Man kauft keinen Stellplatz.
Man kauft eines von vier Dingen.
Die Garage ist eine Sache. Der Stellplatz ist es in der Regel nicht. Der Unterschied wurde vor Jahren vom Bauträger im Investitionsprojekt gewählt und ist dem Inserat nicht anzusehen.
Zwei Inserate, beide sagen „mit Stellplatz“. Das eine verkauft einen ideellen Anteil an einem Grundstück. Das andere verkauft ein Zubehör, das die Wohnung nicht verlassen kann. Ein drittes, im Nachbargebäude, verkauft etwas, das der Käufer nicht kaufen darf, wenn er kein eigenes Objekt darin besitzt.
Der Unterschied liegt nicht im Preis und nicht in der Beschreibung. Er liegt in einer Zeile des vor Jahren genehmigten Investitionsprojekts, die der Käufer nicht sieht und bei deren Wahl er nicht beteiligt war.
Sie sehen gleich aus. Sie führen zu vier verschiedenen Ergebnissen.
Der Käufer liest „Stellplatz Nr. 12“ und nimmt an, dass er Stellplatz Nr. 12 erwirbt. Tatsächlich übertragen wird eines der folgenden Dinge.
1. Ein ideeller Anteil am Grundstück, entsprechend der Fläche, plus zugeteilte Nutzung eines konkreten Platzes. Der Käufer ist Miteigentümer des Hofs und hat das Recht, darin zu parken. Das Recht an genau diesem Platz ergibt sich aus der Zuteilung, nicht aus der Urkunde.
2. Ein ideeller Anteil an der Parkgarage als selbständiges Objekt im Gebäude (Art. 37 Abs. 4 Nr. 1 des Raumordnungsgesetzes (ЗУТ)), plus zugeteilte Nutzung. Die sauberste der vier Konstruktionen.
3. Ein Zubehör zur Wohnung (Art. 37 Abs. 4 Nr. 3 Raumordnungsgesetz). Nach Art. 98 des Eigentumsgesetzes (ЗС) folgt das Zubehör der Hauptsache, sofern nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist. Der Stellplatz existiert rechtlich nicht ohne die Wohnung und kann sie nicht verlassen.
4. Nur ein schuldrechtliches Recht: Miete oder ein nicht benannter Vertrag über gesicherten Zugang. Hier gibt es überhaupt kein Eigentum, und das Objekt gelangt nicht ins Immobilienregister.
Warum der Platz selbst keine Sache sein kann: Art. 110 des Eigentumsgesetzes zählt Grund und Boden, Gebäude und fest Verbundenes auf, und die Definition des Objekts in § 5 Nr. 39 der Zusatzbestimmungen des Raumordnungsgesetzes verlangt kumulativ Bezeichnung, Lage, selbständige Zweckbestimmung und eine Kennung nach dem Gesetz über Kataster und Immobilienregister (ЗКИР). Eine Markierung mit Farbe hat keines davon. Zu ideellen Anteilen als Größe: was ein Prozentsatz bedeutet und warum er keine Quadratmeterzahl ist.
Die notarielle Praxis fügt eine Erklärung hinzu, dass der Käufer die Nutzungsaufteilung kennt und ihr zustimmt. Sie ist ein Beleg für die Zustimmung, keine sachenrechtliche Garantie.
Hat das längst entschieden,
und stets dasselbe.
In den Immobilienforen wird wiederholt, die Rechtsprechung sei widersprüchlich und jedes Gericht entscheide anders. Das stimmt nicht. Die ständige Rechtsprechung des Obersten Kassationsgerichtshofs (ВКС) ist seit über fünfzehn Jahren einheitlich, und eine Auslegungsentscheidung gibt es nicht und war auch nicht nötig, weil die Spruchkörper untereinander nicht streiten.
Sie nimmt an, dass ein Stellplatz, wenn er nicht als Garage errichtet ist, kein selbständiges Objekt des Eigentumsrechts ist, und dass ein Geschäft darüber als über eine eigene Immobilie wegen unmöglichen Gegenstands nichtig ist. Die am häufigsten zitierte Formulierung bestimmt ihn als nicht abgesonderten und unselbständigen realen Teil eines Grundstücks, Gebäudes oder eines einzelnen Objekts darin.
Dieselbe Linie nimmt eine Umdeutung an: Ein Vertrag über die Übertragung eines realen Teils, der keine Wirkung entfalten kann, wird in einen Vertrag über den Verkauf eines ideellen Anteils am gesamten Objekt umgedeutet. Und sie nimmt an, dass die Nutzungsaufteilung auch den nächsten Erwerber bindet, auch wenn sie informell ist, durch Zustimmung zu dem, was in den Architekturplänen vorgeschlagen wurde.
Die Umdeutung ist ein Sicherheitsnetz, keine Garantie. Sie funktioniert nur, wenn es ein bestehendes selbständiges Objekt gibt, von dem ein ideeller Anteil abgezogen werden kann. Ist der Parkplatz zum Gemeinschaftseigentum erklärt, gibt es nichts, wovon man abziehen könnte.
Die Aufteilung wiederum ist schuldrechtlich, nicht sachenrechtlich: Der Käufer erhält ein Recht gegen bestimmte Personen, keine Gewalt über eine Sache. Der Schutz erfolgt auf dem Gerichtsweg, nicht durch einen Eintrag im Immobilienregister, den vor dem Geschäft jeder sieht.
Und noch eine Klarstellung, die oft fehlt: 2015 hat weniger verändert, als behauptet wird. Art. 37 Abs. 4 Raumordnungsgesetz hat die Parkgarage als selbständiges Objekt legalisiert. Den einzelnen Stellplatz hat er nicht legalisiert. Deshalb klingt die Rechtsprechung von 2018 wie die von 2009.
Die Frage, die mehr Geschäfte tötet als der Preis
Die Antwort hängt ganz von der Konfiguration ab. Ideeller Anteil am Grundstück: jeder darf, auch jemand ohne etwas im Gebäude, und erwirbt Miteigentum. Ideeller Anteil an einer Parkgarage mit dem Status eines selbständigen Objekts: jeder darf.
Parkplatz als Gemeinschaftseigentum (Art. 37 Abs. 4 Nr. 2 Raumordnungsgesetz): Ein Außenstehender darf nicht. Art. 38 Abs. 3 Eigentumsgesetz ist eindeutig, dass Gemeinschaftseigentum nicht geteilt werden kann und ein ideeller Anteil daran nicht selbständig erworben wird. Der Käufer muss ein selbständiges Objekt im Gebäude besitzen. Zubehör: Es wird nur zusammen mit der Wohnung übertragen.
Die praktische Folge verdient es, laut gesagt zu werden: Derselbe Stellplatz ist in einem Gebäude frei handelbar und im Nachbargebäude an einen externen Käufer unverkäuflich. Der Unterschied liegt in einer Zeile des Investitionsprojekts von vor Jahren und ist dem Inserat nicht anzusehen.
Die Gegenrichtung ist ebenso schwer. Ein Wohnungskäufer nimmt an, dass der Stellplatz mit ihm geht, er wurde aber vor dem Geschäft gesondert übertragen, weil in diesem Gebäude der Parkplatz ein selbständiges Objekt ist.
Die Garage hat keine dieser Einschränkungen. Sie ist ein Bauwerk mit umschließenden Wänden und Dach, hat eine eigene Kennung nach dem Gesetz über Kataster und Immobilienregister und wird von jedem gekauft, auch von jemandem, der Kilometer entfernt wohnt.
Der Punkt, an dem
die Fachleute nicht einer Meinung sind.
Die gemäßigte Position, die in der notariellen und anwaltlichen Praxis vorkommt: Ist der Stellplatz ein ideeller Anteil an einem selbständigen Objekt, ist eine Hypothek auf diesen ideellen Anteil zulässig. Die Banken behandeln ideelle Anteile jedoch als schlechtere Sicherheit. Der ideelle Anteil hat keine physischen Grenzen, kann nicht selbständig genutzt oder vermietet werden, und bei einer Zwangsvollstreckung im öffentlichen Verkauf wird ein abstrakter Prozentsatz angeboten, kein konkreter Platz. Das Ergebnis ist ein niedrigerer Finanzierungsanteil, teurere Konditionen oder eine Ablehnung.
Die radikale dogmatische Position (Rechtsanwalt Martin Petrov, Verlag „Trud i pravo“) geht weiter: Da der Stellplatz keine Sache ist, entstehen an ihm keine dinglichen Rechte, folglich ist eine bestellte Hypothek nichtig, und der Gläubiger behält nur eine schuldrechtliche Forderung. Derselbe Autor nimmt an, dass eine Steuerbewertung für ein ganzes Gebäude oder ein abgesondertes Objekt darin ausgestellt wird, nicht aber für einen einzelnen Stellplatz.
Die beiden Positionen werden hier nicht gemittelt, und die zweite wird nicht als gesichertes Recht dargestellt. Der Sinn ist ein anderer: Selbst die Fachleute sind sich nicht einig, was der Käufer in den Händen hält.
Das Szenario, das Geld kostet, sieht so aus. Ein Käufer mit grundsätzlich genehmigtem Hypothekenkredit unterschreibt einen Vorvertrag über eine Wohnung plus Stellplatz. In der Bewertungsphase stellt die Bank fest, dass der Stellplatz ein ideeller Anteil ohne selbständigen Plan und ohne gesonderte Steuerbewertung ist. Es gibt drei Ausgänge: Die Bank finanziert nur die Wohnung und der Käufer stockt mit Eigenmitteln auf, die Bank senkt die Bewertung der gesamten Sicherheit, oder das Geschäft platzt. Die Anzahlung wird einbehalten oder zurückgegeben, je nach Klauseln, die fast niemand vor der Unterschrift liest. Was vorab geprüft wird: wie man eine Immobilie prüft.
Die Markierung ist noch nicht gezeichnet
Art. 181 Raumordnungsgesetz: Das Baurecht kann bis zur Fertigstellung des Gebäudes im Rohbau Gegenstand eines Übertragungsgeschäfts sein, danach kann Gegenstand das errichtete Gebäude oder selbständige Teile davon sein. Wörtlich gelesen ist ein Stellplatz, der kein selbständiges Objekt ist, kein solcher Teil. Vor der Fertigstellung ist der Gegenstand also ein Baurecht, nach der Fertigstellung ein ideeller Anteil am bereits entstandenen Objekt. Art. 23 des Gesetzes über Kataster und Immobilienregister bestätigt die Richtung: Ein Gebäude im Rohbau ist Gegenstand des Katasters, wenn darin ein selbständiges Objekt besteht.
Hinzu kommt das physische Risiko. Die Markierung existiert noch nicht und wird nach Plan nach den Ausbauarbeiten erscheinen. Zwischen dem Versprochenen und dem Ausgeführten gibt es Raum für Abweichungen, die bei der Unterzeichnung nicht zu sehen sind und erst beim Einzeichnen sichtbar werden.
Die Breite der Stützenreihe, der Kurvenradius und die Lage des Installationsschachts stehen nicht im Vorvertrag. Wann das Gebäude im Rohbau ist und wann es in Betrieb genommen wird: Akt 14, 15 und 16.
Drei Rechnungen,
und eine, die der Markt schon gemacht hat.
Ein Käufer ohne Objekt im Gebäude zahlt für Gemeinschaftseigentum. Preis um den Median für einen Stellplatz, plus kommunale Erwerbsteuer (3 % für die Gemeinde Varna), plus Eintragungsgebühr von 0,1 % des wirtschaftlichen Werts und Notargebühr. Er erhält ein Geschäft, das als nichtig wegen unmöglichen Gegenstands angreifbar ist. Wird es für nichtig erklärt, wird der Preis erstattet. Die Steuer und die Gebühren erstattet der Verkäufer nicht. Hinzu kommen Anwaltshonorar und zwei oder drei Jahre Prozess. Die Umdeutung hilft hier nicht: Es gibt kein selbständiges Objekt, von dem ein ideeller Anteil abgezogen werden könnte.
Man kauft einen Platz und erhält ein Versprechen. Übertragen wurde ein ideeller Anteil am regulierten Grundstück ohne Nutzungsaufteilung oder mit einer Aufteilung nur als Protokoll der Eigentümerversammlung. Die Aufteilung nach Art. 43 Abs. 3 Raumordnungsgesetz und Art. 32 Eigentumsgesetz kann von demselben Organ, das sie beschlossen hat, überprüft werden. Bei einem Wechsel der Mehrheit kann der Platz am Eingang zum Platz hinter den Containern werden. Der Verlust ist keine Summe, sondern ein Wert: Ein Objekt, das als bestimmter Platz gekauft wurde, wird als unbestimmter ideeller Anteil weiterverkauft.
Der Markt hat schon abgestimmt. Unsere Daten von alo.bg zum 04.09.2026: 236 aktive Inserate für Garagen gegenüber 55 für Stellplätze in Varna. Der Garagenmarkt ist über viermal so tief. Das ist keine Mode. Die Garage ist eine Sache, die jeder kaufen kann und die jede Bank versteht.
Häufig gestellte Fragen
Ist ein Stellplatz ein selbständiges Eigentumsobjekt?
In der Regel nicht. Die ständige Rechtsprechung des Obersten Kassationsgerichtshofs nimmt an, dass ein Stellplatz, der nicht als Garage errichtet ist, kein selbständiges Objekt des Eigentumsrechts ist, sondern ein nicht abgesonderter und unselbständiger realer Teil eines Grundstücks, Gebäudes oder Objekts darin. Ein selbständiges Objekt kann die Parkgarage als Ganzes sein, nach Art. 37 Abs. 4 Nr. 1 Raumordnungsgesetz, nicht der einzelne markierte Platz darin.
Was ist beim Kauf der Unterschied zwischen Garage und Stellplatz?
Die Garage ist ein Bauwerk mit umschließenden Wänden und Dach, hat eine eigene Zweckbestimmung und eine Kennung nach dem Gesetz über Kataster und Immobilienregister, ist also ein selbständiges Objekt und wird von jedem gekauft. Der Stellplatz ist eine Markierung auf Boden oder Gelände, kein Gebäude und kein Raum, deshalb wird er als ideeller Anteil, als Zubehör oder nur als schuldrechtliches Recht übertragen. Der Unterschied entscheidet, ob das Objekt gesondert weiterverkauft und ob es mit einer Hypothek belastet werden kann.
Kann ich einen Stellplatz in einem Gebäude kaufen, in dem ich keine Wohnung habe?
Das hängt vom Status ab, der im Investitionsprojekt gewählt wurde. Ist der Parkplatz ein selbständiges Objekt oder der Platz ein ideeller Anteil am Grundstück, darf jeder. Ist der Parkplatz Gemeinschaftseigentum nach Art. 37 Abs. 4 Nr. 2 Raumordnungsgesetz, darf man nicht: Nach Art. 38 Abs. 3 des Eigentumsgesetzes kann Gemeinschaftseigentum nicht geteilt werden, und ein ideeller Anteil daran wird nicht selbständig erworben, der Käufer muss also ein selbständiges Objekt im Gebäude besitzen.
Kann ich den Stellplatz getrennt von der Wohnung verkaufen?
Nur wenn er nicht den Status eines Zubehörs hat. Nach Art. 98 des Eigentumsgesetzes folgt das Zubehör der Hauptsache, ein Stellplatz mit dem Status eines Zubehörs nach Art. 37 Abs. 4 Nr. 3 Raumordnungsgesetz wird also nur zusammen mit der Wohnung übertragen. Ist der Platz ein ideeller Anteil an einer Parkgarage oder am Grundstück, ist ein gesonderter Verkauf möglich.
Stimmt es, dass Stellplätze schon mit notarieller Urkunde als selbständige Objekte verkauft werden?
Derzeit nicht. Ein Gesetzentwurf vom 01.10.2025 schlägt einen neuen Art. 180a im Raumordnungsgesetz vor, der Parkplätze zu selbständigen Eigentumsobjekten erklären würde, aber der Oberste Anwaltsrat gibt dazu eine ablehnende Stellungnahme ab, und im geltenden Gesetz existiert Art. 180a nicht. Schlagzeilen dieser Art beschreiben einen Gesetzgebungsvorschlag, kein geltendes Recht.
Schicken Sie uns den Satz aus der Urkunde
Die Garage ist eine Sache, der Stellplatz in der Regel nicht. Der Status wird vom Bauträger im Investitionsprojekt gewählt und ist dem Inserat nicht anzusehen. Die vier Formulierungen sehen gleich aus und führen zu verschiedenen Ergebnissen, das Gericht ist in dieser Frage seit über fünfzehn Jahren einheitlich, und der Gesetzentwurf, der das ändern würde, ist noch ein Vorschlag.
Senden Sie, was in der notariellen Urkunde oder im Vorvertrag über den Stellplatz steht. Wir geben zurück, welches der vier Dinge Sie erwerben, an wen es später verkauft werden kann und wo die Bank haltmachen wird.
Dieses Material ist keine Rechtsberatung. Der konkrete Fall wird von einem Juristen geprüft.
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