Когда вы платите налог при продаже недвижимости, а когда нет
10% налога на прибыль, или ноль. Разница в сроке владения, а не в очерёдности продажи. Полный расчёт на 2026, строка за строкой.
10% на прибыль. Или ноль.
Прибыль дополнительно уменьшается на 10% нормативно признанных расходов по ст. 33 ЗДДФЛ, прежде чем применяется ставка. Но для большинства продавцов в Варне вопрос даже не доходит до этой формулы, потому что сделка освобождена полностью.
Четыре случая, в которых вы не должны ничего.
Во владении более 3 лет. Полностью не облагается.
Жилые, дачные или участки, во владении более 5 лет. Не облагаются.
Не облагаются после 5 лет, без ограничения по количеству сделок.
Полностью не облагаются, без требования к сроку владения.
Очерёдность не значит ничего.
Решающим является только срок владения, 3 или 5 лет в зависимости от вида объекта, а не очерёдность продажи в жизни продавца. Второе, третье или пятое жильё рассматриваются по совершенно тем же правилам, что и первое.
Держите объект дольше требуемого срока, и продажа не облагается, независимо от того, сколько объектов вы продали до этого. Держите меньше, и налог причитается, даже если это ваша первая продажа.
Ловушка дарения.
У подаренного объекта нет цены покупки. Налоговая база это вся цена продажи, уменьшенная только на 10% признанных расходов: €120 000 × 90% × 10% = €10 800.
Если налог причитается, вы декларируете его до 30 апреля следующего года, в Приложении №13 годовой налоговой декларации.
Местный налог это чужой расход.
От 0,1% до 3% от цены по нотариальному акту, устанавливается каждой общиной. Платит его покупатель, а не продавец.
Ставки установлены постановлениями соответствующих общинских советов. Варна на 3% с 2020 г., после изменения постановления от 27 декабря 2019 г. Опубликованный на сайте Общинского совета PDF всё ещё показывает прежние 2,6%, потому что не обновлён после изменения.
Нотариус, регистрация, комиссия.
Прогрессивная шкала по материальному интересу. По закону делится поровну, на практике покупатель почти всегда берёт на себя всё.
От материального интереса по сделке. Обычно берёт на себя покупатель.
Чаще всего согласована в пределах от 2,5% до 3% от цены сделки.
У компаний нет освобождения.
Пользуется освобождением по ст. 13 ЗДДФЛ при 3 или 5 годах владения, в зависимости от вида объекта.
Такого освобождения нет. Любой доход от продажи объекта облагается.
новый порог обязательной регистрации по НДС
ЗДДФЛ и ЗКПО остаются без изменений
Одно решение, разный расчёт.
Покупатель отдельно берёт на себя местный налог, нотариуса и регистрацию, в сумме примерно от €3 270 до €3 820.
На прибыль от продажи, при неистёкшем сроке для освобождения.
Один и тот же объект, одна и та же цена. Разница целиком в сроке владения.
Пять вещей, которые легко перепутать.
«Первое жильё» не означает автоматического освобождения. Решает срок владения, а не очерёдность.
Местный налог на приобретение это расход покупателя, а не продавца.
У подаренного объекта нет цены покупки для вычета. Его продажа обычно самый дорогой сценарий.
Нотариальный сбор делится по закону, но на практике его почти целиком платит покупатель.
Юридическое лицо не имеет права на освобождение по сроку владения, а физическое лицо имеет.
Для контекста, кто на самом деле покупает недвижимость в Варне в этом году, смотрите Покупатель изменился. О том, насколько трудно дойти до первого жилья, смотрите Первое жильё: 7,6 годовых зарплаты.
Планируете продажу недвижимости?
Мы конкретно посчитаем, причитается ли налог в вашем случае, прежде чем вы что-либо подпишете.
Комментарии
Комментариев пока нет, будьте первым.