Taxa de întreținere
nu este în prețul pe metru pătrat
Între 5,83 și 15,61 euro pe metru pătrat pe an, măsurat pe baza a 16 anunțuri citite. La o mediană de 12 euro pe metru pătrat și 75 de metri pătrați, sunt aproximativ 900 de euro pe an, care nu intră în nicio comparație.
Cumpărătorul compară două imobile pe metru pătrat și hotărăște care este mai scump. Cifra care schimbă răspunsul nu este în anunț și rareori se întreabă la vizionare.
Nu adresa decide. Serviciile decid.
Adrese urbane din Varna cu piscină și pază non-stop ajung la același nivel cu stațiunile din Zlatni Pyasatsi. Taxa crește din cauza a ceea ce oferă clădirea, nu din cauza locului unde se află.
Cuantumul nu este stabilit prin lege. Este decizia proprietarilor sau o înțelegere cu investitorul, și tocmai de aceea variază aproape de trei ori între clădiri altfel asemănătoare.
Hotărârile adunării generale
se aplică și dumneavoastră.
Potrivit art. 11 alin. 4 din Legea privind administrarea proprietății în condominiu (Закон за управление на етажната собственост, ЗУЕС), hotărârile adoptate îi obligă și pe noii proprietari, utilizatori și locatari. Nu este nevoie să fi fost acolo și nici să fi știut.
Termenul de contestare la judecătorie este de 30 de zile de la comunicare (art. 40 alin. 2). El a curs pentru fostul proprietar. Adică în momentul în care cumpărătorul află de hotărâre, termenul cel mai adesea a expirat deja.
O hotărâre privind o reparație capitală, luată cu o lună înainte de tranzacție, este obligația cumpărătorului, nu a celui care a votat pentru ea.
Datoriile fostului proprietar: legea tace pe jumătate
Un text expres există doar în cazul asociației proprietarilor. Potrivit art. 30 alin. 1 din legea privind condominiul, obligațiile devenite exigibile înainte de schimbarea proprietății rămân în sarcina fostului proprietar, dacă la schimbare nu s-a convenit altfel.
Pentru administrarea după regula generală, fără asociație, adică pentru marea majoritate a scărilor de bloc, legea privind condominiul nu are o normă similară, iar întrebarea nu este tranșată univoc.
Consecința practică este una și este sigură: nimeni nu verifică această datorie din oficiu în locul cumpărătorului. Notarul nu o cere, iar evaluarea fiscală arată obligații față de primărie, nu față de scară.
Administrator de bloc
sau profesionist.
Din februarie 2026, administratorii profesioniști se înscriu într-un registru. În el figurează 253 de înscriși, dintre care 51 au sediul în Varna, adică aproximativ o cincime din țară.
Diferența pentru cumpărător nu este în preț, ci în faptul dacă există pe cine să întrebați înainte de tranzacție și dacă există un document pe care să vi-l arate.
Este valabil oare contractul de întreținere?
Într-un complex de tip închis, taxa se stabilește printr-un contract scris, cu legalizarea notarială a semnăturilor, între investitor și proprietari, potrivit art. 2 din legea privind condominiul. Înscris în cartea funciară a obiectului, el este opozabil dobânditorilor ulteriori.
Numai că la 27.11.2025 a fost constituită cauza interpretativă nr. 5/2025 a Adunării Generale a Colegiilor Civil și Comercial (ОСГТК) privind întrebarea dacă asemenea contracte sunt nule. Motivul este o contradicție în cadrul Curții Supreme de Casație (ВКС) însăși: o secție admite că sunt, alta că nu sunt automat.
Hotărâre nu există. Adică în prezent obligația există, iar temeiul ei este reexaminat.
Trei locuri,
niciunul din oficiu.
Documentul privind obligațiile față de condominiu se cere de la administrator. Procesele-verbale ale adunării generale din ultimul an arată ce urmează. Iar contractul de întreținere, dacă clădirea se află într-un complex închis, se verifică dacă este înscris.
Niciunul dintre cele trei nu vine de la sine. Subiecte conexe: cât din suprafață veți locui efectiv și impozitul pe clădiri și taxa de salubrizare.
Întrebări frecvente
Care este taxa de întreținere a unui apartament în Varna?
Intervalul confirmat este de la 5,83 la 15,61 euro pe metru pătrat pe an, măsurat pe baza unor anunțuri deschise și citite cuvânt cu cuvânt la 04.09.2026. Pentru un apartament între 65 și 105 metri pătrați, aceasta înseamnă cel mai adesea între 50 și 110 euro pe lună. Cuantumul nu este stabilit prin lege, ci depinde de serviciile din clădire, de aceea un complex urban cu piscină și pază costă cât unul de pe litoral.
Îl obligă hotărârile adunării generale pe noul proprietar?
Da. Hotărârile adoptate de adunarea generală îi obligă și pe noii proprietari, utilizatori și locatari, potrivit art. 11 alin. 4 din Legea privind administrarea proprietății în condominiu. Termenul de contestare la judecătorie este de 30 de zile de la comunicare, potrivit art. 40 alin. 2, și a curs pentru fostul proprietar, adică în momentul în care cumpărătorul află de hotărâre, el cel mai adesea a expirat deja.
Moștenește cumpărătorul ratele neplătite ale fostului proprietar?
Legea dă un răspuns expres doar pentru unul dintre cele două regimuri de administrare. În cazul asociației proprietarilor, potrivit art. 30 alin. 1 din Legea privind administrarea proprietății în condominiu, obligațiile devenite exigibile înainte de schimbarea proprietății rămân în sarcina fostului proprietar, dacă la schimbare nu s-a convenit altfel. Pentru administrarea după regula generală, fără asociație, Legea privind administrarea proprietății în condominiu nu are o normă expresă similară, iar întrebarea nu este tranșată univoc. Nimeni nu verifică datoria din oficiu în locul cumpărătorului.
Cine stabilește taxa într-un complex de tip închis?
Într-un complex de tip închis, taxa se stabilește printr-un contract scris, cu legalizarea notarială a semnăturilor, între investitor și proprietari, potrivit art. 2 din Legea privind administrarea proprietății în condominiu. Înscris la Agenția de Înregistrări în cartea funciară a obiectului, contractul este opozabil dobânditorilor ulteriori. Curtea Supremă de Casație încă nu s-a pronunțat în cauza interpretativă nr. 5/2025 a Adunării Generale a Colegiilor Civil și Comercial cu privire la nulitatea unor asemenea contracte.
Înmulțiți cu doisprezece
Întrebați cât este taxa lunară și ce include ea. Apoi înmulțiți-o cu doisprezece și cu anii în care plănuiți să rămâneți. Cifra care rezultă nu este în prețul pe metru pătrat, dar iese din același buzunar.
Trimiteți-ne taxa și suprafața. Vă răspundem cât adaugă aceasta la prețul real pe metru pătrat și cum se situează față de clădirile învecinate.
Acest material nu reprezintă consultanță juridică. Cazul concret este verificat de un jurist.
Comentarii
Încă nu există comentarii, fiți primul.