Podepsali jste předběžnou.
Nemovitost ještě není vaše.
Podepsaná smlouva, zaplacená záloha, domluvený termín u notáře a pocit dokončené práce. Celá konstrukce, která drží obchod za sto tisíc eur, stojí na jednom článku o třech odstavcích.
Mezi podpisem a notářským zápisem je okno. V něm je nemovitost ještě prodávajícího a kupující je pro systém zápisů neviditelný. Tento článek prochází tím, co se v okně děje, a kolik stojí každý z výsledků.
Nedává vzor smlouvy a nenahrazuje právníka. Dává představu, co se rozhoduje před schůzkou, protože po podpisu je text už cizí.
Jeden článek, tři odstavce a tři věci, které podpis neudělá
Čl. 19 zákona o závazcích a smlouvách (ЗЗД) vyžaduje písemnou formu a podstatné podmínky budoucího prodeje a dává žalobu na uzavření konečné smlouvy. To je vše. Odtud začínají věci, které podpis NEUDĚLÁ.
Nepřevádí vlastnictví. Kupující má pohledávku vůči prodávajícímu, ne právo k nemovitosti. Ten rozdíl je celé téma.
Odst. 2 je test, ne přání. Smlouvu bez jasně určené nemovitosti a jasné ceny nelze prohlásit za konečnou, protože soud nemá co nahradit. Mezeru nelze doplnit zdravým rozumem.
Notářské ověření není podmínkou platnosti a nic nedává proti třetí osobě. To je nejrozšířenější mylné očekávání k tomuto tématu.
Při koupi z projektu je tato smlouva po dlouhou dobu hlavním dokumentem a co přesně se v které fázi vlastní, je samostatná otázka: Akt 14, 15 a 16.
Jedna částka,
tři různé výsledky.
Slovo „záloha“ (капаро) v bulharské legislativě neexistuje. Zákon upravuje jistotu (задатък) v čl. 93 zákona o závazcích a smlouvách. Týchž 10 000 eur mohou být tři různé věci a rozdíl není ve slově, ale v obsahu ustanovení.
Avans. Vrací se a škody se dokazují obecným postupem (čl. 82 zákona o závazcích a smlouvách).
Jistota (čl. 93 zákona o závazcích a smlouvách). Propadá se, nebo se vrací dvojnásobně, bez dokazování škody.
Smluvní pokuta (čl. 92 zákona o závazcích a smlouvách). Dluží se, ale podléhá snížení podle odst. 2.
Proti intuici: u jistoty kupující, který odstoupil, ztrácí celou částku, i když prodávající nemá jedinou prokazatelnou škodu.
A skutečný spor téměř nikdy není o tom, kdo má podle zákona pravdu. Je o tom, čí je vina. Prodávající tvrdí rozmyšlení, kupující tvrdí objevený problém s nemovitostí. Stejná skutečnost, tři výsledky.
Klauzule, která vypadá jako ochrana, dokud ji nepotřebujete
Smluvní pokuta se dluží bez dokazování škody (čl. 92 odst. 1 zákona o závazcích a smlouvách). Soud ji však může snížit jako nepřiměřenou podle odst. 2 a podle výkladového rozhodnutí č. 1/2009 obchodního kolegia Nejvyššího kasačního soudu (ТР № 1/2009 на ОСТК на ВКС) je smluvní pokuta sjednaná mimo svou zajišťovací, odškodňovací a sankční funkci neplatná. Posuzuje se k okamžiku uzavření.
Důsledek je konkrétní: smluvní pokuta bez horní hranice nebo bez konečné lhůty naběhávání je zranitelná, protože její nepřiměřenost nelze posoudit k okamžiku uzavření.
Výpočet, který bod zviditelní. 0,2 % denně ze 100 000 eur je 200 eur za den, tedy přibližně 73 % ročně. Šest měsíců prodlení dává přibližně 36 000 eur.
Nejagresivněji vypadající ochrana je také nejsnáze zbouratelná. Kupující, který se na ni spoléhal, může zůstat vůbec bez odškodnění.
Ne datum podpisu.
Datum jednoho zápisu.
Předběžná smlouva není mezi akty podle čl. 112 zákona o vlastnictví (ЗС) a nezapisuje se, protože nepřevádí věcné právo. Dokud ji kupující drží sám, může být nemovitost prodána, zatížena hypotékou nebo zatížena exekučním zákazem nakládání (възбрана), aniž by se o něm v rejstříku cokoli objevilo.
Zapisuje se žaloba (čl. 114 zákona o vlastnictví). Od zápisu je nabytí třetí osobou vůči žalobci neúčinné. Do té doby není.
Soud zkoumá, zda byl prodávající vlastníkem ke dni zápisu žaloby (čl. 363 občanského soudního řádu, ГПК). Pokud prodal před tímto dnem, žaloba se zamítne. Žádná nemovitost, žádná záloha, žádné vrácené poplatky.
A ani po vyhraném sporu hodiny nestojí: 6 měsíců podle čl. 115 odst. 2 zákona o vlastnictví na poznamenání rozhodnutí, jinak zápis žaloby ztrácí účinek a práva třetích osob se opět stávají účinnými vůči žalobci.
Samotné právo podle čl. 19 odst. 3 zákona o závazcích a smlouvách zaniká pětiletou promlčecí lhůtou (čl. 110 zákona o závazcích a smlouvách) od okamžiku, kdy měla být uzavřena konečná smlouva.
Soud nepíše smlouvu. Soud nahrazuje notáře.
Státní poplatek svádí k omylu právě tím, jak je nízký. Cena žaloby je daňové ocenění (данъчна оценка) (čl. 69 odst. 1 bod 4 občanského soudního řádu), a poplatek se vybírá z ¼ z něj (čl. 71 odst. 2 občanského soudního řádu a výkladové rozhodnutí č. 4/2016 občanskoprávního kolegia Nejvyššího kasačního soudu, ТР № 4/2016 на ОСГК на ВКС), tedy přibližně 1 % z ocenění, plus 0,1 % za zápis žaloby.
To je cena za to, že zahájíte řízení, ne cena za získání nemovitosti.
Po nabytí právní moci máte dva týdny na zaplacení ceny, jinak se rozhodnutí na návrh žalovaného zruší (čl. 362 občanského soudního řádu). Na vyhranou nemovitost se zapíše exekuční zákaz nakládání a soud nevydá opis rozhodnutí, dokud nejsou zaplaceny náklady převodu a daně (čl. 364 občanského soudního řádu). Patří sem místní daň z úplatného nabytí, která pro obec Varna činí 3 % podle obecní vyhlášky o místních daních, notářský poplatek a poplatek za zápis.
Míra nejistoty. Otázka, zda může kupující, který cenu plně nezaplatil, žádat o prohlášení smlouvy za konečnou, zůstávala otevřená od 7. 8. 2020 do 9. 5. 2023 (výkladové rozhodnutí ТР № 4/2020 на ОСГТК на ВКС, s odlišným stanoviskem). Téměř tři roky na zodpovězení otázky, kterou si každý takový kupující klade. A od 18. 2. 2025 nařízení č. 1 (Наредба № 1) již nestanoví povinné minimální odměny advokátů, takže pro největší položku neexistuje ani normativní vodítko.
Banka zamítla.
Záloha byla v hotovosti.
Zamítnutí banky není ve výchozím stavu důvodem pro odstoupení od smlouvy. Pokud neexistuje výslovné ujednání, co se pak stane, jde pro prodávajícího o nesplnění ze strany kupujícího. Cena je celá záloha, obvykle 10 % z ceny, plus bankovní ocenění a poplatky za schválení.
Scénář není vzácný: v prvním pololetí 2026 činí podíl hypotečních obchodů ve Varně přibližně 55 %, takže se týká více než poloviny kupujících.
Hranice podle zákona o omezení plateb v hotovosti je 5 112,92 € a týká se částky „rovné nebo převyšující“, takže samotná částka je již porušením.
Pokuta činí 25 % pro fyzickou osobu a 50 % pro právnickou, z celé platby, ne z překročení. Spodní hranice není. U 10 000 eur v hotovosti je to 2 500 eur.
Dražší problém však není pokuta. Bez bankovní stopy se prokazování platby opírá o stvrzenku, kterou druhá strana zpochybňuje.
Kontext v jedné větě: v prvním čtvrtletí 2026 bylo ve Varně zapsáno 2 433 obchodů, o 21,5 % méně meziročně. Méně obchodů znamená více nezkušených stran u stolu. Co dalšího se přehlíží před zálohou: co kupující přehlížejí.
Vše v tomto okně se rozhoduje před schůzkou
Podpis zakládá závazek, ne vlastnictví. Mezi ním a notářským zápisem stojí několik vět napsaných předem a právě ty rozhodují, kdo co ztratí, pokud se něco zvrtne.
Po podpisu je text už cizí. Proto, pokud máte návrh smlouvy, pošlete ho spolu s termínem, do kdy ho máte podepsat.
Tento materiál není právní poradenství. Text konkrétního obchodu kontroluje právník.
Komentáře
Zatím tu nejsou žádné komentáře, buďte první.