Die Instandhaltungsgebühr
steckt nicht im Quadratmeterpreis
Zwischen 5,83 und 15,61 Euro pro m² und Jahr, gemessen an 16 gelesenen Inseraten. Bei einem Median von 12 Euro pro m² und 75 m² sind das etwa 900 Euro im Jahr, die in keinem Vergleich auftauchen.
Der Käufer vergleicht zwei Immobilien pro Quadratmeter und entscheidet, welche teurer ist. Die Zahl, die die Antwort ändert, steht nicht im Inserat und wird bei der Besichtigung selten erfragt.
Nicht die Adresse entscheidet. Die Leistung entscheidet.
Städtische Adressen in Varna mit Pool und Rund-um-die-Uhr-Wachdienst kosten so viel wie die Ferienanlagen in Zlatni pjasazi. Die Gebühr springt wegen dessen, was das Gebäude bietet, nicht wegen dessen, wo es liegt.
Die Höhe ist nicht gesetzlich geregelt. Sie ist ein Beschluss der Eigentümer oder eine Vereinbarung mit dem Bauträger, und genau deshalb schwankt sie zwischen sonst ähnlichen Gebäuden fast um das Dreifache.
Beschlüsse der Eigentümerversammlung
gelten auch für Sie.
Nach Art. 11 Abs. 4 des Gesetzes über die Verwaltung des Wohnungseigentums (ЗУЕС) binden die gefassten Beschlüsse auch die neuen Eigentümer, Nutzer und Bewohner. Man muss nicht dabei gewesen sein und auch nichts davon gewusst haben.
Die Frist zur Anfechtung beim Amtsgericht beträgt 30 Tage ab Bekanntgabe (Art. 40 Abs. 2). Sie lief für den alten Eigentümer. Wenn der Käufer vom Beschluss erfährt, ist die Frist also meist schon abgelaufen.
Ein Beschluss über eine Grundsanierung, der einen Monat vor dem Geschäft gefasst wurde, ist Verpflichtung des Käufers, nicht dessen, der dafür gestimmt hat.
Die Schulden des alten Eigentümers: das Gesetz schweigt zur Hälfte
Eine ausdrückliche Regel gibt es nur bei einer Eigentümervereinigung. Nach Art. 30 Abs. 1 ZUES bleiben Verbindlichkeiten, die vor dem Eigentumswechsel fällig geworden sind, beim alten Eigentümer, sofern beim Wechsel nichts anderes vereinbart wurde.
Für die Verwaltung nach der allgemeinen Ordnung, ohne Vereinigung, also für die große Mehrheit der Hauseingänge, enthält das ZUES keine entsprechende Regel, und die Frage ist nicht eindeutig geklärt.
Die praktische Folge ist eindeutig und sicher: Niemand prüft diese Schuld von Amts wegen für den Käufer. Der Notar verlangt sie nicht, und die Steuerbewertung zeigt Verbindlichkeiten gegenüber der Gemeinde, nicht gegenüber dem Hauseingang.
Hausverwalter
oder Profi.
Seit Februar 2026 werden berufsmäßige Verwalter in ein Register eingetragen. Dort stehen 253 Eingetragene, davon 51 mit Sitz in Varna, also etwa ein Fünftel des Landes.
Der Unterschied für den Käufer liegt nicht im Preis, sondern darin, ob man jemanden fragen kann, bevor man das Geschäft abschließt, und ob es ein Dokument gibt, das man Ihnen zeigen kann.
Ist der Instandhaltungsvertrag überhaupt gültig?
In einer geschlossenen Wohnanlage wird die Gebühr durch einen schriftlichen Vertrag mit notarieller Beglaubigung zwischen dem Bauträger und den Eigentümern nach Art. 2 ZUES festgelegt. Ist er im Register des Objekts eingetragen, wirkt er gegenüber späteren Erwerbern.
Allerdings wurde am 27.11.2025 die Auslegungssache Nr. 5/2025 der Gesamtversammlung der Zivil- und Handelskammern (ОСГТК) eingeleitet, zu der Frage, ob solche Verträge nichtig sind. Anlass ist ein Widerspruch im Obersten Kassationsgerichtshof selbst: Eine Kammer nimmt an, dass sie es sind, eine andere, dass sie es nicht automatisch sind.
Eine Entscheidung gibt es nicht. Die Verpflichtung besteht also derzeit, während ihre Grundlage überprüft wird.
Drei Stellen,
keine davon von Amts wegen.
Die Bescheinigung über Verbindlichkeiten gegenüber dem Wohnungseigentum verlangt man beim Verwalter. Die Protokolle der Eigentümerversammlung des letzten Jahres zeigen, was ansteht. Und der Instandhaltungsvertrag wird, wenn das Gebäude in einer geschlossenen Anlage liegt, daraufhin geprüft, ob er eingetragen ist.
Keine der drei kommt von selbst. Verwandte Themen: wie viel der Quadratmeter Sie tatsächlich bewohnen und Gebäudesteuer und Müllgebühr.
Häufig gestellte Fragen
Wie hoch ist die Instandhaltungsgebühr für eine Wohnung in Varna?
Die bestätigte Spanne liegt bei 5,83 bis 15,61 Euro pro m² und Jahr, gemessen an Inseraten, die am 04.09.2026 geöffnet und wörtlich gelesen wurden. Für eine Wohnung zwischen 65 und 105 m² sind das meist 50 bis 110 Euro im Monat. Die Höhe ist nicht gesetzlich geregelt, sondern hängt von den Leistungen im Gebäude ab, deshalb kostet eine städtische Anlage mit Pool und Wachdienst so viel wie eine Ferienanlage.
Binden die Beschlüsse der Eigentümerversammlung den neuen Eigentümer?
Ja. Die gefassten Beschlüsse der Eigentümerversammlung binden auch die neuen Eigentümer, Nutzer und Bewohner nach Art. 11 Abs. 4 ZUES. Die Frist zur Anfechtung beim Amtsgericht beträgt 30 Tage ab Bekanntgabe nach Art. 40 Abs. 2 und lief für den alten Eigentümer. Zu dem Zeitpunkt, an dem der Käufer vom Beschluss erfährt, ist sie meist schon abgelaufen.
Übernimmt der Käufer die unbezahlten Beiträge des alten Eigentümers?
Das Gesetz gibt nur für eine der beiden Verwaltungsformen eine ausdrückliche Antwort. Bei einer Eigentümervereinigung nach Art. 30 Abs. 1 ZUES bleiben Verbindlichkeiten, die vor dem Eigentumswechsel fällig geworden sind, beim alten Eigentümer, sofern beim Wechsel nichts anderes vereinbart wurde. Für die Verwaltung nach der allgemeinen Ordnung, ohne Vereinigung, enthält das ZUES keine entsprechende ausdrückliche Regel, und die Frage ist nicht eindeutig geklärt. Niemand prüft die Schuld von Amts wegen für den Käufer.
Wer legt die Gebühr in einer geschlossenen Wohnanlage fest?
In einer geschlossenen Wohnanlage wird die Gebühr durch einen schriftlichen Vertrag mit notarieller Beglaubigung der Unterschriften zwischen dem Bauträger und den Eigentümern nach Art. 2 ZUES festgelegt. Ist der Vertrag bei der Registrierungsagentur im Register des Objekts eingetragen, wirkt er gegenüber späteren Erwerbern. Der Oberste Kassationsgerichtshof hat über die Auslegungssache Nr. 5/2025 der Gesamtversammlung der Zivil- und Handelskammern noch nicht entschieden, ob solche Verträge nichtig sind.
Multiplizieren Sie mit zwölf
Fragen Sie, wie hoch die monatliche Gebühr ist und was sie umfasst. Multiplizieren Sie sie dann mit zwölf und mit den Jahren, die Sie bleiben wollen. Die Zahl, die dabei herauskommt, steckt nicht im Quadratmeterpreis, kommt aber aus derselben Tasche.
Schicken Sie uns die Gebühr und die Wohnfläche. Wir melden zurück, was das zum tatsächlichen Quadratmeterpreis hinzufügt und wie es sich im Vergleich zu den Nachbargebäuden einordnet.
Dieses Material ist keine Rechtsberatung. Der konkrete Fall wird von einem Juristen geprüft.
Kommentare
Noch keine Kommentare. Seien Sie der Erste.