Гарантія існує
щодо будинку, а не щодо вас.
Строки сягають 10 років і стоять у наредба, але права за ними не переходять автоматично до покупця.
Гарантія існує щодо будинку, а не щодо вас Одна делегувальна стаття і одна наредба
ЗУТ (Закон про устрій території) не перелічує гарантійних строків. Він делегує. За ст. 160, ч. 3 міністр регіонального розвитку визначає підзаконним актом (наредба) мінімальні строки, за ч. 4 конкретні строки домовляють договором між замовником і виконавцем і вони не можуть бути коротшими за мінімальні, а за ч. 5 вони спливають від дня введення в експлуатацію.
Звідси одразу випливають три речі, і кожна з них ризик. Перше, гарантія за джерелом договірна: нормативною є лише її нижня межа. Друге, договір, який її породжує, укладають замовник і підрядник, а покупець квартири зазвичай не є ані тим, ані тим. Третє, відлік починається від введення в експлуатацію, а не від нотаріального акта, не від передання ключів і не від оплати.
Ідеться про Наредба № 2 від 2003 року про введення будівель в експлуатацію та мінімальні гарантійні строки. Її змінювали шість разів, і зміна від 12 листопада 2019 року повністю переписала таблицю строків. Кожен текст, який сьогодні подає старіші числа, списаний із часів до цієї дати. Такі тексти є в мережі і у 2026 році.
Далі вся ця стаття це одне й те саме питання, поставлене пʼять разів: права існують, але в кого вони і проти кого спрямовані. Що означають самі акти на шляху до готового будинку, читайте в Акт 14, 15 і 16.
Чотири строки на один будинок
і ще дванадцять, які не про житло
Таблиця ст. 20, ч. 4 Наредба № 2 має шістнадцять пунктів. Для звичайного житлового будинку працюють чотири з них.
Десять років на всі види новозведених будівельних конструкцій, включно з ґрунтовою основою під ними. Сім років на гідроізоляційні, теплоізоляційні, звукоізоляційні та антикорозійні роботи в неагресивному середовищі, і пʼять років на ті самі в агресивному. Сім років на внутрішні мережі будинку. Пʼять років на всі інші будівельні, монтажні та оздоблювальні роботи: підлогові і настінні покриття, бляхарські, слюсарні, столярні та подібні.
Решта дванадцять пунктів покривають дороги, мости, залізничні колії, злітні смуги і мережі. Перелічуємо їх, щоб було ясно: чотири вище обрані, а не наредба прочитана наполовину.
Є і виняток, доданий у 2019 році, який тихо виймає цілу категорію. Мінімальні строки не застосовують до технологічного обладнання, яке є предметом торгової угоди і має гарантійний талон. Тобто кондиціонер, тепловий насос, котел і ліфт виходять із семирічного режиму мереж і падають на гарантію виробника, яка міряється роками, а не десятиліттями. Монтаж залишається на підрядникові на строк обʼєкта. Сам виріб ні.
Вирішальна дата стоїть у документі, якого у вас немає § 9 і 12 листопада 2019
Зміна 2019 року підняла два з чотирьох строків: ізоляції з 5 на 7 років, внутрішні мережі з 5 на 7. І прийшла з перехідним положенням на одне речення: наредба застосовується до договорів між замовником і виконавцем, укладених після набрання нею чинності, тобто після 12 листопада 2019 року.
Прочитайте це ще раз. Вирішальна дата це не дата Акт 16. Не дата нотаріального акта. Не дата, коли ви заселилися. Вирішальною є дата договору про будівництво між інвестором і підрядником, документа, якого покупець ніколи не бачив і не має причини просити.
Будинок, договір на будівельно-монтажні роботи якого підписано у 2018 році, а Акт 16 видано у 2022, несе старі строки: гідроізоляція 5 років замість 7, внутрішні мережі 5 замість 7. Такий будинок сьогодні продають як «новобудову» і нічим не відрізняється від сусіднього.
Різниця між 5 і 7 роками це точно різниця між «маю право» і «не маю права» за протікання, що зʼявилося на шостому році. Її вирішує не те, що написано в оголошенні, і не рік на фасаді. Її вирішує одна дата в чужій справі.
Від якого моменту спливає і де саме написано
Інформація є. Ніхто її не шукає.
Строк спливає від дати дозволу на користування (для будівель вищої категорії, видає ДНСК, Дирекція національного будівельного контролю) або посвідчення про введення в експлуатацію (для середньої і низької забудови, видає громада). Обидва документи публічні і публікуються в єдиному публічному реєстрі з устрою території.
Мало хто знає, що самі строки вносять у сам документ. Наредба № 2 вимагає, щоб і дозвіл на користування, і посвідчення про введення в експлуатацію несли внесені мінімальні гарантійні строки. Тобто папір, який каже, коли починається відлік, каже і докуди він сягає.
Ризик тут не в тому, що інформації немає. Ризик у тому, що ніхто її не шукає. Дату введення в експлуатацію не вносять до нотаріального акта. Покупець на перепродажу бачить акт попереднього власника, бачить кадастрову схему і податкову оцінку, і не має жодної причини просити дозвіл на користування, хоча саме він несе і початок, і строки. Що перевіряють до угоди і чому список довший за очікуваний, читайте в Перевірка обʼєкта перед купівлею.
І ще одне речення з наредба, яке визначає всю подальшу розмову: за появи прихованих дефектів у гарантійні строки спори, якщо згоди не досягнуто, вирішуються в судовому порядку. Немає адміністративного органу, який зобовʼязав би підрядника полагодити. Немає ДНСК для протікання у спальні. Є суд.
Другий покупець і одне рішення 1984 року Гарантія не слідує за річчю
Тут найдорожче непорозуміння в темі. Гарантійний строк породжує договір між замовником і підрядником, а за ст. 21 ЗЗД (Закон про зобовʼязання і договори) договір діє між сторонами, а щодо третіх осіб лише у передбачених законом випадках. Покупець квартири є третьою особою.
Тлумачне рішення № 37 від 13 листопада 1984 року ОСГК Верховного суду приймає, що гарантійна відповідальність не слідує за річчю при її переході. За річчю слідують лише речові права. Решту повʼязаних із нею прав треба прямо передати в порядку ст. 99 ЗЗД, щоб новий власник міг ними скористатися. Суди застосовують це рішення і сьогодні. Є і протилежна лінія в практиці, за якою відповідальність існує щодо самого будинку і щодо кожного теперішнього власника обʼєкта в ньому, але правова теорія радше на боці першої.
Залишається ст. 163, ч. 3 ЗУТ, за якою підрядник несе майнову відповідальність за шкоду, завдану своїми винними діями чи бездіяльністю. Обовʼязкова практика Верховного касаційного суду приймає, що цей позов доступний і кінцевому покупцеві. Тільки різниця між двома позовами вирішальна: гарантійна відповідальність не потребує вини, а позов за ст. 163, ч. 3 потребує доведеної вини.
Тобто другий покупець зазвичай успадковує не легший позов, а лише важчий. А продавець, який мав легший, фактично його втратив, бо вже не власник і не зазнав шкоди. Запобігання коштує один абзац у договорі і один лист до підрядника. Нуль євро, якщо хтось згадав вчасно. Де саме пишеться такий рядок, це питання до Попередній договір і до нотаріального акта.
Продавець: один рік, а не десять
Найнедооціненіше число в темі
Покупець зазвичай має безспірне право щодо однієї-єдиної особи: продавця. І саме цей режим має найкоротший строк.
За ст. 193 до 197 ЗЗД продавець відповідає за недоліки проданої речі, зокрема й тоді, коли про них не знав, а домовленість про звільнення від цієї відповідальності є недійсною. Проте строк становить один рік від передання для нерухомості, і три роки лише тоді, коли доведено, що продавець свідомо замовчав недолік. Свідоме замовчування це твердження, яке доводять, а не заявляють.
Окремо стоїть ст. 265 ЗЗД про недоліки виконаної роботи: права погашаються за шість місяців, а за будівельних робіт за пʼять років. Цей режим чинний між сторонами договору підряду.
Зберіть їх докупи і отримаєте чотири різні строки на одну й ту саму пляму на стелі: один рік щодо продавця, пʼять років за ст. 265 ЗЗД, від пʼяти до десяти років за наредба щодо підрядника, і загальна пʼятирічна позовна давність для позову про шкоду. Тому питання «яка гарантія» не має однієї відповіді, а має чотири, і кожна веде до іншого відповідача.
Покупець, який чекає, поки дефект «проявиться повністю», перш ніж реагувати, упускає найкоротший і найнадійніший із чотирьох, навіть не зрозумівши цього.
Підрядник, якого вже немає Не банкрутство. Тихе виключення з реєстру.
Найчастіший поганий сценарій це не банкрутство під час будівництва. Це окремий ризик і він розглянутий у Купівля на етапі будівництва. Найчастіший це тихе виключення з реєстру: товариство, яке будувало, завершує ліквідацію і зникає з Торгового реєстру за два або три роки після Акт 16. Відповідального за ЗУТ уже немає як правового субʼєкта.
Що тоді залишається. Позов до інвестора як продавця, де однорічний строк зазвичай уже минув. Позов до інвестора як замовника за ст. 49 ЗЗД, який солідарно відповідає за доручену роботу, але потребує доведеної вини підрядника і живого інвестора. Додаткова ліквідація за ст. 273, ч. 2 ТЗ (Торговий закон), що має сенс лише тоді, коли залишилося майно, бо товариство не відновлює своєї правосубʼєктності, а просто реалізується новознайдене майно. Позов до будівельного нагляду, який дав оцінку придатності будівлі і часто ще існує. Позов до проєктувальника, якщо корінь дефекту в проєкті.
Різниця з банкрутством у тому, що тут немає провадження, немає керуючого і немає майнової маси. Є лише відсутній відповідач.
Приклад порядку чисел: заміна старої гідроізоляції плоского даху за ринковими пропозиціями 2026 року становить близько 30 EUR за квадратний метр, тобто близько 12 000 EUR за дах на 400 кв. м, або близько 500 EUR на квартиру за двадцяти чотирьох власників. Судовий збір за позовом становить 4% від ціни позову. Плюс експертиза, плюс адвокат, плюс від одного до трьох років. І ще одна пастка: дах це спільна частина, тобто позов подає не один власник на свій розсуд, а через органи спільного майна будинку, про які йдеться в Спільне майно будинку.
Страхування покриває будинок, а не квартиру
і то лише поки діє поліс
ЗУТ зобовʼязує підрядника, проєктувальника, консультанта і нагляд застрахувати свою професійну відповідальність за шкоду, завдану іншим учасникам і третім особам. Звучить як захисна сітка. Три застереження її зʼїдають.
Перше, сума на весь обʼєкт, а не на квартиру. Мінімальна страхова сума для підрядника будівлі IV категорії становить 100 000 BGN, тобто близько 51 129 EUR за фіксованим курсом, наш перерахунок. Поділена на сорок квартир, це близько 1 278 EUR на власника. Конструктивний дефект доходить туди за один день.
Друге, поліс покриває претензії, предʼявлені у строк дії договору страхування, а суми визначають на період в один рік. Тобто протікання, виявлене на пʼятому році, не покриває поліс, чинний під час будівництва. Розходження між гарантійним строком у 7 чи 10 років і страховим покриттям, яке поновлюється щороку, є структурним, а не винятком.
Третє, при припиненні діяльності особа зобовʼязана укласти додаткове страхування на пʼять років наперед. Пʼять, а не десять. І лише якщо взагалі це зробить.
Тому тема не в тому, чи має будинок гарантію. Будинок майже завжди має. Тема в тому, хто носій прав, від якої дати спливає строк, проти кого спрямований позов і чи має він ще майно. Ці чотири відповіді не читаються з оголошення і не читаються з нотаріального акта. Їх збирають із документів, які треба попросити, поки покупець ще має важіль, тобто до капаро (завдатку), а не після Акт 16.
Поширені запитання
Скільки років становить гарантія на новобудову?
Залежить від того, яка частина будинку дефектна. За мінімальними строками в Наредба № 2 конструкція і ґрунтова основа під нею мають десять років, гідроізоляція, теплоізоляція і звукоізоляція в неагресивному середовищі сім, внутрішні мережі теж сім, а всі інші будівельні, монтажні та оздоблювальні роботи пʼять. Ці строки мінімальні: договір між замовником і підрядником може їх подовжити, але не може скоротити. Відлік починається від дня введення будинку в експлуатацію, а не від нотаріального акта і не від передання ключів.
Чи переходить гарантія до наступного покупця квартири?
Не автоматично. За тлумачним рішенням № 37 від 1984 року ОСГК Верховного суду гарантійна відповідальність не слідує за річчю: за обʼєктом слідують лише речові права, а решту прав треба прямо передати в порядку ст. 99 ЗЗД. Є і протилежна лінія в практиці, за якою відповідальність існує щодо самого будинку і щодо кожного теперішнього власника, але вона не переважає. Другому покупцеві залишається позов за ст. 163, ч. 3 ЗУТ, доступний кінцевому покупцеві, але він потребує доведеної вини підрядника, на відміну від гарантійної відповідальності, де вина не потрібна. Тому пряме передання прав у договорі при перепродажу коштує нуль євро до угоди і багато після неї.
Від якого саме моменту спливає гарантійний строк і де це видно?
Спливає від дати дозволу на користування або посвідчення про введення в експлуатацію, залежно від категорії будівлі. В обидва документи вносять самі мінімальні гарантійні строки, тобто папір, який дає початок, дає і кінець. Обидва документи публічні і публікуються в єдиному публічному реєстрі з устрою території. Проблема не в тому, що інформації немає, а в тому, що цю дату не вносять до нотаріального акта, і покупець на перепродажу не має причини просити документ, у якому вона стоїть.
Якщо підрядника вже немає, до кого предʼявляти дефект?
Якщо товариство виключено з Торгового реєстру, відповідальний за ЗУТ уже не існує як правовий субʼєкт і не може бути відповідачем. Залишається кілька важчих шляхів: позов до інвестора як продавця, де однорічний строк за ст. 197 ЗЗД зазвичай уже минув; позов до інвестора як замовника за ст. 49 ЗЗД, який потребує доведеної вини підрядника; додаткова ліквідація за ст. 273, ч. 2 ТЗ, що має сенс лише тоді, коли залишилося майно; а також позови до будівельного нагляду чи проєктувальника, які часто ще існують. На відміну від банкрутства, тут немає провадження, немає керуючого і немає майнової маси, а є лише відсутній відповідач.
Купуєте
новобудову?
Сьогодні ввечері попросіть одну-єдину дату: коли укладено договір про будівництво між інвестором і підрядником. Не дату Акт 16, не дату дозволу на будівництво. Якщо продавець не може її назвати, це вже відповідь, бо саме ця дата вирішує, які строки чинні для будинку.
Надішліть її нам разом із датою введення в експлуатацію і з оголошенням. Повертаємо оцінку, який строк коли спливає, проти кого спрямований кожен із чотирьох режимів, який із них уже минув і що має бути написано в договорі, щоб не купити будинок із гарантією, права за якою залишилися в когось іншого.
Оцінка є комерційною і практичною, це не правовий висновок і вона не замінює адвоката. Суми в левах перераховані за фіксованим курсом 1 EUR = 1,95583 BGN.
Коментарі
Коментарів ще немає. Будьте першим.