На етапі будівництва купують
компанію, а не будівлю
Обіцянка коштує рівно стільки, скільки той, хто її дає, і рівно стільки, скільки написано в договорі. Між цими двома стоїть перевірка, яку не роблять за півгодини в інтернеті.
Покупець поставив єдине питання, яке спало йому на думку: коли буде готово. Відповідь була місяць. Проблема в тому, що на етапі будівництва купують не будівлю, а компанію.
Етапи Акт 14, 15 і 16 розказані в окремій статті і тут не повторюються. Цей текст про інше: хто перед вами, чого не видно в реєстрах і які речення в договорі вирішують результат. Якщо ви ще обираєте між типами будівель, почніть з панельного будинку чи новобудови.
Три реєстри, а не один
Торговий реєстр показує капітал, історію, відповідальних осіб і відкрите провадження про неплатоспроможність або ліквідацію. Він не показує заяви, яку ще тільки збираються подати, ані стану між двома річними звітами. Компанія, що сьогодні виглядає чистою, може мати початкову дату неплатоспроможності кількамісячної давності.
Майновий реєстр показує власність на землю, іпотеки, заборони на розпорядження, внесені позовні заяви і встановлене право забудови з його датою. Він не показує попередніх договорів, бо їх не вносять до реєстру.
Центральний реєстр особливих застав третій, і про його існування покупець зазвичай не знає. Торговельне підприємство може бути заставлене (ст. 4, ч. 1, п. 6 ЗОЗ), а за ст. 21, ч. 3, реч. 2 ЗОЗ, якщо в договорі індивідуалізовані окремі активи, застава обтяжує їх і після відокремлення від підприємства. Квартира, продана заставленим підприємством, може нести заставу із собою.
Поза реєстрами залишаються затверджений інвестиційний проєкт, який і є зобовʼязальним документом, а не рендер, попередні завершені обʼєкти компанії, та на чию користь і коли встановлено право забудови.
Банки, які фінансують купівлі на Акт 14, працюють із затвердженими списками забудовників, що пройшли попередню перевірку. Покупець не має доступу до списків і не бачить критеріїв. Найґрунтовніша перевірка на ринку робиться, але не ним і не для нього.
Годинник запускається
до вашої купівлі.
За ст. 67 ЗС право забудови погашається на користь власника землі, якщо його не здійснено протягом 5 років. Строк спливає від встановлення, а не від купівлі, а наступні передання не починають новий строк.
«Здійснено» означає завершений «груб строеж», а не виданий дозвіл і не викопану плиту (ТР № 1 від 4 травня 2012 року ОСГК ВКС). Визначення «груб строеж» є в іншій статті і тут не повторюється.
Покупець, який заходить на четвертому році, успадковує залишок чужого годинника. Дата живе в нотаріальному акті про встановлення, внесеному до Майнового реєстру. Її немає в брошурі, немає в розмові, і її не питають, бо ніхто про неї не згадує.
Право, встановлене у 2022 році. Покупець заходить у 2025 році з авансом 20% за попереднім договором. У 2027 році пʼять років спливають без завершеного «груб строеж». Проти 20 000 EUR за ціни 100 000 EUR стоїть незабезпечена вимога до компанії, яка саме тоді зазвичай не має грошей.
Зі спливом строку право погашається на користь власника землі, який набуває збудоване. У класичній схемі «відшкодування проти права забудови» недобудоване відходить власникові ділянки, а не забудовникові. Покупець набув похідне право, а погашення основного забирає і похідне.
Поганий знак не іпотека. Поганий знак відсутня умова.
Майже кожен забудовник будує за банківський кредит, і забезпеченням є іпотека на землю. Її наявність сама по собі не поганий знак: вона означає, що банк схвалив проєкт, тобто що він пройшов чужу оцінку.
Проте іпотека не залишається в землі. За принципом прирощення (ст. 92 у звʼязку зі ст. 111 ЗС) обтяження поширюється і на збудоване. Формулювання тут навмисно обережне: практика ВКС 2014 і 2015 років ставить додаткові умови, серед яких затверджений проєкт і досягнутий «груб строеж». Одного чистого правила немає, є поле, на якому сперечаються.
Практичний бік простіший і неприємніший. Договір має містити механізм зняття іпотеки з конкретної квартири проти платежу за неї. Загальна обіцянка, що «обтяження буде знято», не привʼязана ні до конкретного обʼєкта, ні до конкретного платежу.
Без такої умови покупець отримує нотаріальний акт на обтяжену іпотекою нерухомість. Збір за зняття дрібний, половина збору за внесення до реєстру за ст. 3, ч. 1 Тарифу Агенції з реєстрації (Агенция по вписванията). Проблема не у зборі, а у згоді банку, а вона залежить від того, чи обслуговував забудовник свій кредит.
І якщо підприємство було в особливій заставі з описаним активом, квартира несе і заставу.
Акти чи календарні дати:
число, на яке майже ніхто не дивиться.
Відсотки обговорюють завжди. Інший вимір того самого графіка майже ніколи: до чого привʼязані внески.
Привʼязані до актів: затримка будівництва відкладає і платіж. Ризик затримки залишається в забудовника.
Привʼязані до календарних дат: покупець платить за графіком за будівництво, яке відстає. Платить за етап, що не настав, і на практиці фінансує затримку.
Обидва варіанти виглядають однаково в таблиці з відсотками. Вони різняться кількома словами в сусідньому реченні, яке покупець читає останнім.
Для орієнтиру: типовий розподіл це 10% при попередньому договорі, 30% при Акт 14, 30% при Акт 15 і 30% при Акт 16 (imotni.com, 10 травня 2025). Банківська логіка хоче від 20 до 30% власних коштів на початку за мінімального першого внеску 10% (creditland.bg, 2 вересня 2025).
Між двома краями немає «правильного» відсотка. Є оцінка того, хто бере на себе який ризик і за яку ціну, і вона робиться на конкретному договорі, а не на таблиці в статті.
Цілком законна і цілком несподівана
Після видачі дозволу на будівництво допускаються лише несуттєві відхилення від затвердженого інвестиційного проєкту (ст. 154, ч. 1 ЗУТ). Розділова лінія лежить у ч. 2, пункти з 1 до 8, і її пропускають майже завжди.
Пункти з 1 до 4 (порушення детального плану забудови, режимів охорони, несумісність із призначенням території, порушення будівельних правил і норм) взагалі не допускаються після видачі дозволу на будівництво.
Пункти з 5 до 8 (зміна будівельної конструкції і виду конструктивних елементів, зміна призначення обʼєктів або суттєва зміна спільних частин, зміна спільних інженерних систем, зміна магістральних і підвідних мереж) допускаються на вимогу замовника, але з нотаріально посвідченою згодою заінтересованих осіб за ст. 149, ч. 2 (ст. 154, ч. 5 ЗУТ).
Практичне питання в тому, хто є заінтересованою особою в момент зміни. Покупець без нотаріального акта не власник, а сторона зобовʼязального договору, і його позиція цілком залежить від договору. Чи є конкретний покупець такою особою, залежить від документа і від етапу.
Звідти й беруться зміни, про які дізнаються аж на прийманні: переміщена шахта, зменшений спільний вхід, приміщення, що стало квартирою. А умова, яка дозволяє «несуттєві зміни на розсуд забудовника», у поєднанні зі ст. 154 ЗУТ покриває більше, ніж покупець собі уявляє.
Захист, який
може не встояти в суді.
Неустойка забезпечує виконання і слугує відшкодуванням шкоди від невиконання, без потреби її доводити (ст. 92, ч. 1 ЗЗД). Саме тому вона виглядає захистом, який вирішує все.
Проте суд може її зменшити, коли вона надмірно велика порівняно із завданою шкодою (ст. 92, ч. 2 ЗЗД). Заборона за ст. 309 ТЗ діє лише для неустойки за торговельною угодою між торговцями. Покупець як фізична особа не торговець, тобто цей захист не діє на його користь, і погоджене число може бути зменшене.
Важче: неустойка, погоджена поза притаманними їй забезпечувальною, відшкодувальною і санкційною функціями, порушує добрі звичаї і є нікчемною (ТР № 1/2009 ОСТК ВКС від 15 червня 2010 року, п. 3). Нікчемну умову не зменшують. Її просто немає.
Договір зазвичай містить і неустойку за затримку покупця. Ці дві рідко симетричні за розміром і за механізмом спрацювання.
А розірвання за ст. 87 ЗЗД повертає покупця до вихідної позиції лише на папері: вимога про повернення сплаченого існує і стягується з тієї самої компанії, яка не змогла збудувати. Позов за ст. 19, ч. 3 ЗЗД може передати тільки те, що юридично існує, а до «груб строеж» предметом є право забудови (ст. 181, ч. 1 ЗУТ), а не квартира. Виграна справа не виробляє будівлі. Більше про механіку цього договору: попередній договір.
І найголовніше:
хто за них платить.
Правильний інструмент при платежі до виконання це гарантія повернення авансу, видана банком за дорученням забудовника на користь покупця. За Тарифом Банку ДСК для бізнес клієнтів, чинним від 7 липня 2026 року, видача, забезпечена повністю грошовими коштами і державними цінними паперами, коштує «0,35% від гарантійної суми, але мін. EUR 50 за квартал або його частину», плюс EUR 25 за обробку вимоги і EUR 30 SWIFT.
Сенс не в ціні, а в тому, хто її платить. Гарантія видається за дорученням забудовника, тобто він платить комісію і закладає її в ціну. Гарантії, яка нічого не коштує покупцеві, не існує. Повністю грошове забезпечення означає, що забудовник блокує власні кошти: тому малі забудовники такого інструменту не пропонують, а великі закладають його у вищу ціну.
Ескроу і довірчий рахунок це дві різні речі: банківський рахунок ескроу і довірчий рахунок нотаріуса або адвоката. Додаткові збори становлять приблизно від 51 до 256 EUR (від 100 до 500 BGN за фіксованим курсом 1 EUR = 1,95583 BGN) за ринковим спостереженням від агентств, а не за тарифом: Тариф нотаріальних зборів до ЗННД не має окремої позиції для довірчого рахунку. Обмеження принципове: ескроу береже платіж, а не будівництво. Воно вирішує ризик «заплатив, а акт не внесли до реєстру», а не ризик «заплатив, а будівництво спинилося».
Нотаріальний акт одразу після Акт 14 найсильніший захист, але виносить витрати наперед. У Варні за ціни 100 000 EUR: нотаріальний збір з ПДВ 565,49 EUR, місцевий податок 3% (3 000,00 EUR) і внесення до реєстру 0,1% (100,00 EUR), разом 3 665,49 EUR, сплачені за обʼєкт, що є стінами і дахом. Якщо проєкт спиниться після цього, ці гроші ніхто не повертає.
Поширені запитання
Що саме я купую, поки будівлю не збудовано?
До завершення етапу «груб строеж» квартира юридично не існує. Предметом угоди є право забудови, обмежене речове право на чужій землі. Що змінюється на кожному наступному етапі, докладно розказано в окремій статті про Акт 14, 15 і 16.
Чому я маю знати, коли встановлено право забудови?
Тому що за ст. 67 Закону про власність право забудови погашається на користь власника землі, якщо його не здійснено протягом 5 років. Строк спливає від встановлення, а не від дати вашої купівлі, а наступні передання не починають новий строк. Дата стоїть у нотаріальному акті про встановлення, внесеному до Майнового реєстру.
Чи означає іпотека на землю, що забудовник ризикований?
Сама по собі ні. Іпотека означає, що банк профінансував проєкт, тобто що він пройшов його оцінку. Проте обтяження поширюється і на збудоване за принципом прирощення, а практика ВКС ставить додаткові умови. Істотна різниця в тому, чи містить договір механізм зняття іпотеки з конкретної квартири проти платежу за неї.
Чи захищає мене банківська гарантія повністю?
Гарантія повернення авансу видається банком за дорученням забудовника і покриває повернені гроші, а не збудовану будівлю. Комісію сплачує забудовник, і вона входить у ціну. Рахунок ескроу має те саме обмеження: він береже платіж, а не будівництво.
Надішліть нам дві речі
Знижка на етапі будівництва реальна, і саме тому вона є ціною ризику, який хтось бере на себе замість забудовника. Три реєстри кажуть, хто перед вами, договір каже, що буде, якщо не вийде, і обидва читають до зустрічі, а не після неї.
Якщо ви дивитеся обʼєкт на етапі будівництва, надішліть нам дату встановлення права забудови і етап будівництва. Ми повертаємо, скільки залишилося від годинника за ст. 67 ЗС і які із захистів реально є в конкретному договорі.
Цей матеріал не є юридичною консультацією. Текст конкретного договору перевіряє юрист за конкретною угодою.
Коментарі
Коментарів ще немає. Будьте першим.