Акт 14, 15 і 16:
що саме ви купуєте
Лише за три місяці у Варненській області видано дозволи на 1 316 нових помешкань. Кожне з них проходить через одні й ті самі три акти. Вони не є графіком, а трьома різними правовими станами однієї й тієї самої нерухомості.
Ви купуєте стіни і дах.
Закон не залишає місця для тлумачення. За § 5, п. 46 Додаткових положень ЗУТ «груб строеж» це будівля або споруда, на якій виконані огороджувальні стіни і дах, без оздоблювальних робіт або з різним ступенем їх виконання. Це весь перелік. Усе інше, що ви уявляєте, коли чуєте «квартира», лишається поза ним.
Правовий наслідок при цьому серйозний і на користь покупця. За ст. 181, ч. 2 ЗУТ (зі змінами, ДВ, № 16 від 2021 року), після завершення будівлі на етапі «груб строеж» предметом угоди про відчуження може бути збудована будівля або самостійні її частини. Саме завершення констатується протоколом, який за новою ч. 3 складає особа, що здійснює будівельний нагляд, у присутності замовника, будівельника, проєктанта і службовця за ст. 223, ч. 2. Тобто квартира вже існує як самостійний обʼєкт права власності і передається за нотаріальним актом. До цього моменту предметом угоди є право на забудову, а не житло.
До видачі Акт 16 будівля йде за промисловим тарифом на електроенергію, а не за побутовим. Ремонт, який ви робите до введення в експлуатацію, оплачується за дорожчим струмом.
Візуалізація не є частиною угоди
Рендери в брошурі проєкту це маркетинг. Обовʼязковими є затверджений інвестиційний проєкт і договір, а розбіжність між проєктом і реальним виконанням це одна з типових причин затримки Акт 16. Гарна картинка і прийнята конструкція це дві різні речі, і покупець рідко їх порівнює.
Ми застосовуємо той самий принцип і до власних оголошень. Для двох паркомісць у будівлі на етапі «груб строеж» ми свідомо не робимо фотореалістичного кадру, а брендовану схему з прямим написом «Схема, не фото». Покупець, який бачить фотореалістичний кадр, вважає, що його зняли. Це дрібне рішення, яке рятує від великого розчарування.
Будівля готова. Жити в ній незаконно.
Акт 15 це протокол, яким встановлюється придатність будівництва і яким будівельник передає обʼєкт інвесторові. Констатується, що будівництво виконано відповідно до затверджених проєктів. Ліфт працює, штукатурка нанесена, вхідні двері замикаються.
І саме тут зʼявляється найоманливіше відчуття в усьому процесі: фізичну готовність приймають за правову. Проживання в будівлі лише з Акт 15 залишається забороненим. Будівля виглядає завершеною і юридично не використовується.
Банк оцінює обʼєкт у його теперішньому вигляді, а доки ним не можна користуватися, оцінка є оцінкою незавершеної нерухомості. Різницю до повної ціни й далі покриває покупець.
Документ, який відчиняє двері.
«Акт 16» це розмовна назва дозволу на користування. Для будівель першої, другої і третьої категорії його видає Дирекція національного будівельного контролю. Для четвертої і пʼятої категорії відповідний орган видає свідоцтво про введення в експлуатацію. Різні категорії приймають різні органи, а це зсуває і строк.
Лише після цього документа приходять законне проживання, реєстрація за адресою і побутовий тариф на електроенергію. Після його отримання нерухомість декларується в громаді у двомісячний строк.
Дві оцінки різняться більш ніж удвічі, і це не помилка однієї з них. Закон просто не встановлює строку. Тривалість залежить від категорії будівництва і від повноти документації, тобто ніхто не може вам її гарантувати наперед. Обіцянка конкретного місяця в розмові не є обіцянкою в договорі.
Що зупиняє Акт 16
Заселення «тимчасово, доки вийде акт» поширене і є порушенням. За ст. 237, ч. 1 ЗУТ користування будівлею без дозволу за встановленим порядком тягне майнову санкцію для юридичної особи або одноосібного підприємця в розмірі від 1 000 до 10 000 лв., тобто приблизно від 511 до 5 113 євро за фіксованим курсом, плюс припис про заборону користування. Крім того, банк може відмовити в остаточному освоєнні кредиту, а нерухомість стає складнішою для перепродажу, бо складніша для фінансування.
Кожен акт зсуває тягар.
Банківське фінансування зростає з кожним етапом, бо забезпечення стає надійнішим. Різниця до повної ціни не зникає: її покриває покупець власними коштами, і то тим раніше, чим раніше він входить у проєкт.
Якщо дивитися з боку власного капіталу: максимум БНБ для житлового кредиту становить 85% оцінки (чинний з 1 жовтня 2024), тобто навіть для готового житла лишається щонайменше 15% власних грошей, а на етапі «груб строеж» оцінка є оцінкою незавершеного обʼєкта.
Схема, яка вимагає від 80 до 90% загальної вартості до Акт 14, визначається як надзвичайно високий ризик (за БТА, 2 червня 2026). Це не знижка і не ознака впевненого інвестора. Це перекладання будівельного ризику на покупця: ви фінансуєте будівництво, а вашою гарантією є папір.
Якщо інвестор збанкрутує до Акт 16.
У цей момент не має значення, скільки ви заплатили. Має значення, який документ ви тримаєте.
Ви стаєте в чергу у провадженні про неплатоспроможність разом з усіма іншими, хто має вимогу до товариства. Речового права на конкретний обʼєкт немає.
Незрівнянно краща позиція. Обʼєкт ваш. Але будівля не добудовується сама: власники обʼєднуються і доводять проєкт до кінця додатковими особистими коштами.
Тому справжнє питання до інвестора не «коли буде готово». Воно «який документ я триматиму, якщо не вийде». Відповідь на це питання живе в попередньому договорі і вирішується до підпису, а не тоді, коли проблема вже є.
І трохи контексту, щоб це не звучало як паніка. У другому кварталі 2026 року у Варненській області видано дозволи на 202 житлові будівлі з 1 316 помешканнями і понад 150 800 кв. м розгорнутої площі. Реально розпочато ж 150 будівель із 791 помешканням, тобто приблизно на 15% менше розпочатих житлових будівель проти того самого кварталу 2025 року. Дозвіл це не будівництво, а будівництво це не Акт 16. Відстань між цими трьома це саме те місце, де гроші заробляють і втрачають.
Примітка щодо точності: санкція за ст. 237, ч. 1 ЗУТ сформульована в левах і стосується юридичних осіб та одноосібних підприємців. Її перераховано за фіксованим курсом 1 євро = 1,95583 лв. Строки видачі Акт 16 у статті це опубліковані оцінки практиків, а не законодавчий строк. Закон такого не встановлює.
Дивитеся нерухомість на етапі «груб строеж»?
У портфелі BulGhar Homes є саме така нерухомість: квартира у Владислав Варненчик з Акт 14 від березня 2026 року. Ми знаємо цей етап зсередини, а не з брошури. Який документ вас захищає, а який ні, вирішується до підпису.
Коментарі
Коментарів ще немає. Будьте першим.