Suprafața construită, cea desfășurată și cotele ideale:
cât veți locui
Metrajul anunțat este, de obicei, suma dintre obiectul individual și cotele ideale. Două anunțuri cu același număr pot descrie locuințe cu suprafață locuibilă diferită.
Cadastrul nu măsoară. El copiază.
Potrivit art. 4, alin. 5 din Ordonanța nr. RD-02-20-5 din 2016, suprafața obiectului individual se extrage din actul de proprietate, în lipsa acestuia din datele proiectului de investiții, și numai dacă nu există niciuna dintre ele, se calculează după măsurare la fața locului.
Adică, de regulă, schema reproduce numărul din actul notarial. Ea nu este o verificare independentă a metrajului, așa cum o crede cumpărătorul.
⚠️ Notă pentru cei care caută: ordonanța „RD-02-20-2 pentru măsurare” nu există. Există patru ordonanțe diferite în vigoare cu acest număr și niciuna nu este despre suprafețe. Cele aplicabile sunt RD-02-20-5 din 2016 și Ordonanța nr. 7 din 2003.
Suprafața construită și cea desfășurată
sunt în lege.
Suprafața construită (ЗП) și suprafața construită desfășurată (РЗП) sunt definite în § 5 din Dispozițiile suplimentare ale Legii privind amenajarea teritoriului (ЗУТ). Cotele ideale sunt în art. 38 din Legea proprietății (Закон за собствеността).
Iar „suprafața netă”, „suprafața utilă” și „suprafața liberă” nu au definiție legală nici în Legea privind amenajarea teritoriului, nici în Legea proprietății, nici în Legea privind cadastrul și registrul proprietății (ЗКИР). Sunt cuvinte de piață, și fiecare constructor le umple cu conținutul său.
De aceea același număr în două anunțuri poate însemna lucruri diferite, fără ca cineva să fi mințit.
Nu există un singur număr, și aceasta este problema
La construcțiile noi se întâlnesc 15 până la 20% din suprafața din actul notarial, la alte clădiri 12 până la 15%, iar la construcțiile din panouri prefabricate suprafața din act este aproape de cea efectiv locuibilă.
Procentul exact pentru un imobil concret vine din tabelul de formare a suprafeței din proiectul de investiții, iar acesta nu este un document public.
De aici decurge și distorsiunea sistematică: prețul pe metru pătrat din anunțuri subestimează construcția nouă față de blocul din panouri, deoarece numitorul este mai umflat. Cum se compară una cu alta este o discuție separată: bloc din panouri sau construcție nouă.
Două numere,
care nu măsoară același lucru.
Un apartament cu două camere în Vladislavovo costă 1 576 €/m² la 106 anunțuri. Același tip în Briz costă 2 469 €/m² la 181 de anunțuri. Datele noastre de pe alo.bg, 4 septembrie 2026.
Diferența pare de 57%. Dacă se admite că părțile comune cântăresc aproximativ 15% într-un caz și 5% în celălalt (presupunere, nu mărime măsurată), diferența corectată devine mai mare, nu mai mică.
Cum stau cartierele unele față de altele: Varna pe cartiere.
Punctele costisitoare sunt două
Primul: cereți suprafața din schemă și cotele ideale separat, nu suma. Al doilea număr transformă prețul pe metru pătrat într-un număr comparabil.
Al doilea: „diferențe de până la 10% sunt admisibile” este opusul legii. Art. 210 din Legea obligațiilor și contractelor (ЗЗД) dă o zecime ca prag, peste care apare dreptul de refuz sau de reziliere, iar sub el, la preț pe unitate de măsură, prețul se corectează corespunzător. Termenul este de un an de la predare (art. 211 din aceeași lege).
La construcția nouă, formarea suprafeței se încheie cu darea în exploatare: Actele 14, 15 și 16.
Întrebări frecvente
Metrajul anunțat include părțile comune?
În cele mai multe cazuri da, dar anunțul nu este obligat să o spună. Suprafața anunțată este de obicei suma dintre suprafața obiectului individual și cotele ideale din părțile comune ale clădirii. De aceea două anunțuri cu același număr pot descrie locuințe cu suprafață locuibilă diferită.
Schema cadastrală măsoară suprafața apartamentului?
Nu. Potrivit art. 4, alin. 5 din Ordonanța nr. RD-02-20-5 din 2016, suprafața obiectului individual se extrage din actul de proprietate, în lipsa acestuia din datele proiectului de investiții, și numai dacă nu există niciuna dintre ele, se calculează după măsurare la fața locului. Schema reproduce, de regulă, numărul din actul notarial și nu este o verificare independentă a metrajului.
Cât reprezintă părțile comune în procente?
Nu există un singur număr. La construcțiile noi se întâlnesc 15 până la 20% din suprafața din actul notarial, la alte clădiri 12 până la 15%, iar un caz documentat arată 13,3%. La construcțiile din panouri prefabricate suprafața din act este aproape de cea efectiv locuibilă. Procentul exact pentru un imobil concret vine din tabelul de formare a suprafeței din proiectul de investiții, care nu este un document public.
Înseamnă „7% cote ideale” 7 m²?
Nu. Procentul este o cotă din părțile comune ale întregii clădiri, iar potrivit art. 40, alin. 1 din Legea proprietății cotele sunt proporționale cu raportul dintre valorile încăperilor, nu dintre suprafețele lor. Pentru ca procentul să fie transformat în metri pătrați, este nevoie de suprafața totală a părților comune ale clădirii, un număr care nu se află în schema cadastrală.
Ce este „suprafața netă” potrivit legii?
Nu există o astfel de definiție. „Suprafața netă”, „suprafața utilă” și „suprafața liberă” nu sunt definite nici în Legea privind amenajarea teritoriului, nici în Legea proprietății, nici în Legea privind cadastrul și registrul proprietății. Sunt cuvinte de piață și fiecare constructor le umple cu conținutul său, de aceea același număr în două anunțuri poate însemna lucruri diferite.
Două numere, nu unul
Întrebați care este suprafața din schemă și care sunt cotele ideale. Separat. Suma este ceea ce compară toată lumea, iar separat se vede ce veți locui.
Trimiteți-ni-le pe amândouă împreună cu prețul. Vă returnăm prețul real al unui metru pătrat locuibil și cum se așază față de cartier.
Acest material nu reprezintă consultanță juridică sau fiscală. Cazul concret se verifică de un specialist.
Comentarii
Încă nu există comentarii, fiți primul.