i nabywa współwłasność. Udział w garażu wielostanowiskowym o statusie samodzielnego obiektu: może każdy.
Parking jako część wspólna (art. 37 ust. 4 pkt 2 ZUT): nie może osoba z zewnątrz. Art. 38 ust. 3 ZS jednoznacznie stanowi, że części wspólnych nie można dzielić, a udziału w nich nie nabywa się samodzielnie. Kupujący musi posiadać samodzielny obiekt w budynku. Przynależność: przenosi się tylko razem z mieszkaniem.
Praktyczną konsekwencję warto powiedzieć na głos: to samo miejsce postojowe jest swobodnie zbywalne w jednym budynku i niezbywalne dla zewnętrznego kupującego w sąsiednim. Różnica tkwi w jednym wierszu projektu inwestycyjnego sprzed lat i nie widać jej w ogłoszeniu.
Odwrotny kierunek jest równie ciężki. Kupujący mieszkania zakłada, że miejsce postojowe idzie razem z nim, a zostało ono przeniesione osobno przed transakcją, bo w tym budynku parking jest samodzielnym obiektem.
Garaż nie ma żadnego z tych ograniczeń. To budowla ze ścianami zewnętrznymi i dachem, ma własny identyfikator według ZKIR i kupuje go każdy, także ktoś, kto mieszka kilometry dalej.
Miejsce, w którym
specjaliści nie są jednomyślni.
Umiarkowane stanowisko, spotykane w praktyce notarialnej i adwokackiej: gdy miejsce postojowe jest udziałem w samodzielnym obiekcie, hipoteka na tym udziale jest dopuszczalna. Banki jednak traktują udziały jako gorsze zabezpieczenie. Udział nie ma fizycznych granic, nie można go używać ani wynajmować samodzielnie, a przy egzekucji w sprzedaży publicznej oferuje się abstrakcyjny procent, a nie konkretne miejsce. Wynik to niższy procent finansowania, droższe warunki lub odmowa.
Radykalne stanowisko doktrynalne (adw. Martin Petrow, wydawnictwo „Trud i Prawo”) idzie dalej: skoro miejsce postojowe nie jest rzeczą, nie powstają na nim prawa rzeczowe, a więc ustanowiona hipoteka jest nieważna, a wierzyciel zostaje tylko z wierzytelnością obligacyjną. Ten sam autor przyjmuje, że wycena podatkowa jest wydawana dla całego budynku lub wyodrębnionego obiektu w nim, ale nie dla odrębnego miejsca postojowego.
Obu stanowisk nie uśredniamy tutaj, a drugiego nie przedstawiamy jako ustalonego prawa. Sens jest inny: nawet specjaliści nie są jednomyślni co do tego, co kupujący trzyma w rękach.
Scenariusz, który kosztuje pieniądze, wygląda tak. Kupujący z zasadniczo zatwierdzonym kredytem hipotecznym podpisuje umowę przedwstępną (предварителен договор) na mieszkanie plus miejsce postojowe. Na etapie wyceny bank stwierdza, że miejsce postojowe jest udziałem bez samodzielnego schematu i bez odrębnej wyceny podatkowej. Wyjścia są trzy: bank finansuje tylko mieszkanie, a kupujący dofinansowuje ze środków własnych, bank zaniża wycenę całego zabezpieczenia albo transakcja upada. Zaliczka jest zatrzymywana lub zwracana według klauzul, których prawie nikt nie czyta przed podpisem. Co się sprawdza wcześniej: jak się sprawdza nieruchomość.
Oznaczenie jeszcze nie jest namalowane
Art. 181 ZUT: prawo do zabudowy (право на строеж) może być przedmiotem transakcji zbywczej do ukończenia budynku w stanie surowym (груб строеж), a potem przedmiotem może być wybudowany budynek lub jego samodzielne części. Czytane dosłownie, miejsce postojowe, które nie jest samodzielnym obiektem, nie jest taką częścią. Czyli przed ukończeniem przedmiotem jest prawo do zabudowy, a po ukończeniu udział w już powstałym obiekcie. Art. 23 ZKIR potwierdza kierunek: budynek w stanie surowym jest obiektem katastru, gdy znajduje się w nim samodzielny obiekt.
Do tego dochodzi ryzyko fizyczne. Oznaczenie jeszcze nie istnieje i pojawi się według projektu, po robotach wykończeniowych. Między obiecanym a wykonanym jest miejsce na rozbieżność, której nie widać przy podpisywaniu, a widać dopiero przy malowaniu.
Szerokość słupa, promień skrętu i miejsce szybu instalacyjnego nie są w umowie przedwstępnej. Kiedy budynek jest w stanie surowym, a kiedy oddany do użytkowania: Akt 14, 15 i 16.
Trzy rachunki,
i jeden, który rynek już policzył.
Kupujący bez obiektu w budynku płaci za część wspólną. Cena około mediany dla miejsca postojowego, plus podatek lokalny przy nabyciu (3% w gminie Warna), plus opłata za wpis 0,1% wartości przedmiotu transakcji i opłata notarialna. Otrzymuje transakcję, którą można zaskarżyć jako nieważną z powodu niemożliwego przedmiotu. Jeśli zostanie uznana za nieważną, cena jest zwracana. Podatku i opłat sprzedający nie zwraca. Do tego dochodzą honorarium adwokackie i dwa lub trzy lata procesu. Konwersja tu nie pomaga: nie ma samodzielnego obiektu, z którego można wyłączyć udział.
Kupuje się miejsce, a dostaje obietnicę. Przeniesiony udział w uregulowanej nieruchomości gruntowej bez podziału korzystania albo z podziałem tylko jako protokołem zgromadzenia ogólnego. Podział według art. 43 ust. 3 ZUT i art. 32 ZS może zostać ponownie rozpatrzony przez ten sam organ, który go przyjął. Przy zmianie większości miejsce przy wejściu może stać się miejscem za kontenerami. Strata to nie kwota, tylko wartość: obiekt kupowany jako określone miejsce jest odsprzedawany jako nieokreślony udział.
Rynek już zagłosował. Nasze dane z alo.bg na 4 września 2026: 236 aktywnych ogłoszeń garaży wobec 55 miejsc postojowych w Warnie. Rynek garaży jest ponad cztery razy głębszy. To nie moda. Garaż jest rzeczą, którą każdy może kupić i którą rozumie każdy bank.
Najczęściej zadawane pytania
Czy miejsce postojowe jest samodzielnym obiektem własności?
Z reguły nie. Ugruntowana praktyka Najwyższego Sądu Kasacyjnego przyjmuje, że miejsce postojowe, które nie jest zbudowane jako garaż, nie jest samodzielnym obiektem prawa własności, lecz niewyodrębnioną i niesamodzielną fizyczną częścią działki, budynku lub obiektu w nim. Samodzielnym obiektem może być garaż wielostanowiskowy jako całość, według art. 37 ust. 4 pkt 1 ZUT, a nie odrębne oznaczone w nim miejsce.
Jaka jest różnica między garażem a miejscem postojowym przy zakupie?
Garaż to budowla ze ścianami zewnętrznymi i dachem, ma własne przeznaczenie i identyfikator według ustawy o katastrze i rejestrze nieruchomości, czyli jest samodzielnym obiektem i kupuje go każdy. Miejsce postojowe to obrys na posadzce lub gruncie, nie jest budynkiem ani pomieszczeniem, dlatego przenosi się je jako udział, jako przynależność albo tylko jako prawo obligacyjne. Różnica rozstrzyga, czy obiekt można odsprzedać osobno i czy można go obciążyć hipoteką.
Czy mogę kupić miejsce postojowe w budynku, w którym nie mam mieszkania?
To zależy od statusu wybranego w projekcie inwestycyjnym. Jeśli parking jest samodzielnym obiektem albo miejsce jest udziałem w nieruchomości gruntowej, może każdy. Jeśli parking jest częścią wspólną według art. 37 ust. 4 pkt 2 ZUT, nie można: według art. 38 ust. 3 ustawy o własności części wspólnych nie można dzielić, a udziału w nich nie nabywa się samodzielnie, czyli kupujący musi posiadać samodzielny obiekt w budynku.
Czy mogę sprzedać miejsce postojowe osobno od mieszkania?
Tylko jeśli nie ma ono reżimu przynależności. Według art. 98 ustawy o własności przynależność podąża za rzeczą główną, czyli miejsce postojowe o statusie przynależności według art. 37 ust. 4 pkt 3 ZUT przenosi się wyłącznie razem z mieszkaniem. Jeśli miejsce jest udziałem w garażu wielostanowiskowym lub w nieruchomości gruntowej, osobna sprzedaż jest możliwa.
Czy to prawda, że miejsca postojowe są już sprzedawane aktem notarialnym jako samodzielne obiekty?
Nie w tej chwili. Projekt ustawy z 1 października 2025 roku proponuje nowy art. 180a w ZUT, który uznałby miejsca postojowe za samodzielne obiekty własności, ale Najwyższa Rada Adwokacka wydaje o nim opinię negatywną, a w obowiązującej ustawie art. 180a nie istnieje. Nagłówki tego typu opisują propozycję legislacyjną, a nie obowiązujące prawo.
Prześlij nam zdanie z aktu
Garaż jest rzeczą, miejsce postojowe z reguły nie jest. Status wybrał deweloper w projekcie inwestycyjnym i nie widać go w ogłoszeniu. Cztery sformułowania wyglądają tak samo i prowadzą do różnych wyników, sąd jest w tej sprawie spójny od ponad piętnastu lat, a projekt ustawy, który by to zmienił, jest wciąż tylko propozycją.
Prześlij, co jest w akcie notarialnym lub w umowie przedwstępnej o miejscu postojowym. Odsyłamy, które z czterech rzeczy nabywasz, komu można je potem sprzedać i gdzie bank się zatrzyma.
Ten materiał nie jest poradą prawną. Konkretną sprawę sprawdza prawnik.
Komentarze
Na razie brak komentarzy. Bądź pierwszy.