Die Anzahlung ist gezahlt. Danach taucht das Problem auf.
Die meisten ernsten Probleme eines Geschäfts sind bei der Besichtigung nicht zu erkennen. Sie tauchen nach der Anzahlung auf, wenn ein Rücktritt bereits Geld kostet.
2.000 verschwundene Urkunden.
Das Justizministerium hat im Mai 2026 eine Überprüfung der Eintragungsagentur (Агенция по вписванията) eingeleitet, nachdem BOEC auf mehr als 2.000 verschwundene notarielle Urkunden in Sofia hingewiesen hatte, ausgestellt zwischen 1912 und 1989.
Hat ein früherer Eigentümer in der Geschichte der Immobilie das Eigentum durch ein fehlerhaftes Dokument erworben, das wegen des durcheinandergeratenen Archivs unbemerkt blieb, können alle folgenden Käufer selbst Jahre später in einen Rechtsstreit hineingezogen werden.
Die Bank kommt ins Geschäft.
Auf je zwei eingetragene Verkäufe im Amt kommt etwa eine Vertragshypothek (Eintragungsagentur). Nicht jede Hypothek hängt an einem Kauf, aber jeder Käufer mit Kredit durchläuft eine Bankbewertung, bei der Abweichungen in der Fläche, ein fehlender Akt 16 (Bauabnahmeprotokoll) und eine unpassende Bewertung im Verhältnis zum vereinbarten Preis auftauchen. Liegt der angegebene Preis über der Bankbewertung, muss der Käufer zusätzliches Eigenkapital aufbringen, das Geschäft verkleinern oder erhält eine Absage, nachdem er die Anzahlung bereits gezahlt hat.
Die Regel klingt einfach.
Die Falle ist nicht die Regel, sondern der Nachweis, „wessen Schuld es ist“, wenn ein Problem spät auftaucht. Viele Geschäfte werden zum Streit über die Auslegung des Vorvertrags statt zur Erfüllung einer klaren Regel.
Die Schuld, die nicht von allein verschwindet.
Die Löschung einer Hypothek nach getilgtem Kredit erfolgt nicht automatisch. Behauptet der Verkäufer „sie ist abbezahlt“, die förmliche Löschung ist aber nicht erfolgt, kauft der Käufer eine Immobilie mit weiterhin eingetragener Belastung.
Der Käufer erbt eine fremde Schuld, besichert mit seiner neuen Immobilie, ohne das Darlehen aufgenommen und ohne das Geld daraus erhalten zu haben.
Ein stilles Risiko, das selten auffällt.
Ein Geschäft ohne die Unterschrift aller Miteigentümer ist nicht automatisch nichtig.
Es bleibt aber relativ unwirksam und rechtlich auf Jahre hinaus angreifbar.
Ein Erbe, der Jahre später auftaucht, genügt, um den Streit von vorn zu eröffnen, entschieden über eine gerichtliche Teilung.
Kleine Änderung. Große Folge.
Schon eine „kleine“ Änderung ist ein Verstoß. Die Bank kann die Finanzierung verweigern. Beim Weiterverkauf gerät der neue Käufer in dieselbe Falle, und in schweren Fällen kann die Gemeinde den Abriss des Bauwerks anordnen.
Ein fehlender Akt 16 führt zu einer vorsichtigeren Bankbewertung oder zur direkten Absage. Eine Immobilie, die auf den ersten Blick sauber aussieht, kann sich als finanziell nicht beleihbar erweisen.
Mehr Zeit für Probleme.
Ein längeres Fenster zwischen Besichtigung und Notar bedeutet mehr Zeit, in der eine Komplikation auftauchen kann, genau während die Anzahlung bereits gezahlt ist.
Wir ersetzen den Juristen nicht. Wir sehen das Problem vor ihm.
Prüfung des Eigentums, der Belastungen und der Geschichte der Immobilie, Erstellung des Vertrags, Abstimmung mit dem Notar. Makler haben keine volle juristische Kompetenz, und gute Agenturen arbeiten mit einem Juristen und einem Notar zusammen, statt diese Rolle zu ersetzen.
Das Profil des Käufers hat sich 2026 verändert, und mit ihm die Erwartungen an das Geschäft. Mehr dazu in Der Käufer hat sich verändert. Zu den steuerlichen Folgen nach dem Notar siehe Wann Sie beim Immobilienverkauf Steuern zahlen, und wann nicht.
Bevor Sie die Anzahlung leisten, fragen Sie uns.
Wir prüfen die Geschichte der Immobilie und erkennen die roten Flaggen, bevor Sie bei der Anzahlung ankommen. 25 € für eine Auskunft der Eintragungsagentur plus ein Bestätigungsgespräch mit dem Notar.
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