Капаро сплачено. Потім зʼявляється проблема.
Більшість серйозних проблем в угоді не видно на огляді. Вони виринають після капаро, коли відмова вже коштує грошей.
2 000 зниклих документів.
Міністерство юстиції (Министерство на правосъдието) розпочало перевірку Агенції з реєстрації (Агенция по вписванията) у травні 2026 року, після повідомлення БОЕЦ про понад 2000 зниклих нотаріальних актів у Софії, виданих між 1912 і 1989 роками.
Якщо попередній власник в історії обʼєкта набув власність через дефектний документ, який лишився непоміченим через безладний архів, усі наступні покупці можуть опинитися втягненими в судовий спір, навіть через роки.
Банк входить в угоду.
На кожні два внесені до реєстру продажі у службі припадає приблизно одна договірна іпотека (Агенція з реєстрації). Не кожна іпотека стосується купівлі, але кожен покупець із кредитом проходить банківську оцінку, де виринають розбіжності у площі, відсутній Акт 16 (дозвіл на введення в експлуатацію) і оцінка, що не відповідає узгодженій ціні. Якщо задекларована ціна вища за банківську оцінку, покупець має знайти додатковий перший внесок, зменшити угоду або отримує відмову вже після того, як заплатив капаро.
Правило звучить просто.
Пастка не в правилі, а в доведенні того, „чия це вина“, коли проблема виринає пізно. Багато угод перетворюються на спір про тлумачення попереднього договору, а не на виконання зрозумілого правила.
Борг, який не зникає автоматично.
Скасування запису про іпотеку після погашеного кредиту не є автоматичним. Якщо продавець стверджує „її виплачено“, а формального скасування не сталося, покупець купує обʼєкт із досі внесеним обтяженням.
Покупець успадковує чужий борг, забезпечений його новим обʼєктом, не беручи позики і не отримавши за нею грошей.
Тихий ризик, який рідко видно.
Угода без підпису всіх співвласників не є автоматично нікчемною.
Але вона лишається відносно недійсною (относително недействителна) і юридично вразливою на роки вперед.
Спадкоємця, який виникне через роки, достатньо, щоб спір відкрився спочатку і вирішувався через судовий поділ.
Мала зміна. Великий наслідок.
Навіть „мала“ зміна є порушенням. Банк може відмовити у фінансуванні. При перепродажу новий покупець потрапляє в ту саму пастку, а у важких випадках громада може розпорядитися про знесення будівлі.
Відсутній Акт 16 веде до консервативнішої банківської оцінки або прямої відмови. Обʼєкт, який на перший погляд виглядає чистим, може виявитися фінансово непрохідним.
Більше часу для проблеми.
Довше вікно між оглядом і нотаріусом означає більше часу для того, щоб ускладнення виринуло, саме тоді, коли капаро вже сплачено.
Ми не замінюємо юриста. Ми бачимо проблему раніше за нього.
Перевірка власності, обтяжень та історії обʼєкта, підготовка договору, координація з нотаріусом. Брокери не мають повної юридичної компетенції, і хороші агентства працюють з юристом і нотаріусом, а не заміняють цю роль.
Профіль покупця змінився у 2026 році, а з ним і очікування від угоди. Більше в статті Покупець змінився. Щодо податкових наслідків після нотаріуса дивіться Коли платять податок при продажу обʼєкта, а коли ні.
Перш ніж платити капаро, запитайте нас.
Перевіряємо історію обʼєкта і розпізнаємо тривожні сигнали, перш ніж ви дійдете до капаро. 25 € за довідку в Агенції з реєстрації плюс підтверджувальна розмова з нотаріусом.
Коментарі
Коментарів ще немає, будьте першим.